Theo thông tin từ Bộ Tài chính, các quy định được hoàn thiện trên cơ sở Luật Đất đai, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, tạo khung pháp lý đồng bộ, minh bạch và khả thi hơn.

Nghị quyết 254, được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025 và có hiệu lực từ 1/1/2026, đặt mục tiêu tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2024. Trên cơ sở đó, Nghị định 50/2026/NĐ-CP (ban hành ngày 31/1/2026) quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; cùng với Nghị định 49/2026/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan, hình thành khung chính sách tài chính đất đai theo hướng nhất quán hơn.

Điểm nhấn đáng chú ý là đổi mới căn bản chính sách tính và miễn tiền thuê đất cho các dự án xã hội hóa. Phạm vi ưu đãi được mở rộng, bao gồm cả dự án thuộc và không thuộc địa bàn, lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư, nhằm thu hút nguồn lực vào giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường, giám định tư pháp.

Cơ chế mới phân cấp mạnh cho địa phương: UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định mức miễn tiền thuê đất theo từng khu vực, lĩnh vực, áp dụng cho dự án nằm trong danh mục xã hội hóa do Thủ tướng ban hành. Nguyên tắc ưu đãi linh hoạt, với mức tối thiểu theo quy định chung và mức tối đa có thể miễn toàn bộ tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê.

Thể chế hóa Nghị quyết số 57-NQ/TW, chính sách mới dành ưu đãi chưa từng có cho khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số. Nhiều loại hình được miễn tiền thuê đất toàn bộ thời hạn, gồm: phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ và doanh nghiệp khoa học – công nghệ, cơ sở thực nghiệm – sản xuất thử nghiệm, trung tâm R&D công nghệ số, dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Đáng chú ý, Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các Khu công nghệ số tập trung được miễn tiền thuê đất trọn đời. Chủ đầu tư hạ tầng không được tính phần tiền thuê đất được miễn vào giá cho thuê hạ tầng, qua đó giảm chi phí đầu vào và gia tăng sức hút với nhà đầu tư công nghệ cao.

Với các dự án trong Khu công nghệ cao, thời gian miễn tiền thuê đất phổ biến từ 15–19 năm sau giai đoạn xây dựng cơ bản; riêng ngành, nghề đặc biệt ưu đãi có thể được miễn toàn bộ thời hạn thuê. Tuy nhiên, cơ chế ưu đãi đi kèm điều kiện ràng buộc: nếu sử dụng đất sai mục đích, toàn bộ số tiền đã được miễn, giảm sẽ bị truy thu kèm tiền chậm nộp.

Một thay đổi có tác động trực tiếp đến hộ gia đình, cá nhân là cơ chế tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trước đây, người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Theo quy định mới, mức thu được tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch: 30% đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức; 100% đối với diện tích vượt quá 1 lần hạn mức.

Chính sách chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất; người sử dụng đất được lựa chọn một thửa để hưởng ưu đãi và phải cam kết trong hồ sơ đề nghị.

Đáng chú ý, các trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 được đề nghị tính lại theo quy định mới. Nếu đã nộp tiền, người dân có thể yêu cầu hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ nghĩa vụ tài chính khác, với điều kiện nộp hồ sơ trước ngày 1/1/2027.