Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản (mua nhà, sửa nhà, vay cầm cố tài sản…), mức tăng thực tế có thể lên tới 28–30%, tiệm cận ngưỡng rủi ro của hệ thống tài chính.

Trong bối cảnh đó, NHNN đã ban hành văn bản hướng dẫn các ngân hàng thương mại về kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026, với mục tiêu toàn hệ thống tăng khoảng 15%, thể hiện rõ định hướng chuyển từ “mở rộng quy mô” sang “nâng cao chất lượng”.

Theo cơ quan điều hành, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm. Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây được xem là bước đi nhằm hạn chế nguy cơ dòng vốn chảy lệch pha khi thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi nhanh trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Song song với công cụ hạn mức tín dụng, lãi suất cho vay bất động sản cũng được NHTM điều chỉnh tăng mạnh để điều tiết dòng tiền. Khảo sát cuối tháng 1/2026 cho thấy, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất cho vay mua nhà lên mức cao.

Cụ thể, Vietcombank điều chỉnh lãi suất cho vay mua căn hộ, nhà phố tại TP.HCM lên 9,6%/năm (cố định 6 tháng), 9,9%/năm (12 tháng), 13,6%/năm (18 tháng) và 13,9%/năm (24 tháng).

BIDV cũng áp dụng mức 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; 10,1%/năm trong 12 tháng và 13,5%/năm trong 18 tháng đầu. Việc tăng lãi suất được các ngân hàng lý giải nhằm điều tiết dòng vốn, ưu tiên tín dụng cho sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực tạo giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế.

Riêng nhu cầu ở thực của người dân và các dự án nhà ở xã hội vẫn được xác định là nhóm ưu tiên trong chính sách tín dụng năm 2026. Theo khảo sát xu hướng tín dụng năm 2026 của NHNN, nhu cầu vốn tiếp tục tập trung vào công nghiệp - xây dựng, tiếp đến là thương mại, dịch vụ, tiêu dùng cá nhân, kinh tế xanh và khu vực nông - lâm - thủy sản.

Trước đó, nhiều ngân hàng cũng đã chủ động tái cấu trúc danh mục cho vay theo hướng giảm tỷ trọng bất động sản. Tại Techcombank, quý IV/2025 ghi nhận việc giảm tỷ trọng tài sản liên quan đến bất động sản. Hiện bất động sản chiếm 56% danh mục tín dụng doanh nghiệp và 31% tổng danh mục tín dụng của ngân hàng này.

Tại VPBank, tỷ trọng tín dụng bất động sản đã giảm từ 40,5% năm 2024 xuống 35,8% năm 2025, tốc độ tăng trưởng lĩnh vực này cũng giảm còn 20,4%. Xu hướng này phản ánh rõ chiến lược phòng ngừa rủi ro “bong bóng tài sản” khi dòng vốn đổ quá mạnh vào bất động sản.