Thanh khoản duy trì trên nhiều địa bàn, phân khúc

- Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 được cho là đang chậm lại so với giai đoạn trước đó, khiến nhà đầu tư lo lắng. Từ quan sát của một người tham gia sâu vào thị trường, ông thấy sao?

Đúng là thị trường có sự chậm lại, do sự tác động của nhiều yếu tố, nhưng bức tranh hoàn toàn không u ám như một số người cảm nhận. Thị trường vẫn sôi động theo cách riêng của mình. Ví dụ, những tháng vừa qua, một chủ đầu tư lớn ở khu vực phía Nam bán được hơn 4.000 sản phẩm. Giao dịch trải rộng trên nhiều phân khúc: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại – bao gồm cả cao tầng và thấp tầng.

Phân khúc nhà ở xã hội lại càng sôi động trên toàn quốc. Đơn cử tại Hà Nội, có dự án nằm trong ngõ ở Ngọc Hồi mà người mua xếp hàng từ 2 giờ sáng để nộp hồ sơ; có dự án bên Đông Anh (cũ), giỏ hàng 5 sản phẩm có tới 36 người bốc thăm.

Nhà ở thương mại cũng ghi nhận nhiều dự án có thanh khoản đáng kể. Ví dụ tại Hà Nội, chung cư mới trên đường Nguyễn Trãi, chung cư mới ở khu đô thị Cipitra vẫn cho thấy hấp lực.

Ngoài Hà Nội và TP. HCM là những thị trường trọng yếu thì Hải Phòng, Quảng Ninh ở miền Bắc và Bình Dương ở miền Nam cũng cho thấy giao dịch tốt.

- Các địa bàn, phân khúc nói trên dựa vào điều gì để duy trì được “sức nóng” trong bối cảnh thị trường chung tồn tại những áp lực?

Đó là những dự án, sản phẩm có giá trị thực, tức phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng thu hút người về ở thực, nhờ đó có lợi thế khai thác kinh doanh tạo dòng tiền. Trong bối cảnh hiện nay, dòng tiền có khi còn quan trọng hơn cả lợi nhuận.

- Trong chia sẻ của ông, lãi suất cao dường như không phải là rào cản lớn?

Với nhà đầu tư lướt sóng, chuyên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn, lãi suất cao sẽ làm họ gãy đòn bẩy, dẫn đến hiện tượng cắt lỗ. Nhưng với người mua ở thực, phần lớn lại ít dùng vốn vay. Hầu như ai mua ở thực cũng đã chuẩn bị một khoản tiền tương đối lớn, khoảng 40% - 50% giá trị căn nhà, thậm chí hơn. Nếu thiếu, họ thường ưu tiên vay người thân, bạn bè trước khi vay ngân hàng. Vì vậy, yếu tố lãi suất không tác động quá nhiều tới họ. 

- Vậy phần còn lại của thị trường thì sao?

Chúng ta không phủ nhận rằng sức mua trong nửa đầu năm 2026 yếu hơn giai đoạn trước, nhưng cũng cần nói rõ giai đoạn trước thực sự là đỉnh cao. Thị trường những năm 2022 – 2025 là một “siêu” sóng giá hiếm thấy, kéo theo sự bùng nổ của giao dịch. Vậy nên suy giảm so với đỉnh cao không có nghĩa là đóng băng hay khủng hoảng.

Tôi cho rằng vấn đề của thị trường nằm ở tâm lý người mua. Việc hội tụ đồng thời nhiều biến động kinh tế - xã hội trong khoảng nửa năm qua khiến người mua nảy sinh tâm lý chờ đợi, nghe ngóng, chứ thực sự tiền trong dân còn rất nhiều. Nói cách khác, nhu cầu vẫn ở đó, chỉ là người mua đang chờ đợi cơ hội tốt mới ra quyết định.

Những động lực đang vần bánh xe thị trường tiến lên

- Phân tích của ông cho thấy, thị trường cần tạo cú hích cho tâm lý người mua?

Đúng là cần một cú hích tâm lý. Cú hích đó đến từ sự mở rộng room tín dụng, hạ mặt bằng lãi suất, nguồn cung ổn định, vĩ mô tốt và quy hoạch minh bạch… Có được những yếu tố này, thị trường chuyển trạng thái sẽ rất nhanh. 

Về cơ bản, chúng ta thấy nhà nước vẫn đang cố gắng cung cấp những yếu tố thuận lợi cho thị trường phát triển: tháo gỡ vướng mắc pháp lý thần tốc tạo ra nguồn cung tương lai lớn, bắt đầu nới room tín dụng và chỉ đạo hạ nhiệt lãi suất… Chúng ta có thể tin tưởng rằng nhà nước không để thị trường lâm vào cảnh suy thoái, vì điều đó tác động tới mục tiêu tăng trưởng chung. Bài học từ sự suy sụp của thị trường bất động sản Trung Quốc là rất rõ ràng.

- Ngoài những chuyển động rất đáng kể nêu trên, ông nhận thấy thị trường còn có những động lực nào khác để tiếp tục xu hướng đi lên trong tương lai?

Ở giai đoạn khủng hoảng nghiêm trọng nhất 2011 – 2013, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội đã vực thị trường dậy. Giờ đây, nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý trong khu đô thị đa mục tiêu cũng đang được nhà nước thúc đẩy mạnh mẽ, trở thành một trong những động lực nâng đỡ thị trường. Bởi dẫu chỉ đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người mua, nhưng tâm lý hứng khởi từ những dòng sản phẩm này sẽ lan toả ra khắp thị trường. Thông qua hoạt động xây dựng, tạo công ăn việc làm, các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý trong khu đô thị đa mục tiêu sẽ kích thích dòng tiền lớn quay lại, giúp bánh xe thị trường quay mạnh hơn.

- Trong bối cảnh như vậy, ông có khuyến nghị gì cho người mua, nhà đầu tư bất động sản?

Các siêu đô thị như Hà Nội, TP. HCM vẫn có cơ hội tốt. Các thị trường ngách vẫn tồn tại nhiều giỏ hàng chất lượng, giàu triển vọng. Nhà đầu tư có sẵn tiền mặt lúc này nắm giữ lợi thế lớn trong việc lấy được sản phẩm đẹp với nhiều ưu đãi, hoặc giá mềm hơn thời đỉnh cao. Cơ hội không bao giờ mất đi, cũng như dòng tiền không bao giờ ngừng chuyển động. Vấn đề nằm ở chỗ có thể nhận diện đúng cơ – nguy để ra quyết định hay không.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!