Thu tiền sử dụng đất từ lâu là nguồn thu quan trọng của ngân sách Quảng Ngãi. Tuy nhiên, để biến quỹ đất thành nguồn lực tài chính thực sự hiệu quả lại không hề đơn giản, nhất là khi vướng mắc pháp lý, mặt bằng và sức hấp thụ của thị trường vẫn là những "nút thắt" lớn.

Để hiểu rõ hơn về kế hoạch, giải pháp thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi năm 2026, Nhadautu.vn đã có cuộc phỏng vấn ông Phạm Xuân Vinh, Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất Quảng Ngãi.

Mục tiêu thu 2.265 tỷ đồng từ đất

Xin ông cho biết cụ thể chỉ tiêu thu tiền sử dụng đất mà tỉnh giao cho Trung tâm trong năm 2026?

Ông Phạm Xuân Vinh: Theo chỉ tiêu chung của tỉnh Quảng Ngãi, tổng thu tiền sử dụng đất toàn tỉnh trong năm nay khoảng 3.200 tỷ đồng. Trong tổng số đó, nhiệm vụ giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất là trên 2.265 tỷ đồng. Đây là con số rất lớn, chiếm tỷ trọng cao trong tổng thu từ đất của toàn tỉnh.

Quan điểm của Trung tâm ngay từ đầu là không xây dựng kế hoạch theo hướng hình thức hay chạy theo con số, mà phải bám sát thực tế triển khai, bám sát tiến độ giải phóng mặt bằng và khả năng tổ chức đấu giá.

Do đó, ngay sau khi nhận nhiệm vụ, Trung tâm đã chủ động phối hợp với các địa phương, các sở, ban, ngành liên quan để tiến hành rà soát quỹ đất, rà soát các dự án, khu đất có khả năng đưa ra đấu giá trong năm. 

Trên cơ sở đó, Trung tâm xây dựng kế hoạch chi tiết, mang tính khả thi, để tham mưu cho UBND tỉnh xem xét, quyết định. Quan điểm của Trung tâm ngay từ đầu là không xây dựng kế hoạch theo hướng hình thức hay chạy theo con số, mà phải bám sát thực tế triển khai, bám sát tiến độ giải phóng mặt bằng và khả năng tổ chức đấu giá.

Vậy kế hoạch thu cụ thể của Trung tâm được xây dựng dựa trên những nguồn nào, thưa ông?

Ông Phạm Xuân Vinh: Hiện nay, Trung tâm xác định có hai nhiệm vụ trọng tâm, tương ứng với hai nguồn thu chính. Nhiệm vụ thứ nhất là đấu giá các khu đất sạch để kêu gọi, lựa chọn nhà đầu tư. Đây là các khu đất mà Trung tâm đang tập trung tạo quỹ đất, hoàn thiện các thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng để đủ điều kiện đưa ra đấu giá.

Theo phương án đang xây dựng, nguồn thu từ đấu giá đất sạch dự kiến khoảng 1.200 tỷ đồng. Các khu đất này có quy mô tương đối lớn, có những khu diện tích khoảng 40 - 50 ha, trong đó có thể kể đến khu bờ Bắc sông Trà Khúc với diện tích trên 40 ha. Ngoài ra còn có một số khu khác diện tích trên 15 ha. Đây đều là những khu đất có tiềm năng phát triển, có khả năng tạo điểm nhấn về không gian đô thị cũng như thu hút đầu tư cho tỉnh.

Nhiệm vụ thứ hai là đấu giá các khu dân cư. Cụ thể là các khu dân cư mà Trung tâm đã tiếp nhận từ các huyện, thị xã, thành phố trong những năm trước, cũng như các khu dân cư do tỉnh trực tiếp triển khai thực hiện từ lâu. 

Đến nay, nhiều khu đã cơ bản hoàn thành hạ tầng, đủ điều kiện để đưa ra đấu giá. Dự kiến, nguồn thu từ đấu giá các lô đất tại các khu dân cư này khoảng 1.065 tỷ đồng. 

Tổng hợp hai nguồn thu này, Trung tâm đặt mục tiêu phấn đấu đạt khoảng 2.265 tỷ đồng trong năm.

Những điểm nghẽn cần tháo gỡ

Với chỉ tiêu lớn như vậy, theo ông, những khó khăn lớn nhất trong quá trình triển khai hiện nay là gì?

Ông Phạm Xuân Vinh: Có thể nói, đây là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất từ trước đến nay mà Trung tâm phải thực hiện. Khó khăn thứ nhất là đối với nhiệm vụ đấu giá đất sạch. Trung tâm không hoàn toàn chủ động trong việc này, bởi kết quả đấu giá phụ thuộc rất lớn vào thị trường và sự quan tâm của nhà đầu tư.

Nếu nhà đầu tư không vào, hoặc chưa thấy đủ sức hấp dẫn để tham gia, thì khả năng đạt được con số 1.200 tỷ đồng là rất khó. Chính vì vậy, công tác truyền thông, quảng bá, xúc tiến và mời gọi đầu tư đóng vai trò hết sức quan trọng. 

Không chỉ riêng Trung tâm mà cần có sự vào cuộc đồng bộ của lãnh đạo tỉnh, các sở, ban, ngành và các địa phương trong việc giới thiệu tiềm năng, lợi thế của Quảng Ngãi, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư có năng lực, có tiềm lực tài chính.

Khó khăn thứ hai liên quan đến các khu dân cư. Nhiều khu đã tồn tại, kéo dài trong nhiều năm, phát sinh nhiều vướng mắc. Để đủ điều kiện đưa ra đấu giá, bắt buộc phải tháo gỡ các tồn tại, hoàn chỉnh phần hạ tầng, thực hiện nghiệm thu, quyết toán công trình. Mặc dù phần hạ tầng còn lại không nhiều, nhưng đây lại là những khâu dễ gây chậm trễ, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đấu giá. 

Riêng đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đâu là những vướng mắc lớn nhất hiện nay?

Ông Phạm Xuân Vinh: Vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc xác định nguồn gốc đất. Trước đây, công tác quản lý đất đai ở một số xã, phường còn lỏng lẻo, dẫn đến tình trạng người dân sử dụng đất trong thời gian dài nhưng không đủ điều kiện pháp lý theo quy định.

Khi triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng, việc xác định có công nhận hay không công nhận quyền sử dụng đất trở thành vấn đề rất phức tạp. Điều này dễ phát sinh khiếu nại, tranh chấp, không chỉ giữa người dân với người dân mà còn giữa người dân với chính quyền cấp cơ sở. 

Bên cạnh đó, còn có vướng mắc về cơ chế giá đất. Mặc dù bảng giá đất mới đã được HĐND tỉnh ban hành theo nghị quyết, nhưng để áp dụng vào phương án bồi thường hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì cần phải có hệ số điều chỉnh giá đất, tức hệ số K. Do Chính phủ chưa có hướng dẫn cụ thể nên tỉnh chưa thể ban hành hệ số này. Vì vậy, nhiều phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay vẫn chưa thể hoàn thiện.  

Một khó khăn đang gặp phải là trước đây, Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, quy mô và phạm vi nhiệm vụ còn hạn chế. Sau khi chuyển về trực thuộc UBND tỉnh, vai trò của Trung tâm thay đổi rất lớn, khối lượng công việc tăng mạnh, không chỉ tạo lập quỹ đất mà còn tham mưu cho tỉnh trong quản lý, khai thác nguồn lực đất đai, đấu giá đất, thu ngân sách và thu hút đầu tư.

Hiện Trung tâm có hơn 300 cán bộ, viên chức, tổ chức thành 6 phòng chuyên môn và 4 chi nhánh. Tuy nhiên, đơn vị đang thiếu 2 trưởng phòng và 8 cấp phó, gây khó khăn trong điều hành.

Việc trực thuộc UBND tỉnh cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tiêu chuẩn cán bộ, nên Trung tâm phải rà soát, điều chỉnh quy hoạch nhân sự trước khi kiện toàn bộ máy.

'Làm chắc, làm thật, không chạy theo con số cho đẹp'

Thực tế cho thấy ở một số nơi đã xảy ra tình trạng bỏ cọc, thao túng đấu giá đất. Trung tâm có giải pháp gì để hạn chế tình trạng này?

Ông Phạm Xuân Vinh: Thời gian qua, đối với các khu đất do Trung tâm tổ chức đấu giá, đặc biệt là các lô đất tại khu dân cư, công tác đấu giá được thực hiện tương đối chặt chẽ. 

Qua thực tế triển khai, các trường hợp trúng đấu giá cơ bản đều thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, chưa phát sinh tình trạng bỏ cọc đáng lo ngại.

Quan điểm xuyên suốt của Quảng Ngãi là "làm chắc, làm thật", không chạy theo con số cho đẹp.

Để hạn chế tình trạng cò đất móc nối, dìm giá hoặc đẩy giá cao rồi bỏ cọc, hiện nay Trung tâm áp dụng hình thức đấu giá kín, nhiều vòng. Theo hình thức này, người tham gia không biết mức giá của nhau, qua nhiều vòng đấu sẽ lựa chọn được người thực sự có nhu cầu và có quyết tâm mua. Cách làm này giúp hạn chế tối đa các hành vi thao túng, làm nhiễu thị trường. 

Quan điểm điều hành của Trung tâm trong xây dựng kế hoạch thu năm nay là gì, thưa ông?

Ông Phạm Xuân Vinh: Quan điểm xuyên suốt của chúng tôi là "làm chắc, làm thật", không chạy theo con số cho đẹp. Những khu đất chưa giải phóng mặt bằng, chưa đầu tư hạ tầng, chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng thì kiên quyết không đưa vào kế hoạch. Chỉ đưa vào kế hoạch những dự án đã hoàn thành hoặc gần hoàn thành, có khả năng triển khai thực tế.

Có thể kế hoạch này thấp hơn chỉ tiêu chung của tỉnh, nhưng đổi lại là tính khả thi cao hơn, tránh tình trạng đưa ra con số lớn nhưng không có cơ sở để thực hiện. 

Điều quan trọng nhất là sự chỉ đạo quyết liệt của tỉnh, cùng với sự phối hợp chặt chẽ, cởi mở và trách nhiệm của các sở, ban, ngành và địa phương. 

Nếu các đơn vị cùng đồng hành, hỗ trợ lẫn nhau, không đùn đẩy trách nhiệm, thì khả năng hoàn thành khoảng 90% kế hoạch là hoàn toàn có thể.

Xin trân trọng cảm ơn ông!