Lãi suất cao ghìm sức mua

Báo cáo ngành mới đây của Chứng khoán MBS nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng mạnh trong năm 2024-2025. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn, áp lực tài chính gia tăng đang khiến cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư thận trọng hơn với quyết định xuống tiền.

Số liệu được MBS dẫn lại, trong 6 tháng đầu năm, số giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23% so với cùng kỳ. Với đất nền, số giao dịch đạt 73.438, giảm tới 40%.

Tính chung, 6 tháng đầu năm 2026, tổng số giao dịch bất động sản đạt 239.860, giảm 18% so với cùng kỳ năm trước.

MBS cho rằng mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5-9%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng. Diễn biến này khiến nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi phân bổ dòng tiền vào bất động sản.

Trong giai đoạn 2026-2027, nguồn cung sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao khi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group, Masterise đẩy mạnh bán hàng tại các đại dự án.

Riêng tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Nguồn cung dồi dào trong khi sức mua chịu áp lực từ lãi suất khiến thị trường thứ cấp có xu hướng điều chỉnh.

Tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ trong nửa đầu năm đạt khoảng 4.600 căn, tăng 228% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ nguồn hàng tại các khu vực ngoại thành được đưa ra thị trường trong quý I.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng nhanh, MBS cho rằng việc lãi suất neo cao trong thời gian dài có thể khiến thị trường tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới.

“Nguồn cung sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh các chủ đầu tư lớn mở bán. Tỷ lệ hấp thụ có thể duy trì ở mức thấp khoảng 40-50%, giảm khoảng 10 điểm % trong giai đoạn nửa cuối năm 2026”, đơn vị này nói.

Sức mua trong những tháng cuối năm vì vậy được dự báo phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi suất cho vay. Viện Nghiên cứu bất động sản DXS-FERI ước tính nếu lãi suất vay mua nhà duy trì quanh 10-12%/năm, tỷ lệ hấp thụ thị trường nhà ở có thể chỉ đạt khoảng 40%. Trường hợp lãi suất thả nổi lên 13 - 15%, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%.

Doanh nghiệp thận trọng mở bán

Không chỉ tác động đến người mua nhà, mặt bằng lãi suất cao còn tạo sức ép trực tiếp lên các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vốn tăng và thanh khoản thị trường chưa phục hồi như kỳ vọng.

Theo MBS, trong 9 tháng đầu năm 2026, phần lớn nguồn hàng mở bán đến từ Vinhomes tại các đại dự án Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Đơn vị này chưa ghi nhận dự án mở bán đáng chú ý nào của các doanh nghiệp niêm yết trong 1-2 quý tới.

Thị trường khó khăn và tỷ lệ hấp thụ giảm khiến nhiều doanh nghiệp có xu hướng thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới, thay vào đó tập trung bán và bàn giao những dự án đã mở bán từ các giai đoạn trước.

Điều này cũng tạo ra sự phân hóa rõ nét về kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp. Vinhomes được dự báo ghi nhận lợi nhuận ròng tăng 321% so với cùng kỳ nhờ bàn giao các dự án Wonder City, Royal Island và mở bán Global Gate, Sài Gòn Park.

Trong khi đó, các doanh nghiệp khác được dự báo kết quả kinh doanh suy giảm do chỉ bàn giao số lượng hạn chế sản phẩm tại các dự án cũ.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho rằng bên cạnh quỹ đất và pháp lý, vốn là một trong những yếu tố then chốt đối với doanh nghiệp bất động sản. Mỗi phần trăm tăng của chi phí lãi vay đều tác động đáng kể đến tổng chi phí, đặc biệt là chi phí bán hàng.

Theo ông Chung, với những dự án có tổng mức đầu tư 1.000-2.000 tỷ đồng, chi phí vốn hiện ở mức trung bình 12-14%/năm tạo áp lực rất lớn so với mức 8-10% trước đây.

Đáng chú ý, áp lực này lớn hơn đối với các doanh nghiệp nhỏ khi khả năng tiếp cận nguồn vốn đang khó khăn. Trong ngắn hạn, dòng vốn được ưu tiên cho một số doanh nghiệp lớn và những lĩnh vực đặc thù, khiến doanh nghiệp quy mô nhỏ phải đối mặt với cả bài toán tiếp cận vốn lẫn chi phí vay cao.

Ông Chung nhận định trong thời gian tới, lãi suất cho vay khó có khả năng giảm mạnh mà nhiều khả năng chỉ điều chỉnh nhẹ. Điều này đồng nghĩa khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp vẫn có thể kéo dài. Dù vậy, với các chỉ đạo điều hành hiện nay, ông kỳ vọng chi phí lãi vay sẽ từng bước hạ nhiệt.

Ở góc độ thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, cũng cho rằng khả năng giảm lãi suất từ nay đến cuối năm tương đối khó, trong bối cảnh nhu cầu vốn và áp lực thanh khoản vẫn ở mức cao.

Theo bà Vân, nhu cầu vay vốn để phát triển dự án của các chủ đầu tư rất lớn, trong khi việc tiếp cận nguồn vốn cũng không dễ dàng. Vì vậy, cần nhìn tác động của lãi suất dưới hai góc độ: đối với chủ đầu tư và người mua nhà.

Với người mua, tác động của lãi suất thể hiện rõ nhất ở phân khúc bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, thị trường còn nhiều phân khúc khác như bất động sản thương mại, văn phòng, công nghiệp... với nhu cầu và cấu trúc dòng vốn khác nhau.

Bà Vân cho rằng trong thời gian tới, một trong những nguồn vốn cần được chú trọng là dòng vốn ngoại. Việc khuyến khích dòng vốn này có thể góp phần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, đồng thời giảm bớt áp lực lên nguồn vốn tín dụng trong nước.

Theo chuyên gia này, mong muốn lãi suất ngân hàng giảm là điều dễ hiểu, nhưng bài toán điều hành cần được nhìn ở góc độ vĩ mô, trong đó phải cân đối lợi ích của cả hệ thống ngân hàng và nền kinh tế. Mục tiêu là kiểm soát để những biến động của lãi suất nằm trong phạm vi hợp lý, tránh tạo thêm cú sốc cho thị trường bất động sản.