Thị trường bất động sản đang đặt ra một bài toán khá nghịch lý. Có những dự án đã xây dựng được phần lớn công trình, đã có người mua, đã hình thành tài sản và chỉ còn thiếu một phần vốn để hoàn thiện. Nhưng khi chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, dòng tín dụng có thể bị thu hẹp đúng vào thời điểm dự án cần vốn nhất.

Nếu tiếp tục cho vay, ngân hàng lo ngại rủi ro tăng lên. Nhưng nếu dừng vốn, dự án có thể đình trệ, người mua không nhận được nhà, công trình xuống cấp, giá trị tài sản bảo đảm giảm và chính khả năng thu hồi khoản nợ cũ của ngân hàng cũng xấu đi.

Vì vậy, đề xuất mới đây của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) với mục đích ưu tiên nguồn vốn cho những dự án bất động sản có khả năng hoàn thành là hướng tiếp cận đáng được nghiên cứu nghiêm túc.

Vấn đề không phải mở rộng tín dụng cho bất động sản bằng mọi giá, mà là nhận diện chính xác những dự án mà một đồng vốn bổ sung có thể làm tăng giá trị của cả khối tài sản đang bị mắc kẹt. Nói cách khác, cần cứu dự án từ khi nó còn khả năng phục hồi, thay vì chờ đến lúc phải tìm một cơ chế giải cứu.

Không nên nhìn tín dụng bất động sản chỉ qua tên chủ đầu tư

Trong hoạt động tín dụng thông thường, năng lực tài chính của khách hàng đương nhiên là yếu tố quan trọng. Khoản 3 và khoản 4 Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định khách hàng vay vốn phải có phương án sử dụng vốn khả thi và có khả năng tài chính để trả nợ.

Quyền thẩm định và quyết định cho vay thuộc về tổ chức tín dụng. Vì vậy, việc ưu tiên vốn cho dự án có khả năng hoàn thành không thể được hiểu là buộc ngân hàng phải cho vay hay hạ chuẩn tín dụng.

Điều cần thay đổi là cách đánh giá rủi ro. Một doanh nghiệp bất động sản có thể gặp khó khăn về dòng tiền nhưng trong danh mục của họ vẫn có những dự án đã hoàn thành 70 hoặc 80%, có pháp lý tương đối đầy đủ, có khách hàng và có khoản tiền lớn chưa đến hạn thanh toán. Đồng thời doanh nghiệp đó cũng có thể sở hữu những dự án mới triển khai rất ít, pháp lý còn vướng và cần lượng vốn rất lớn mới có thể hoàn thành.

Nếu tất cả được xếp chung vào một nhóm vì cùng thuộc một chủ đầu tư thì việc kiểm soát rủi ro có thể trở nên quá đơn giản. Một dự án tốt có thể bị thiếu vốn chỉ vì chủ đầu tư đang gặp khó khăn ở những dự án khác. Ngược lại, việc tiếp tục cấp vốn cho cả doanh nghiệp chỉ vì một vài dự án có khả năng phục hồi cũng có thể khiến tiền mới tiếp tục chảy sang những tài sản kém hiệu quả.

Do đó, cần chuyển dần từ tư duy cấp tín dụng chủ yếu dựa trên sức khỏe tổng thể của doanh nghiệp sang đánh giá sâu hơn khả năng tạo dòng tiền của từng dự án. Đây cũng phù hợp với định hướng trước đây của Ngân hàng Nhà nước khi yêu cầu các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào những dự án bất động sản có pháp lý, khả năng hoàn thành, sớm đưa vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ và trả nợ.

Một đồng vốn cuối cùng đôi khi có giá trị hơn nhiều đồng vốn đầu tiên

Giả sử một dự án cần 1.000 tỷ đồng để hoàn thành và đã đầu tư 850 tỉ đồng. Công trình đã hình thành, phần lớn sản phẩm đã bán và khi bàn giao khách hàng còn phải thanh toán 300 tỷ đồng. Nếu thiếu 100 tỷ đồng để hoàn thiện nhưng không tiếp cận được nguồn vốn, không chỉ 100 tỷ đồng bị thiếu trở thành vấn đề. Cả 850 tỷ đồng đã đầu tư cũng có nguy cơ bị đóng băng.

Ngân hàng khó thu hồi nợ. Người mua không nhận được nhà. Nhà thầu không được thanh toán. Công trình tiếp tục xuống cấp. Chi phí để tái khởi động sau vài năm có thể còn lớn hơn khoản vốn từng thiếu.

Trong trường hợp này, nếu ngân hàng bổ sung 100 tỉ đồng nhưng kiểm soát chặt việc sử dụng vốn để hoàn thiện công trình, giá trị của khoản tín dụng mới không chỉ nằm ở 100 tỷ đồng đó. Nó có thể giúp giải phóng cả khối tài sản lớn hơn nhiều lần.

Đây là điểm khác biệt giữa tín dụng phục hồi và tín dụng dùng để trì hoãn khó khăn. Một khoản vay tiếp tục được đưa vào doanh nghiệp nhưng không tạo ra tài sản hoặc dòng tiền mới có thể chỉ làm số nợ lớn thêm. Nhưng khoản vay đưa một tòa nhà từ trạng thái xây dở sang trạng thái đủ điều kiện bàn giao có thể làm xuất hiện đồng thời tài sản hoàn chỉnh, dòng tiền khách hàng, khả năng bán sản phẩm còn lại và nguồn trả nợ.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng không nên chỉ là chủ đầu tư còn nợ bao nhiêu. Câu hỏi quan trọng hơn là dự án còn cần bao nhiêu tiền để hoàn thành và sau khi hoàn thành sẽ tạo ra bao nhiêu tiền.

Dự án Dream Home Riverside của chủ đầu tư Lý Khương tại phường Phú Lợi, TP.HCM là trường hợp khá điển hình để kiểm nghiệm cách tiếp cận này. Theo thông tin Sở Xây dựng TP.HCM công bố cuối tháng 7/2026, dự án gồm chung cư D3 và D4. D3 có hai khối A và B đều đã hoàn thành phần thô. Phần cầu nối giữa các khối đã được thi công đến những tầng khác nhau. Trong khi đó, D4 mới thi công một phần sàn tầng 2 và tầng 3. Dự án hiện đã ngừng thi công.

Chỉ riêng sự khác biệt này đã cho thấy việc nói chung rằng Dream Home Riverside "có khả năng hoàn thành" hay "không có khả năng hoàn thành" đều chưa đủ chính xác. D3 và D4 đang ở hai trạng thái rất khác nhau.

Đối với D3, công trình đã hình thành phần lớn phần thô. Nếu một cuộc kiểm toán và thẩm định kỹ thuật độc lập xác định được số vốn còn thiếu để hoàn thiện, nghiệm thu và bàn giao, đồng thời chứng minh nguồn thu còn lại của dự án đủ khả năng hoàn trả khoản vốn mới thì đây có thể là đối tượng đáng nghiên cứu cho một phương án tín dụng phục hồi.

D4 lại là câu chuyện khác. Khi công trình mới được triển khai ở các tầng thấp, lượng vốn còn phải bỏ vào có thể rất lớn. Việc cấp vốn khi chưa biết chính xác tổng chi phí hoàn thành, khả năng tiêu thụ và nguồn trả nợ sẽ mang mức rủi ro hoàn toàn khác.

Theo thông tin được công bố trước đây, dự án có gần 1.200 khách hàng đã ký hợp đồng và số tiền khách hàng đã đóng lên tới trên 1.000 tỉ đồng. Chủ đầu tư cũng từng đưa ra phương án huy động thêm nguồn lực nhưng sau đó thừa nhận chưa có phương án tài chính để tái khởi động.

Sở Xây dựng TP.HCM đã yêu cầu làm rõ năng lực tài chính và phương án tiếp tục thực hiện dự án. Vì vậy, hiện chưa đủ căn cứ để khẳng định Dream Home Riverside đáp ứng điều kiện để được tiếp tục cấp tín dụng.

Nhưng trường hợp này cho thấy một vấn đề đáng suy nghĩ. Không chỉ cần phân loại tín dụng theo doanh nghiệp. Có những trường hợp phải phân loại đến từng dự án, thậm chí từng phân khu hoặc khối công trình. Một phần dự án có thể đã gần đến đích và đáng được bơm vốn để hoàn thiện.

Một phần khác có thể chưa đáp ứng điều kiện. Nếu xử lý tất cả theo cùng một cách, hoặc tiếp tục cấp vốn toàn bộ, hoặc đóng hoàn toàn cánh cửa tín dụng, đều có thể không tối ưu.

Muốn có tín dụng phục hồi phải khóa tiền vào dự án

Điều kiện tiên quyết của mô hình này là tiền mới không được hòa vào dòng tiền chung của chủ đầu tư. Nếu ngân hàng cấp thêm vốn với mục tiêu hoàn thiện một dự án nhưng doanh nghiệp lại sử dụng tiền để thanh toán khoản nợ khác, chuyển sang dự án khác hoặc xử lý những nghĩa vụ không liên quan thì bản chất của tín dụng phục hồi bị phá vỡ.

Vốn bổ sung phải đi qua một tài khoản chuyên biệt của dự án. Việc giải ngân cần gắn với từng hạng mục và khối lượng thi công thực tế được kiểm tra độc lập. Trong trường hợp cần thiết, ngân hàng có thể thanh toán trực tiếp cho nhà thầu, đơn vị cung ứng vật liệu, thiết bị thay vì chuyển tiền để chủ đầu tư tự quyết định sử dụng. Tiền khách hàng thanh toán tiếp theo khi công trình đạt các mốc tiến độ cũng phải được đưa trở lại tài khoản này.

Như vậy hình thành một chu trình tương đối khép kín. Vốn tín dụng đi vào công trình. Công trình hoàn thành tạo điều kiện thu tiền. Tiền thu được quay lại thanh toán khoản tín dụng phục hồi. Ngân hàng khi đó không phải đặt cược vào lời hứa rằng doanh nghiệp sẽ phục hồi, mà đang tài trợ cho một phương án có tài sản và dòng tiền cụ thể.

Nếu chính sách ưu tiên tín dụng cho dự án có khả năng hoàn thành được phát triển thêm, không nên sử dụng một tiêu chí đơn giản như tỷ lệ phần trăm công trình đã xây dựng.

Một dự án xây xong 80% chưa chắc tốt nếu 20% còn lại cần chi phí rất lớn, sản phẩm khó tiêu thụ hoặc còn tranh chấp pháp lý. Ngược lại, một dự án mới hoàn thành 50% nhưng pháp lý hoàn chỉnh, đã bán phần lớn sản phẩm và có nguồn tiền chắc chắn có thể có khả năng phục hồi cao hơn.

Ít nhất cần xem xét bốn nhóm yếu tố. Trước hết là tình trạng pháp lý. Dự án phải đủ điều kiện để tiếp tục thi công và có con đường rõ ràng đến nghiệm thu, bàn giao. Tiếp theo là tình trạng kỹ thuật. Phải xác định chính xác phần công trình đã hoàn thành còn giá trị sử dụng bao nhiêu và tổng vốn thực tế cần bổ sung để về đích.

Thứ ba là đầu ra. Số sản phẩm đã bán, số tiền khách hàng còn phải thanh toán, giá trị sản phẩm chưa bán và khả năng tiêu thụ phải đủ để hình thành dòng tiền sau khi hoàn thành.

Cuối cùng là cơ chế kiểm soát. Vốn mới phải được tách khỏi các nghĩa vụ cũ và chỉ được sử dụng cho mục tiêu đưa dự án đến bàn giao. Chỉ khi bốn yếu tố này cùng có thể kiểm chứng thì khái niệm "dự án có khả năng hoàn thành" mới có ý nghĩa thực chất.

Ba bước xử lý trước khi Nhà nước phải mua lại dự án

Câu chuyện ưu tiên tín dụng còn trở nên đáng chú ý hơn khi đặt cạnh Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026. Nghị quyết 21 đã đưa ra định hướng nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Đồng thời, Nghị quyết 21 yêu cầu hoàn thiện cơ chế xử lý quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp phá sản, tái cơ cấu hoặc chuyển giao dự án.

Nếu đặt hai chính sách cạnh nhau, có thể hình dung một cơ chế xử lý theo nhiều tầng. Khi dự án và chủ đầu tư vẫn có khả năng tự phục hồi thì để thị trường và doanh nghiệp tự giải quyết.

Khi doanh nghiệp thiếu vốn nhưng dự án có khả năng hoàn thành và tạo dòng tiền thì xem xét tín dụng phục hồi với cơ chế kiểm soát đặc biệt. Khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện nhưng dự án vẫn có giá trị thì ưu tiên tìm nhà đầu tư khác tiếp quản hoặc chuyển nhượng.

Chỉ khi những phương án này không thể thực hiện và dự án đáp ứng điều kiện đặc biệt thì mới đặt vấn đề Nhà nước mua lại theo tinh thần Nghị quyết 21. Cách thiết kế này sẽ hợp lý hơn việc để một dự án liên tục xuống cấp rồi nhiều năm sau mới tìm cách xử lý.

Bởi thời gian là yếu tố rất quan trọng đối với bất động sản dở dang. Công trình càng nằm lâu, chi phí hoàn thiện càng tăng. Giá trị thiết bị, vật liệu và phần xây dựng có thể suy giảm. Tranh chấp giữa chủ đầu tư, khách hàng, ngân hàng và nhà thầu ngày càng phức tạp. Khả năng phục hồi vì vậy cũng giảm dần. Can thiệp đúng thời điểm có thể rẻ hơn rất nhiều so với giải cứu muộn.

Nghị quyết 21 đang mở ra một cơ chế xử lý đối với những dự án đã đi tới tình trạng chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện. Nhưng một chính sách tốt không nên chỉ giỏi cứu những dự án đã rơi xuống đáy.

Quan trọng hơn là nhận diện được dự án nào vẫn còn khả năng sống và tạo cho nó một con đường phục hồi trước khi quá muộn. Vì thế, bên cạnh cơ chế xử lý dự án bất động sản đã mắc kẹt, cần nghiên cứu một khuôn khổ tín dụng phục hồi đủ chặt chẽ dành cho những dự án có khả năng về đích.

Đừng đợi dự án chết rồi mới tính chuyện giải cứu. Nếu dự án còn khả năng hoàn thành, một đồng vốn được đưa đúng chỗ, đúng thời điểm và được kiểm soát đúng cách có thể cứu được giá trị lớn hơn rất nhiều lần chính khoản tiền đó.