Thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh và sàng lọc mạnh mẽ

Phát biểu tại hội thảo “Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục được định hình bởi các chính sách hướng tới mục tiêu phát triển ổn định, lành mạnh, giảm dần tình trạng đầu cơ và ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là nguồn cung dự án dự kiến tăng rõ rệt sau thời gian dài bị hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý. Khi thị trường không còn trong tình trạng khan hiếm, người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời áp lực cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư cũng trở nên gay gắt hơn.

Các phân khúc từ nhà ở, khu đô thị, bất động sản công nghiệp đến thương mại – dịch vụ được dự báo sẽ phát triển tương đối đồng đều. Trong đó, phân khúc nhà ở có xu hướng dịch chuyển mạnh sang phục vụ nhu cầu ở thực, đề cao công năng sử dụng, khả năng khai thác lâu dài và chất lượng sống của cư dân.

Song song với đó, quá trình đô thị hóa tiếp tục được thúc đẩy với sự xuất hiện của nhiều mô hình mới như đô thị vệ tinh, đô thị thông minh hay đô thị phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đây được xem là những động lực quan trọng tạo ra các cực tăng trưởng mới cho thị trường trong những năm tới.

Một điểm tích cực khác là hệ thống dữ liệu thị trường ngày càng được hoàn thiện và minh bạch hơn. Việc thông tin quy hoạch, giao dịch và pháp lý được số hóa giúp nhà đầu tư tiếp cận dữ liệu dễ dàng hơn, từ đó nâng cao chất lượng ra quyết định và giảm thiểu rủi ro.

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức đáng lưu ý.

Nguồn cung tăng nhanh sẽ khiến cạnh tranh khốc liệt hơn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn còn hạn chế do các dự án cần thêm thời gian để hoàn thiện thủ tục và triển khai.

Bài toán nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp, tiếp tục là khoảng trống lớn. Nhu cầu thuê ngày càng gia tăng nhưng nguồn cung chính thức chưa đáp ứng đủ, trong khi cơ chế khuyến khích phát triển nhà cho thuê dài hạn vẫn chưa thực sự hiệu quả.

Ngoài ra, dòng tiền đầu cơ được dự báo sẽ tiếp tục thu hẹp khi các chính sách quản lý ngày càng hướng tới việc kiểm soát hoạt động lướt sóng và khuyến khích đầu tư dài hạn. Cùng với đó, giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu do chi phí đầu vào, tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng.

Sáu xu hướng đầu tư nổi bật trong năm 2026

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng dòng tiền đầu tư sẽ có sự dịch chuyển rõ nét theo những tiêu chí mới.

Xu hướng đầu tiên là hạ tầng trở thành yếu tố sàng lọc quan trọng. Những dự án nằm tại khu vực được đầu tư đồng bộ về giao thông, kết nối thuận lợi và hưởng lợi từ các công trình hạ tầng lớn sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Ngược lại, các dự án có vị trí hạn chế hoặc thiếu động lực hạ tầng sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thu hút dòng vốn.

Xu hướng thứ hai là đề cao khả năng khai thác và tạo dòng tiền thực. Thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng sử dụng thực tế của sản phẩm, hiệu quả cho thuê cũng như nhu cầu ở thật của thị trường. Đây được xem là yếu tố quyết định tính thanh khoản và sức hấp thụ của dự án trong giai đoạn mới.

Xu hướng thứ ba là quy hoạch trở thành yếu tố dẫn dắt quyết định đầu tư. Những khu vực có định hướng phát triển rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và khả năng triển khai cao sẽ tạo lợi thế lớn trong việc thu hút dòng tiền.

Xu hướng thứ tư là sự lên ngôi của các mô hình đô thị quy mô lớn và phát triển đồng bộ. Các đại đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích, hạ tầng xã hội, không gian sống và khả năng kết nối được dự báo tiếp tục duy trì sức cạnh tranh nhờ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân.

Xu hướng thứ năm là hạ tầng sẽ dẫn dắt dòng vốn. Theo đó, kế hoạch và tốc độ đầu tư hạ tầng là động lực chính thu hút và dẫn dắt dòng vốn đầu tư.

Xu hướng cuối cùng là sự phân hóa mạnh mẽ của thị trường. Theo đó, khoảng cách giữa các dự án tốt và dự án kém chất lượng sẽ ngày càng rõ nét. Vị trí, chất lượng sản phẩm, năng lực triển khai của chủ đầu tư và tính minh bạch pháp lý sẽ trở thành những yếu tố quyết định giá trị bất động sản.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh thị trường vận hành theo hướng chuyên nghiệp và minh bạch hơn, nhà đầu tư không thể tiếp tục dựa vào tâm lý đám đông hay các cơn sốt ngắn hạn. Thay vào đó, việc tuân thủ pháp luật, nâng cao năng lực tài chính, quản trị rủi ro và khai thác hiệu quả dữ liệu thị trường sẽ là những điều kiện quan trọng để thích ứng với chu kỳ phát triển mới của bất động sản Việt Nam.