Quy định về thuế trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 chưa phù hợp với Luật Thuế Giá trị gia tăng hiện hành.

Tên kiến nghị: Quy định về thuế trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 chưa phù hợp với Luật Thuế Giá trị gia tăng hiện hành.

Tình trạng: Đã phản hồi

Đơn vị kiến nghị: Ông Võ Thái Sơn – Địa chỉ: 9/32, Đường 30/4, Khu dân cư số 9, Phường Xuân Khánh, Quận Ninh Kiều, TP. Cần Thơ.

Công văn: 3353/PTM - VP, Ngày: 14/12/2017

Nội dung kiến nghị:

Căn cứ Luật thuế Giá trị gia tăng hiện hành, bao gồm :

• Luật thuế Giá trị gia tăng (Luật số 13/2008/QH12 ngày 03/06/2008)
• Các Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật thuế GTGT (Luật số 31/2013/QH13 ngày 19/06/2013; Luật số 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật số 106/2016/QH13 ngày 06/4/2016)

Thì đến thời điểm hiện tại, Khoản 6, Điều 5, Chương I, Luật thuế Giá trị gia tăng quy định : Chuyển quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu Thuế Giá trị gia tăng vẫn có hiệu lực pháp luật.

Quy định này đã được hướng dẫn chính xác tại Khoản 3, Điều 4, Chương II, Thông tư số 129/2008/TT-BTC như sau :

“Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì giá đất được trừ tính theo giá do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản”.

Tuy nhiên, tại Nghị định số 209/2013/NĐ-CP do Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng ký ngày 18/12/2013 (Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật thuế Giá trị gia tăng), Khoản 5, Điều 6 của Luật thuế Giá trị gia tăng đã bị vi phạm do NĐ Quy định sai tại Mục a, Khoản 3, Điều 4 (Giá tính thuế), Chương 2 (Căn cứ và Phương pháp tính thuế) như sau :

“Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất dược trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị giá tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng”.   

Quy định trên đây của NĐ 209 đã đưa Giá trị gia tăng khi chuyển quyền sử dụng đất thành đối tượng chịu thuế Giá trị gia tăng, trái với Luật thuế Giá trị gia tăng hiện hành.

Căn cứ vào NĐ 209, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 (Hướng dẫn thi hành Luật thuế Giá trị Gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP) cũng bao gồm những nội dung trái Luật thuế GTGT. Từ đó, Tổng cục Thuế và các Cục thuế địa phương đã hướng dẫn và thực thi việc tính thuế, thu thuế GTGT đối với quyền sử dụng đất _ điều này là trái Luật thuế GTGT hiện hành.

Tại Khoản 6, Điều 4, Chương I của Thông tư 219/2013/TT-BTC vẫn quy định đúng Luật thuế Giá trị gia tăng là “Chuyển quyền sử dụng đất” không thuộc đối tượng của thuế GTGT. Tuy nhiên, Khoản 10, Điều 7, Chương II đã đưa ra hướng dẫn mâu thuẫn với quy định trên :

“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

1. Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau :

……..

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất dược trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị giá tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Ví dụ 37 : Tháng 8/2013 Công ty A nhận chuyển nhượng (mua) 200m2 đất của cá nhân B ở Khu dân cư Bình An thuộc tỉnh X với giá chuyển nhượng là 6 tỷ đồng. Công ty A có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, chứng từ thanh toán tiền cho cá nhân B số tiền 6 tỷ đồng. Công ty A không đầu tư xây dựng gì trên mảnh đất này. Tháng 10/2014, Công ty A chuyển nhượng mảnh đất mua từ cá nhân B nêu trên với giá 9 tỷ đồng (bán lại với giá 9 tỷ đồng) thì Công ty A thực hiện lập hóa đơn GTGT và kê khai nộp thuế GTGT, giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng (6 tỷ đồng).

Ví dụ 38 : Tháng 11/2013, Công ty A TNHH nhận chuyển nhượng 300m2 đất kèm theo nhà xưởng trên đất của cá nhân B với giá trị là 10 tỷ đồng và không có đủ hồ sơ để xác định giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Đến tháng 4/2014 Công ty TNHH A chuyển nhượng 300m2 đất này kèm nhà xưởng trên đất với trị giá là 14 tỷ đồng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận chuyển nhượng (11/2013) .”

Khoản 10, Điều 4, Chương II Thông tư 219/2013/TT-BTC trên đây là trái Luật thuế giá trị gia tăng hiện hành, vì đã quy định thu thuế giá trị gia tăng đối với giá trị quyền sử dụng đất.

Trong Ví dụ 37, vì Công ty A không đầu tư xây dựng gì trên đất, nên có thể khẳng định chênh lệch từ 6 tỷ lên 9 tỷ hoàn toàn là giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất. Nếu thu thuế GTGT trên 3 tỷ chênh lệch này thì đó chính là thu thuế GTGT của quyền sử dụng đất _ điều này là trái Luật. Nếu không thì khoản thuế GTGT này thu trên Giá trị gia tăng nào ???

Trong Ví dụ 38 : Giá chuyển nhượng 14 tỷ đồng Cty TNHH A thu được bao gồm giá trị nhà xưởng tại thời điểm chuyển nhượng và giá trị đất tại thời điểm chuyển nhượng. Vì vậy, nếu đúng quy định của Luật Thuế GTGT thì giá trị đất được trừ khi tính thuế GTGT phải là giá đất tại thời điểm chuyển nhượng (4/2014). Nếu chỉ trừ giá đất tại thời điểm Cty A nhận chuyển nhượng (11/2013) thì phần GTGT của quyền sử dụng đất tính đến thời điểm 4/2014 đã bị tính thuế GTGT.

Để thấy rõ hơn vấn đề này qua Ví dụ sau :

• Tháng 11/2013 Công ty A nhận chuyển nhượng của cá nhân B lô đất N với giá đúng bằng giá của UBND tỉnh tại thời điểm đó là 6 tỷ đồng, hợp đồng công chứng hợp pháp. Công ty A không đầu tư xây dựng gì trên lô đất này.
• Tháng 8/2014 Công ty A chuyển nhượng lô đất N cho Công ty C với giá đúng bằng giá của UBND tỉnh tại thời điểm đó là 9 tỷ đồng, hợp đồng công chứng hợp pháp. Công ty C không đầu tư xây dựng gì trên lô đất này.
• Tháng 10/2015 Công ty C chuyển nhượng lô đất N cho Công ty D với giá đúng giá của UBND tỉnh tại thời điểm đó là 11 tỷ đồng, hợp đồng công chứng hợp pháp.

Nếu theo hướng dẫn của Thông tư 219/2013/TT-BTC thì :

+ Khi công ty A chuyển nhượng cho công ty C sẽ tính thuế GTGT như sau :

                           (9 tỷ - 6 tỷ) x 10% = 300 triệu đồng.

+ Khi công ty C chuyển nhượng cho công ty D sẽ tính thuế GTGT như sau :

                           (11 tỷ - 9 tỷ) x 10% = 200 triệu đồng.

+ Tổng số thuế GTGT cả 2 lần chuyển quyền sử dụng đất là 500 triệu đồng.

Rõ ràng là mỗi lần chuyển quyền sử dụng đất thì phần giá trị gia tăng đều bị tính thuế GTGT không khác gì các hàng hóa thuộc nhóm đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng. Điều này hoàn toàn trái với quy định tại Khoản 6, Điều 5, Chương I, Luật thuế Giá trị gia tăng. 

---

Đơn vị phản hồi: Bộ Tài chính

Công văn: 26/TCT-CS, Ngày: 03/01/2018

Nội dung trả lời:

Tại Khoản 6 Điều 5, Khoản 1 Điều 7 Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008 (được sửa đồi, bổ sung năm 2013) quy định:

• Khoản 6 Điều 5.

“Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

...

6. Chuyển quyền sử dụng đất”

-Khoản 1 Điều 7

“Điều 7. Giá tính thuế

1. Giá tính tìiuế được quy định như sau:

h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sừ dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước;”

Tại Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định:

“Điều 4. Giá tính thuế

Giá tính thuế thực hiện theo quy định tại Điều 7 Luật thuế giá trị gia tăng và Khoản 2 Điệu 1 Luật sửa đổi, bồ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng.

1 Đối với hàng hóa, dịch vụ do cơ sờ sản xuất, kinh doanh bán ra là giá bán chưa có thuế giá trị gia tăng; đối với hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt là giá bán đã có thuế tiêu thụ đặc biệt nhưng chưa có thuế giá trị gia tăng; đối với hàng hóa chịu thuế bảo vệ môi trường là giá bán đã có thuế bảo vệ môi trường nhưng chưa có thuế giá trị gia tăng; đối với hàng hóa chịu thuế tiêu thụ đặc biệt và thuê bảo vệ môi trường là giá bán đã có thuê tiêu thụ đặc biệt và thuê bảo vệ môi trường nhưng chưa có thuế giá trị gia tăng.

3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuê gia trị gia tàng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) .giá đất được trừ để tính thuế giá trị giă tăng.

a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thê như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bôi thường, giải phóng mặt băng theo quy định của pháp luật;
• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được-trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đât trúng đấu giá;
• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sờ hạ tầng (nêu -có); cơ sờ kinh doanh không được kê khai, khâu trừ thuê giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá. trị cơ sờ hạ tâng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào cùạ cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp khồng xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do ủy bàn nhân dân tình, thành phố trực thuộc Trung ương quy đinh tại thời điểm ký hơp đồng nhận chuyển nhượng.”

Căn cứ quy định nêu trên:

Đổi với các hàng hóa, dịch vụ thông thường: Giá tính thuế GTGT là toàn bộ giá thanh toán mà cơ sở kinh doanh bán hàng hóa, dịch vụ được hưởng.

• Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, do quyền sử dụng, đất thuộc đối tượng không chịu thuê GTGT, vì vậy giá tính thuế giá trị gia tăng được xác định bằng (=) Giá chuyển nhượng bất động sàn trừ (-) giả đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng. Trường hợp cơ sờ kinh doanh rửiận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đạt được trừ để tỉnh thuế giá trị gia tăng ỉà giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giầ trị cơ sở hạ tầng (nếu cỏ); cơ sờ kinh doanh không được kê khai, khấu trừ ữiuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính ứong'giá trị quyền sử dụng đât được trừ không chịu thuế giá ưị gia tăng. Nếu giá đất được trừ không bao gôm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sự dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Do đó, nội dung ví dụ số 37 tại điểm a.4 Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 18/12/2013 ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính là phù hợp với quy định tại Khoản 6 Điều 5 Luật thuế GTGT năm 2008, phù hợp với quy định tại gạch đầu dòng thứ tư điểm a Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ.