Cơ chế định giá đất mới có thể hạn chế tình trạng giá ảo

Thực trạng dữ liệu đầu vào thiếu đồng bộ và "giá ảo" dẫn dắt "giá thật" lâu nay đã tạo ra không ít rủi ro cho các chủ thể có liên quan.

Để tháo gỡ điểm nghẽn này, Nghị quyết 21-NQ/TW (Nghị quyết 21) định hướng kết nối dữ liệu đất đai với các cơ sở dữ liệu liên quan nhằm hạn chế thao túng và hình thành giá ảo; hạn chế tình trạng phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn; hoàn thiện chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả.

Với chung cư, Nghị quyết 21 định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Các chuyên gia cho rằng nếu những định hướng này được thể chế hóa đồng bộ, thị trường có thể giảm dần đầu cơ, minh bạch hơn và chuyển trọng tâm sang giá trị sử dụng thực của đất.

Trao đổi về những tác động của Nghị quyết 21 đối với thị trường bất động sản, ông Trần Đức Anh - Giám đốc vĩ mô và chiến lược đầu tư KBSV, cho rằng một trong những thay đổi đáng chú ý là định hướng hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất và phân lô bán nền.

Một thay đổi khác được ông Đức Anh đánh giá đáng chú ý là phương pháp xác định giá đất đang được đề xuất theo hướng bỏ giá đất cụ thể, thay vào đó địa phương xây dựng bảng giá đất và áp dụng hệ số điều chỉnh.

Savills Việt Nam đánh giá Nghị quyết 21 đưa ra định hướng đổi mới cơ chế định giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và minh bạch. Đồng thời, dữ liệu đất đai sẽ được tăng cường kết nối với các cơ sở dữ liệu liên quan nhằm hạn chế tình trạng thao túng và hình thành giá ảo.

TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho biết, 3 bước phát triển trong tư duy về đất đai của Nghị quyết 21 có thể được khái quát một cách cô đọng. Thứ nhất, từ quản lý đất đai sang phát huy nguồn lực đất đai. Thứ hai, từ quản lý quyền sử dụng đất sang kiến tạo giá trị từ đất. Thứ ba, từ quản lý hành chính sang quản trị hiện đại dựa trên dữ liệu, trách nhiệm và kết quả.

Cùng nhìn nhận về tác động của Nghị quyết 21, ông Long Phan - CEO AFA Group cho hay, điểm quan trọng nhất của nghị quyết là sự chuyển đổi căn bản từ tư duy quản lý hành chính đối với đất đai sang quản trị nguồn lực đất đai. Đây được xem là thay đổi mang tính nền tảng trong xây dựng chính sách pháp luật, nhằm khơi thông nguồn lực phát triển, bảo đảm công bằng xã hội và đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của đất nước trong giai đoạn mới.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai sẽ tạo ra thay đổi lớn trong phương thức quản lý, chuyển từ quản lý dựa trên hồ sơ sang quản lý dựa trên dữ liệu.

Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, hiện đại, đa mục tiêu, kết nối với dữ liệu về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản. Các quyết định liên quan đến quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và giá đất cũng được định hướng ghi nhận, công khai và cảnh báo rủi ro.

Còn GS-TS. Hoàng Văn Cường cho rằng thách thức lớn không chỉ nằm ở việc số hóa hồ sơ đất đai mà ở khâu chuẩn hóa và xác thực dữ liệu. Số hóa mới chỉ là chuyển thông tin từ hồ sơ giấy sang điện tử, còn dữ liệu phải chính xác, thống nhất và có thể sử dụng được mới tạo nền tảng cho quản trị đất đai hiện đại. Đây là điểm then chốt, bởi nếu dữ liệu đầu vào không đủ tin cậy, việc áp dụng các phương pháp định giá dù hiện đại vẫn khó phản ánh đúng giá trị tài sản.

Nghị quyết 21 tác động thế nào đến giá nhà đất?

Từ góc độ thị trường bất động sản, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, cho biết những thay đổi trong chính sách đất đai có thể thúc đẩy thị trường theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn. Khi đó, giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế.

Theo bà, việc hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, tăng chi phí đối với đất được nắm giữ nhưng không đưa vào sử dụng và minh bạch hơn về giá đất, giao dịch có thể làm thu hẹp dư địa của hoạt động nắm giữ đất chờ tăng giá.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng trong nhiều năm, cơ chế xác định giá đất vẫn có tình trạng "chạy theo đuôi" giá thị trường. Nghị quyết 21-NQ/TW đã thay đổi cách tiếp cận khi nhấn mạnh việc Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học và cơ chế giám sát chặt chẽ.

Với đất xây chung cư, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cũng cho rằng các định hướng tại Nghị quyết 21 sẽ giúp người mua căn hộ quan tâm hơn đến giá trị thực sự của một khu đất.

Theo ông Nguyễn Viết Hùng, CEO H-Holdings, định hướng của Trung ương qua Nghị quyết 21 rất rõ ràng, chuyển dịch mô hình phát triển đô thị từ chiều rộng (phân lô bán nền, dàn hàng ngang) sang chiều cao (nhà chung cư, dồn tập trung dịch vụ, hạ tầng).

Ông Hùng nhận định giá chung cư sẽ theo xu hướng không giảm mà tăng trưởng ổn định nhưng phân hóa do chung cư xây mới thuộc phân khúc cao cấp, vị trí tốt, chất lượng quản lý cao và còn niên hạn dài vẫn sẽ thu hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dòng tiền (cho thuê).

Trong đó, chung cư cũ sẽ có mức chiết khấu giá hợp lý hơn, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở giá mềm cho người có thu nhập trung bình - thấp

Với đất nền, nhóm đất nền pháp lý chuẩn, nội đô, sát vách đô thị lớn, giá sẽ tiếp tục ở mức cao và có thể tăng nhỉnh hơn do tâm lý người dân muốn tìm nguồn trú ẩn tài sản sở hữu lâu dài không bị ràng buộc bởi niên hạn công trình. Nguồn cung nhóm này sẽ cực kỳ hiếm do chính sách hạn chế cấp phép phân lô mới.

Còn nhóm đất nền vùng ven, phân lô tự phát, thiếu hạ tầng, giá sẽ đi ngang hoặc giảm mạnh, thậm chí mất thanh khoản. Khi các chính sách siết phân lô bán nền đi vào thực thi, dòng vốn đầu cơ lướt sóng sẽ thoái trào, giá đất nền ở những khu vực này sẽ trở về đúng giá trị thực.