Theo Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung nhà phố thương mại có sẵn để cho thuê tại TP Hồ Chí Minh được ghi nhận tăng khoảng 20-30% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều tuyến phố thương mại tại khu vực trung tâm xuất hiện mặt bằng trống trong thời gian dài.

Giá thuê cũng bắt đầu được điều chỉnh để phù hợp hơn với khả năng chi trả của doanh nghiệp. Một số khu vực nội thành ghi nhận mức giảm giá chào thuê đáng kể, trong khi nhiều chủ nhà áp dụng thêm thời gian miễn tiền thuê hoặc linh hoạt hơn về điều kiện hợp đồng để tìm khách.

Điểm đáng chú ý là áp lực đối với nhà phố không hoàn toàn bắt nguồn từ việc sức mua suy giảm. Thương mại điện tử, bán hàng đa kênh và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang khiến doanh nghiệp phải tính toán lại vai trò của cửa hàng vật lý. Với một số ngành hàng, cửa hàng không còn là kênh bán hàng duy nhất mà trở thành showroom, điểm trải nghiệm hoặc nơi hỗ trợ giao nhận. Điều này làm thay đổi nhu cầu về diện tích.

Thay vì thuê một căn nhà phố lớn với chi phí cao, doanh nghiệp có thể lựa chọn diện tích nhỏ hơn tại vị trí có lưu lượng khách phù hợp. Những thương hiệu đã có độ nhận diện cao cũng có xu hướng lựa chọn số lượng điểm bán ít hơn nhưng hiệu quả hơn.

Đối với chủ nhà, đây là giai đoạn phải cạnh tranh bằng cả giá thuê lẫn khả năng thích ứng. Những mặt bằng diện tích quá lớn, thiết kế khó cải tạo, chi phí thuê cao hoặc thiếu chỗ đậu xe có thể mất nhiều thời gian để tìm khách. Ngược lại, các tài sản có thể chia nhỏ diện tích, điều chỉnh công năng hoặc linh hoạt về thời hạn thuê có thêm khả năng tiếp cận nhóm khách mới.

Thị trường vì vậy đang hình thành một sự phân hóa khá rõ. Một bên là các trung tâm thương mại và tài sản bán lẻ chất lượng cao, nơi nguồn cung hạn chế giúp giá thuê và tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức tương đối tích cực. Bên còn lại là nhà phố, shophouse và những mặt bằng kém hiệu quả, nơi chủ nhà phải điều chỉnh giá và điều kiện thuê để giữ sức cạnh tranh.

Với doanh nghiệp bán lẻ, bài toán hiện nay cũng không còn đơn giản là tìm được vị trí có nhiều người qua lại. Hiệu quả mặt bằng được đánh giá trên nhiều yếu tố hơn, từ lưu lượng khách, nhóm khách mục tiêu, khả năng chuyển đổi thành doanh thu đến chi phí thuê và vận hành.

Trong bối cảnh đó, thị trường mặt bằng bán lẻ TP Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn “chọn lọc mặt bằng” thay vì mở rộng bằng mọi giá. Những tài sản có vị trí tốt, hệ sinh thái khách hàng rõ ràng và khả năng tạo doanh thu vẫn có thể giữ giá. Trong khi đó, mặt bằng thiếu lợi thế sẽ phải điều chỉnh để phù hợp với mô hình kinh doanh mới.

Về phía nguồn cung, việc các dự án bán lẻ tương lai tập trung nhiều hơn tại các khu đô thị mới có thể mở ra một chu kỳ cạnh tranh mới giữa khu vực trung tâm và các cực thương mại ngoài lõi. Nếu sức mua tiếp tục duy trì đà tăng, thị trường sẽ có thêm dư địa hấp thụ nguồn cung mới. Tuy nhiên, với doanh nghiệp và chủ tài sản, yếu tố quyết định không còn nằm ở diện tích hay vị trí đơn thuần mà là khả năng biến mỗi mét vuông mặt bằng thành doanh thu thực tế.