Thị trường chỉ “nghiêng” chứ không “đổ”
Nửa đầu năm 2026 có thể xem là pha điều chỉnh mạnh nhất của thị trường bất động sản trong 2 năm qua mà biểu hiện rõ nhất là đà suy giảm của giá bán trên thị trường thứ cấp. Từ mức 100 – 200 triệu đồng/căn hộ hồi đầu năm, mức “cắt lỗ” đã tăng lên 300 – 500 triệu đồng/căn vào giữa năm, phản ánh sức ép thanh khoản ngày càng lớn dưới áp lực lãi suất cao.
Tuy nhiên, điều này vẫn không đủ sức làm thay đổi căn bản thị trường. Theo VARS, giá bán bất động sản tại các đô thị hàng đầu vẫn neo chắc ở “vùng đỉnh”, thậm chí tăng trưởng mạnh.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán bình quân đạt 123 triệu đồng/m2, giảm rất nhẹ so với quý trước; tại Hưng Yên đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 2%; tính chung khu vực Hà Nội mở rộng, giá đạt 112 triệu đồng/m2, tăng 29% theo quý. Tại TP.HCM, giá bán đạt 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước, trong khi Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng 30% so với cùng kỳ. Tại Đà Nẵng, giá bán đạt 91 triệu đồng/m2, tương đương quý trước.
Những diễn biến trên cho thấy mức giá hiện hữu đã đạt tới trạng thái “bình thường mới” mà thị trường chấp nhận. Sức ép của lãi suất chỉ tạo ra hiện tượng “cắt lỗ” đối với hoạt động đầu tư ngắn hạn và giới đầu cơ lướt sóng, chứ không tạo ra hiện tượng “bán tháo” trên toàn thị trường. Đó là chưa kể, mức “cắt lỗ” cũng không quá 10% so với “đỉnh” từng được thiết lập vào cuối năm 2025, nhất là với các dự án có chất lượng và vị trí tốt.
Bối cảnh đó tạo nên một trong những “nghịch lý” lớn nhất của thị trường: giá không giảm mạnh dù nguồn cung lớn vẫn đang ồ ạt đổ ra. Theo VARS, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận tới 98 nghìn sản phẩm mở bán, tăng 50% so với cùng kỳ 2025; trong đó có hơn 70 nghìn sản phẩm mở bán mới, tăng 40% so với cùng kỳ.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng việc giá nhà vẫn neo ở mức cao dù thanh khoản suy giảm không phải là hiện tượng bất thường. Theo ông, mặt bằng giá hiện nay được hình thành từ chi phí phát triển dự án ngày càng lớn, sau hàng loạt thay đổi về chính sách giá đất, trong khi chi phí xây dựng, tài chính và nhân công đều duy trì ở mức cao.
Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà để ở và tích sản vẫn hiện hữu, giúp thị trường duy trì thanh khoản ở mức tương đối trong giai đoạn trước. Do đó, khi mở bán các dự án mới, nhiều chủ đầu tư vẫn kỳ vọng mức giá cao để phù hợp với mặt bằng chi phí cũng như diễn biến của thị trường.
“Trong mọi chu kỳ của bất động sản, khi thị trường chịu áp lực từ lãi suất, giá có điều chỉnh giảm, nhưng sẽ không có chuyện sụp đổ về giá. Khi giai đoạn lãi suất cao kết thúc, giá lại sẽ bật lên, tương tự như những gì đã từng diễn ra trong quá khứ. Thời điểm đó có thể là quý II/2027”, ông Quê nói.
Cơ hội cho người mua nhà ở đâu?
Việc giá nhà neo chắc ở vùng giá cao, thậm chí còn tăng trưởng khiến giấc mơ an cư của người dân tiếp tục gặp khó. Trên thực tế, nguồn cung nhà ở xã hội đang ngày càng lớn lên, nhưng hầu hết dự án dành cho người thu nhập thấp và trung bình ở đô thị lại nằm ở vùng ven, trong khi phần lớn nhu cầu lại ở trong khu vực nội thành.
Vì vậy, việc săn tìm dự án nhà ở thương mại có giá hợp lý vẫn đang thôi thúc những người có nhu cầu ở thực.
Khảo sát của VietnamFinance đối với khu vực nội thành (các quận cũ) cho thấy gần như không còn tồn tại dự án có giá bán sơ cấp dưới 70 triệu đồng/m2. Các dự án được cho là “rẻ” nhất cũng có mức giá khoảng 80 triệu đồng/m2 trở lên.
Chẳng hạn như The Vista Văn La (Hà Đông cũ) hiện được rao bán trên thị trường với giá trên 90 triệu đồng/m2; The Magnolia Private Residences (Long Biên cũ) cũng có giá 99 – 129 triệu đồng/m2. Còn ở trong các quận trung tâm hơn, giá còn “bốc” hơn nữa, như Lumière Hà Nội Seasons Garden (Thanh Xuân cũ) có giá 120 – 180 triệu đồng/m2; The Reflection West Lake (Tây Hồ cũ) có giá 150 – 250 triệu đồng/m2.
Điều đáng nói là một trong những nguyên do giá sơ cấp cao như vậy là vì chủ đầu tư đã “cộng” thêm chi phí của các gói hỗ trợ vào giá, ví dụ hỗ trợ lãi suất, chiết khấu, tặng vàng/quà/nội thất… Trong khi đó, nhu cầu thực tế của người mua là “rẻ nhất có thể”. Điều này tạo ra độ vênh rất lớn giữa chủ đầu tư (sức ép không thể giảm giá sơ cấp) và người mua (nhu cầu giá rẻ nhất).
Để thoát khỏi tình cảnh “tréo ngoeo” này, một số chủ đầu tư đã chọn một lối đi riêng: thay vì lao vào cuộc đua tranh ưu đãi trong chính sách bán hàng thì cắt toàn bộ chi phí marketing và ưu đãi để đưa giá nhà về “giá trị thực”. Đơn cử như An Bình Homeland của Geleximco, giá chưa VAT chỉ 67-68 triệu đồng/m2,thuộc loại rẻ nhất nội thành Hà Nội hiện nay.
Tương tự, một số dự án tại Bình Dương (cũ), Thái Nguyên (cũ) cũng áp dụng “giá gốc”, kèm chính sách thanh toán đợt 1 siêu thấp, chỉ 15% khi ký hợp đồng mua bán, phần còn lại trả dần trong 3 – 5 năm.
Thực tế cho thấy lựa chọn này phát huy hiệu quả tốt khi giỏ hàng được hấp thụ rất nhanh, như An Bình Homeland đã chốt hơn 1.000 căn chỉ trong 10 ngày mở bán. Tất nhiên, bên cạnh yếu tố giá, những dự án nằm ở nội thành Hà Nội còn có ưu thế rất lớn về vị trí, hạ tầng đồng bộ và quần thể đô thị hiện đại với đầy đủ tiện ích, dịch vụ.
Theo ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, việc cắt giảm chi phí để đưa ra thị trường mức giá “thấp nhất có thể” là hướng đi thông minh của chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường giá cao, đồng thời tạo lợi ích rất lớn cho người mua trong trung – dài hạn khi biên độ tăng trưởng vẫn còn trong tương lai.
“Đơn cử như một dự án ở Hà Đông cũ, mức giá chủ đầu tư đưa ra thị trường hiện nay thấp hơn so với giá rumor (giá dự kiến) nên bán hàng rất tốt”, ông Cao nói.
Ông Cao cũng cho rằng hiện tượng điều chỉnh giá hay “giá gốc” sẽ không tồn tại lâu trên thị trường, bởi vậy người mua ở thực và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nên tranh thủ giai đoạn hiện nay để an cư và tích sản.
“Đây là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư cơ cấu lại danh mục, bán những tài sản kém tiềm năng và chuyển dòng tiền sang các bất động sản có dư địa tăng trưởng tốt hơn. Với người mua ở thực, giai đoạn hiện nay cũng mở ra cơ hội sở hữu bất động sản có vị trí tốt với mức giá hợp lý hơn so với mặt bằng chung của thị trường”, ông Cao nhấn mạnh.
