Phát biểu tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn đối mặt với không ít thách thức trong việc huy động nguồn lực cho tăng trưởng.

Dù vậy, nhiều số liệu thống kê hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất dòng vốn đầu tư trong nền kinh tế. Đối với nguồn vốn FDI, không ít dự án được đăng ký với quy mô lớn nhưng quá trình giải ngân kéo dài trong nhiều năm. Tương tự, vốn đầu tư công dù đã được bố trí nhưng không phải toàn bộ được đưa ngay vào nền kinh tế thực, bởi một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng trong thời gian chờ giải ngân.

Với khu vực tư nhân, việc đăng ký tăng vốn hoặc công bố các dự án đầu tư quy mô lớn cũng thường được triển khai theo lộ trình kéo dài nhiều năm. Vì vậy, cần có cái nhìn thận trọng hơn khi đánh giá quy mô thực tế của dòng vốn đang được đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

Một vấn đề đáng chú ý khác là sự sụt giảm của tiền gửi dân cư trong thời gian gần đây. TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, bên cạnh yếu tố lãi suất duy trì ở mức thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản cũng góp phần khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.

Ông Nghĩa dẫn chứng, dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn hai năm qua, thị trường vẫn duy trì được đà tăng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế thay vì gửi tiết kiệm như trước. Sự dịch chuyển của dòng tiền đang góp phần gia tăng tổng cầu trong nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản.

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang từng bước được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn được Chính phủ và Quốc hội ban hành. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường sẽ xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.

“Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng”, ông nhận định.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, việc dòng vốn được phân bổ đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh hơn. Dù vậy, một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ được hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực của thị trường.

Tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện tương đương khoảng 34% GDP. Trong những năm tới, tỷ lệ này có thể được nâng lên gần 40% GDP nhằm phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao hơn. Điều đó đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ ngày càng lớn.

Tuy nhiên, để chuyển hóa nguồn tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không phải nhiệm vụ dễ dàng. Việt Nam cần xây dựng những cơ chế tài chính mới nhằm khơi thông nguồn lực đang nằm trong khu vực dân cư, trong đó có các mô hình huy động vàng hoặc các loại tài sản tích lũy để phục vụ hoạt động đầu tư, sản xuất kinh doanh.

TS. Lê Xuân Nghĩa đánh giá, việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho người dân cũng như sự ổn định của hệ thống tài chính.

Nhìn tổng thể, ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn xuất hiện các cơn sốt mang tính đại trà mà thay vào đó là sự phân hóa rõ nét theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

“Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.