Bước đi nền tảng tái cấu trúc không gian đô thị

Theo Đề án quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử. Cụ thể, trong giai đoạn 2026 - 2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi vành đai 3.

Giai đoạn 2036 - 2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị.

Như vậy, trong giai đoạn 2026-2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người. Quy mô này cho thấy quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý các vấn đề tồn tại kéo dài nhiều năm như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực lõi trung tâm. Đồng thời, đây cũng được xem là bước đi nền tảng để tái tổ chức lại cấu trúc phát triển đô thị theo hướng bền vững hơn.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Giám đốc Savills Hà Nội, ông Matthew Power, cho rằng kế hoạch di dời khoảng 862.000 người khỏi nội đô lịch sử cần được nhìn nhận như một chiến lược dài hạn, mang tính quá trình, thay vì một hình thức di dời mang tính áp đặt.

Theo ông, sẽ có một bộ phận cư dân chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, một bộ phận tiếp tục ở lại, đồng thời vẫn tồn tại các dòng dịch chuyển mới vào thành phố. Sự vận động hai chiều này, theo thời gian, nhiều khả năng sẽ làm giảm dần mật độ dân cư khu vực nội đô, song song với sự tăng trưởng của các đô thị vệ tinh. Về mặt lý thuyết, xu hướng này cũng góp phần giảm áp lực giao thông và tình trạng ùn tắc tại khu vực trung tâm.

“Thực tế tại các thành phố như Thượng Hải cho thấy cách tiếp cận này có thể vận hành hiệu quả ở quy mô lớn, khi hệ thống giao thông công cộng công suất cao cho phép dân cư đông đúc di chuyển thuận lợi, đồng thời giải phóng không gian mặt đất cho các chức năng đô thị chất lượng cao hơn” - ông Matthew Power nhận định.

Ở góc độ quy hoạch, kết quả kỳ vọng sẽ mang lại lợi ích cho cả hai phía. Các khu vực vệ tinh có điều kiện phát triển thành những cộng đồng sống chất lượng, bền vững hơn, trong khi khu vực trung tâm có thêm dư địa để mở rộng công viên, công trình công cộng, không gian văn hóa, du lịch và các khu vực mở, thay vì tiếp tục phát triển nhà ở mật độ cao như trước.

Mặt bằng giá bước vào chu kỳ mới

Không chỉ là bước đi về quy hoạch, lộ trình giãn dân nội đô còn được dự báo tạo ra những dịch chuyển đáng kể trên thị trường bất động sản. Khi dòng dân cư dịch chuyển ra các khu vực vành đai và đô thị vệ tinh, cấu trúc cung - cầu nhà ở cùng mặt bằng giá tại Hà Nội cũng bắt đầu bước vào giai đoạn tái định hình.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, quá trình tái cấu trúc sẽ tác động trực tiếp tới mặt bằng giá bất động sản nội đô theo hướng nâng cấp giá trị và gia tăng tính khan hiếm.

Khi áp lực dân cư tại các quận lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình… được giải tỏa, quỹ bất động sản khu vực trung tâm sẽ dần chuyển dịch sang nhóm “bất động sản di sản” hoặc thương mại cao cấp.

Trong khi đó, khu vực ven đô, với lợi thế quỹ đất có khả năng cung cấp các loại hình nhà ở mà nội đô khó phát triển như biệt thự, liền kề, căn hộ diện tích lớn, penthouse hay sky villa, sẽ thu hút nhóm khách hàng tìm kiếm không gian sống chất lượng, riêng tư hơn.

Đáng chú ý, khu vực ngoài đê sông Hồng, vốn có mặt bằng giá thấp do hạn chế về hạ tầng và pháp lý được dự báo sẽ thay đổi mạnh khi được tái thiết thành các khu đô thị hiện đại, tích hợp công viên và đại lộ cảnh quan. Quá trình này không chỉ xóa bỏ định kiến về vị trí mà còn có thể kéo mặt bằng giá đất ven sông tiệm cận, thậm chí vượt một số khu vực trong đê nhờ lợi thế không gian và tầm nhìn.

“Không gian ven sông, theo kinh nghiệm từ Seoul (sông Hàn) hay Thượng Hải (sông Hoàng Phố), luôn là yếu tố nâng tầm giá trị bất động sản. Việc tái thiết đồng bộ hạ tầng ven sông thường tạo ra các ‘làn sóng tăng giá’ kéo dài, diễn ra song hành với tiến độ hoàn thiện của các lớp hạ tầng như đại lộ, cầu vượt hay metro” – bà An nói với VietnamFinance.

Bên cạnh đó, bà Nguyễn Hoài An cho rằng quá trình di dời dân cư sẽ tạo ra những biến động mặt bằng giá theo hướng tái cân bằng tại các khu vực tiếp nhận dân số. Trong đó, khoảng cách giá giữa khu vực phía Đông và lõi nội đô được dự báo sẽ dần thu hẹp khi hệ thống hạ tầng kết nối như cầu và metro hoàn thiện, rút ngắn “khoảng cách thời gian” thay cho khoảng cách địa lý.

Cùng với đó, kế hoạch di dời hơn 860.000 dân được xem là nguồn cầu thực lớn, tạo nền tảng cho đà tăng giá bền vững, gắn với tiến độ phát triển dự án và hệ tiện ích. Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ phân hóa rõ rệt, đất nền quanh các khu tái định cư có thể tăng nhanh, trong khi phân khúc căn hộ vẫn duy trì mức giá cạnh tranh để phù hợp khả năng tài chính của phần lớn người dân di dời.

Trong khi đó, ông Matthew Power cho rằng, việc di dời một lượng lớn dân cư khỏi khu vực nội đô sẽ đồng thời tạo ra áp lực lẫn cơ hội đối với thị trường nhà ở tại các khu vực tiếp nhận dân số.

Trước hết, áp lực sẽ tập trung vào nhu cầu nhà ở, hạ tầng giao thông và hệ thống dịch vụ đô thị khi quy mô dân số tăng nhanh trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, những khu vực có tiến độ triển khai hạ tầng tốt, đặc biệt là các dự án gắn với các tuyến vành đai 1, 2.5, 3.5 và vành đai 4 được đánh giá có triển vọng tích cực hơn về khả năng hấp thụ cũng như mặt bằng giá.

Theo chuyên gia Savills, trong ngắn hạn, Đông Anh nhiều khả năng sẽ là khu vực hưởng lợi sớm nhờ lợi thế kết nối từ hệ thống vành đai và các trục hướng tâm quan trọng, qua đó hỗ trợ thanh khoản và tạo dư địa tăng giá.

“Về trung hạn, dư địa tăng trưởng có thể mở rộng sang các khu vực khác khi hạ tầng tiếp tục hoàn thiện. Những dự án có nguồn hàng sẵn, pháp lý rõ ràng và khả năng mở bán sớm sẽ có lợi thế cạnh tranh, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng đóng vai trò duy trì lực cầu ổn định cho thị trường Hà Nội” - ông Matthew Power nhấn mạnh.

Ở góc nhìn rộng hơn, vị chuyên gia cho rằng đây có thể là giai đoạn khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới đối với thị trường Hà Nội, khi xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra vùng ven không chỉ xuất phát từ yếu tố giá, mà còn được định hình rõ nét bởi chính sách giãn dân và điều chỉnh quy hoạch đô thị.

“Các khu vực bảo tồn như phố cổ, khu phố cũ, hồ Gươm, Ba Đình hay Hoàng thành Thăng Long sẽ từng bước được giãn dân, trong khi đô thị trung tâm mở rộng về phía tây, phía nam và phía bắc sông Hồng, gắn với các hành lang phát triển mới” - đại diện Savills phân tích.

Tuy nhiên, theo ông sự phát triển mạnh của các đại đô thị vùng ven cũng đi kèm không ít thách thức. Đầu tư hạ tầng thường có độ trễ dài và chi phí lớn, trong khi ở một số giai đoạn có thể tạo áp lực lên mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt khi sản phẩm được định vị ở phân khúc cao hơn nhu cầu thực. Bên cạnh đó, rủi ro đầu cơ theo thông tin quy hoạch cũng là yếu tố cần được kiểm soát.

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), ông Nguyễn Vũ Cao, cho rằng quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm được dự báo sẽ tạo ra sự chuyển dịch căn bản trên thị trường bất động sản. Trước hết, khu vực nội đô lịch sử nhiều khả năng trở thành nhóm tài sản khan hiếm khi nguồn cung phát triển mới bị hạn chế, trong khi giá trị sử dụng đất được nâng cấp theo định hướng bảo tồn, thương mại, dịch vụ chất lượng cao.

Ở chiều ngược lại, các khu vực vành đai và đô thị mới sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, phụ thuộc lớn vào chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối giao thông và năng lực hình thành các cực việc làm. Những khu vực hội tụ đầy đủ các yếu tố này sẽ có dư địa tăng trưởng rõ nét hơn so với phần còn lại.

Đáng chú ý, quy hoạch dài hạn cũng buộc thị trường dịch chuyển khỏi tư duy đầu tư ngắn hạn, chuyển sang chiến lược đầu tư đô thị dài hạn, dựa trên cấu trúc phát triển thực tế thay vì kỳ vọng theo thông tin quy hoạch.