Gỡ vướng giải phóng mặt bằng, vẫn “nóng” bài toán giá đất

Tại Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” diễn ra sáng 20/8, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho hay, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra 6 nhóm vấn đề trọng tâm, rất sát với những vướng mắc thực tế của doanh nghiệp, địa phương và người dân, trực tiếp liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Đáng chú ý, hai vấn đề nổi cộm mà doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là bồi thường, giải phóng mặt bằng và xác định giá đất tại các địa phương. Đây là những nội dung mà Hiệp hội Bất động sản từng nhiều lần kiến nghị. Với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã tháo gỡ phần nào các vướng mắc.

Theo đó, nếu như trước đây, vấn đề giải phóng mặt bằng luôn bị ràng buộc yêu cầu “100% đồng thuận” đã trở thành điểm nghẽn rất lớn. Việc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định nếu đã có đa số đồng ý thì Nhà nước được phép triển khai, phần còn lại sẽ do Nhà nước chủ động thu hồi là hoàn toàn hợp lý, chúng tôi hoàn toàn nhất trí.

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay chính là giá đất. Trước hết, việc ban hành bảng giá đất hằng năm gây khó khăn cho các địa phương, vì vậy, điều chỉnh chu kỳ sang 5 năm là rất phù hợp.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, nguyên tắc xác định giá đất phải dựa trên thị trường, nhưng thị trường của ta chưa được phân định rõ giữa sơ cấp và thứ cấp. Hệ quả là nhiều nơi chưa có thị trường, hạ tầng chưa phát triển nhưng vẫn áp giá theo khung chung, dẫn tới bất hợp lý. Do đó, ông kiến nghị cần xem xét điều chỉnh.

“Trên thị trường thứ cấp, đặc biệt ở những khu vực sôi động, đang xuất hiện tình trạng đầu cơ, thổi giá. Không ít trường hợp tạo ra các giao dịch giả nhưng được coi như bằng chứng thật, dẫn đến việc giá ảo bị hợp pháp hóa và đưa vào bảng giá đất. Hệ quả là chi phí sử dụng đất, chi phí của doanh nghiệp đều bị đẩy lên, kéo theo giá bất động sản tăng mạnh”, ông Đính nói.

Thực tế thời gian qua cho thấy, giá nhà đất tăng nhanh trên cả nước, vượt xa khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập thấp. Nguyên nhân chính là chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ và phương pháp xác định rõ đâu là giá thật, đâu là giá ảo. Đây là vấn đề cần được Ban soạn thảo nghiên cứu kỹ lưỡng để tìm giải pháp triệt tiêu tình trạng này, qua đó đưa giá bất động sản trở về giá trị thực.

“Muốn xử lý tận gốc, Nhà nước phải có cơ sở dữ liệu đầy đủ và phương pháp khoa học để phân biệt giá thật với giá ảo, tránh để giá đất bị thao túng và gây hệ lụy cho toàn thị trường”, ông Đính kiến nghị.

Giá đất leo thang vì tư duy “phê duyệt giá cao để an toàn”

Có một thực tế đáng lo ngại là cả cơ quan tư vấn xác định giá lẫn cơ quan quản lý địa phương đều e ngại trách nhiệm, dẫn đến xu hướng “phê duyệt giá cao để an toàn”. Điều này khiến giá bất động sản không thể điều chỉnh giảm, liên tục tăng qua từng năm, bất chấp nhiều khu vực gần như không có đầu tư phát triển. Sự bất hợp lý này bắt nguồn từ cách xác định giá chưa chuẩn xác.

“Thống kê cho thấy, giá bất động sản tăng lên rất nhiều, trong khi hoạt động đầu tư gần như chững lại ở nhiều địa phương. Nguyên lý là bất động sản tăng theo giá trị đầu tư, thế nhưng có những nơi không đầu tư gì mà giá bất động sản vẫn tăng mạnh”, ông Đính nêu vấn đề và kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu thận trọng, không chạy theo tiến độ mà bỏ qua tính khả thi.

Luật lần này yêu cầu cơ quan quản lý là cơ quan phê duyệt giá đất, theo ông Đính đây là điều hợp lý. Nhưng ông cho rằng cơ quan phê duyệt giá đất cần có cơ sở để phê duyệt, tức thông qua các cơ quan tư vấn. Đây là đơn vị độc lập, minh bạch, không liên quan đến dự án hay lợi ích sử dụng đất, chỉ đảm nhiệm tính đúng, tính đủ để làm cơ sở cho phê duyệt.

Ông Đính cũng kỳ vọng, Luật sửa đổi lần này phải thực sự tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, thông thoáng, giúp thị trường bất động sản trở về đúng giá trị thực. Qua đó, doanh nghiệp có điều kiện phát triển bền vững và người dân có thể tiếp cận sản phẩm nhà ở với mức giá hợp lý.

Về vấn đề giá đất, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng quy định bảng giá đất 5 năm/lần là gần như quay trở lại cách làm theo Luật Đất đai năm 2003. Nếu giá đất đầu vào bị neo cao thì doanh nghiệp chắc chắn phải gánh chi phí và cuối cùng sẽ đẩy giá bán lên, làm trầm trọng thêm tình trạng bất động sản bị thổi giá. Theo ông, cái gốc của vấn đề là dữ liệu đất đai đầu vào chưa chuẩn xác, thiếu minh bạch, rất khó định giá đất khoa học.

Ông cũng cảnh báo nguy cơ các địa phương quay lại cách áp dụng hệ số K trong tính giá đất. Trong khi ở các nước, nguyên tắc cơ bản là phải khai giá thật. Người dân, doanh nghiệp khai đúng thì mới có giá thị trường thật. Chúng ta cũng quy định như vậy, nhưng trên thực tế lại chưa có cơ chế buộc thực hiện.

“Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được Bộ Tư pháp thẩm định theo thủ tục rút gọn, tập trung vào 6 nội dung lớn. Tuy nhiên, liệu 6 nội dung này đã đủ để giải quyết tận gốc những vướng mắc hiện nay hay chưa?”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đặt vấn đề và cho rằng, đây thực sự là một bài toán khó.

Chúng ta phải cùng lúc xử lý hai yêu cầu: Vừa để Nhà nước có công cụ quản lý giá đất, vừa để thị trường vận hành minh bạch. Nhưng nếu dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, hệ thống thông tin còn chông chênh, thì lần sửa luật này mới chỉ tháo gỡ một số vấn đề trước mắt, còn những căn cốt lâu dài vẫn bỏ ngỏ. “Tôi ủng hộ việc sửa đổi, nhưng muốn nhấn mạnh rằng chúng ta cần tiếp tục bàn thảo nghiêm túc để tránh vòng luẩn quẩn sửa đi, sửa lại”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, cho rằng nên có một bảng giá chung áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên lợi thế và vị trí của từng khu đất. Các cơ quan xây dựng luật phải làm rõ ràng việc tính giá đất ở mỗi địa phương, giúp doanh nghiệp yên tâm hơn trong việc đầu tư.