Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã ban hành cơ chế mới nhằm nới room tín dụng bất động sản cho 25 ngân hàng thương mại.

Theo đó, kể từ ngày 1/1 đến 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng bất động sản tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Phía NHNN cho biết, động thái này nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc cấp tín dụng đối với một số loại hình bất động sản phù hợp với chủ trương, chính sách của các cấp có thẩm quyền về phát triển thị trường bất động sản và phát triển kinh tế xã hội,

Danh sách 25 ngân hàng được áp dụng cơ chế trên gồm nhiều ngân hàng lớn như VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB, Saigonbank, Techcombank và một số ngân hàng khác.

Mặc dù nới điều kiện với nhà ở xã hội và khu công nghiệp song NHNN vẫn yêu cầu các ngân hàng vẫn phải kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản, không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng.

Trước đó, ngay từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các nhà băng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng trong năm nay. Đồng thời, tại Công văn số 11686/NHNN-CSTT, NHNN cho biết, sẽ theo dõi, đánh giá tình hình tăng trưởng tín dụng nói chung và tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của từng tổ chức tín dụng.

NHNN cũng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Nếu tổ chức tín dụng không tuân thủ các chỉ đạo nêu trên, NHNN sẽ xem xét giảm trừ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm.

Việc loại trừ dư nợ cho vay nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản được giới phân tích đánh giá là hướng đi hợp lý, khi vừa tạo điều kiện cho các phân khúc ưu tiên tiếp cận vốn, vừa không buông lỏng mục tiêu kiểm soát rủi ro đối với thị trường bất động sản nói chung.

Cùng chiều với định hướng này, kế hoạch kinh doanh của nhiều ngân hàng cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ nét sang các phân khúc bất động sản có nhu cầu thực, giá trị sử dụng thực, trong đó nổi bật là bất động sản khu công nghiệp và nhà ở xã hội.

Tại Hội nghị cập nhật kết quả kinh doanh quý I/2026 mới đây, ban lãnh đạo VietinBank cho hay trong cơ cấu tín dụng trung và dài hạn, ngân hàng đặc biệt ưu tiên rót vốn cho bất động sản khu công nghiệp thay vì các loại hình bất động sản khác. Chiến lược này nhằm trực tiếp đón đầu làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI từ Trung Quốc cũng như các địa bàn khác chuyển sang Việt Nam.

Đối với khách hàng cá nhân, ngân hàng định hướng chỉ tập trung cho vay mua nhà ở, đất ở phục vụ nhu cầu thật của người dân, điển hình như nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho người trẻ.

Trong khi đó, tại sự kiện mới đây, ông Võ Văn Hoàng, Giám đốc Quản trị Rủi ro, ACB cũng nhấn mạnh, về định hướng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng luôn chọn lọc, kiểm soát rủi ro chặt chẽ và tuân thủ nghiêm ngặt định hướng điều hành của NHNN. Tỷ trọng cho vay bất động sản của ACB phần lớn được tập trung vào phân khúc khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở thực.

Số liệu của NHNN cho thấy, tính đến giữa tháng 3/2026, tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 41.000 tỷ đồng. Trong đó, Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay hơn 25.000 tỷ đồng trong khi các ngân hàng thương mại giải ngân trên 16.000 tỷ đồng.

Còn theo thông tin tại họp báo thường kỳ quý I, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho biết, riêng với chương trình cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, tính đến cuối tháng 2/2026, các ngân hàng đã cam kết cho vay gần 22.000 tỷ đồng; doanh số giải ngân của Chương trình đạt khoảng 9.600 tỷ đồng (tăng khoảng 2.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025), bao gồm 8.100 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 53 dự án và khoảng 1.500 tỷ đồng cho người mua nhà tại 36 dự án. Doanh số giải ngân cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đạt khoảng 259 tỷ đồng.