Đây được xem là bước cải cách mạnh về thủ tục hành chính, giúp giảm thời gian, chi phí và áp lực giấy tờ cho người dân. Tuy nhiên, phía sau sự thông thoáng ấy là yêu cầu siết chặt hơn về quản lý quy hoạch, hậu kiểm và kiểm soát trật tự xây dựng.

Theo Khoản 2, Điều 43 Luật Xây dựng 2025, có 8 nhóm công trình được miễn GPXD. Trong đó có công trình xây dựng cấp IV; nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2; công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc cải tạo mặt ngoài trong một số trường hợp.

So với luật hiện hành, đây là lần đầu tiên tiêu chí về tổng diện tích sàn được bổ sung để xác định trường hợp miễn phép.

Tuy nhiên, không phải mọi công trình dưới 7 tầng đều được áp dụng quy định này. Luật quy định các công trình được miễn GPXD phải không thuộc khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc; khu kinh tế, khu du lịch quốc gia hoặc các khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.

Đối với công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, chủ đầu tư cũng được miễn GPXD nếu không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, đồng thời bảo đảm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Đáng chú ý, luật mới không còn yêu cầu các công trình sửa chữa, cải tạo phải “phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” như trước đây.

Tăng trách nhiệm hậu kiểm của cơ quan quản lý

Dù được miễn GPXD, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện một số nghĩa vụ quản lý trước khi xây dựng.

Theo luật mới, trước khi khởi công, chủ đầu tư các công trình thuộc diện miễn GPXD phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương theo phân cấp của UBND cấp tỉnh. Riêng công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm hoặc nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thì được miễn thủ tục thông báo này.

Đối với các công trình phải thông báo khởi công, hồ sơ gửi kèm có thành phần gần tương tự hồ sơ đề nghị cấp GPXD, ngoại trừ đơn đề nghị cấp phép.

Luật cũng quy định việc quản lý trật tự xây dựng được thực hiện ngay từ thời điểm tiếp nhận thông báo khởi công cho đến khi công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

Giới chuyên gia cho rằng, việc miễn GPXD có thể giúp người dân và doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí tuân thủ. Người dân có thể giảm từ 15-20 ngày chờ đợi hồ sơ, đồng thời hạn chế tình trạng "cò giấy phép" hay phát sinh nhũng nhiễu hành chính.

TS.KTS Hồ Chí Quang đánh giá, miễn giấy phép không đồng nghĩa với buông lỏng quản lý. Khi bỏ bớt khâu tiền kiểm, cơ quan quản lý buộc phải hoàn thiện quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý kiến trúc và tăng cường hậu kiểm sau khởi công. Quy hoạch phải đủ rõ để người dân chỉ cần đối chiếu là biết mình được xây gì, xây bao nhiêu tầng. Khi đó, cơ quan quản lý sẽ tập trung kiểm tra việc tuân thủ thay vì xử lý thủ tục xin phép như trước.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng nhìn nhận, việc miễn GPXD phù hợp với xu hướng cải cách và số hóa hiện nay, bởi thực tế quy trình xin phép nhiều nơi vẫn kéo dài hàng tháng.

Ông lưu ý, nếu hậu kiểm không đủ chặt, nguy cơ phát sinh xây dựng sai quy hoạch hoặc vi phạm trật tự xây dựng vẫn rất lớn. Bởi, ngay cả khi còn cơ chế xin phép, nhiều đô thị lớn vẫn xảy ra tình trạng xây sai phép. Vì vậy, sau khi miễn giấy phép, việc giám sát và xử lý vi phạm phải rõ trách nhiệm hơn.

Các chuyên gia quy hoạch thì nhận định, điều quan trọng nhất để chính sách này phát huy hiệu quả là phải công khai và số hóa dữ liệu quy hoạch để người dân dễ dàng tra cứu thông tin xây dựng, mật độ, chiều cao và chức năng sử dụng đất.

Cùng với việc nới thủ tục hành chính, Luật Xây dựng 2025 cũng siết chặt hơn các yêu cầu kỹ thuật. Một trong những điểm đáng chú ý là sự tích hợp với Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024. Trong đó, nhiều công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy bắt buộc phải được thẩm tra thiết kế xây dựng trước khi triển khai.

Khoản 5, Điều 26 của luật quy định các công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về an toàn công trình, quy chuẩn kỹ thuật và các nội dung liên quan.

Luật mới cũng dành riêng Điều 47 để quy định về quản lý trật tự xây dựng. Theo đó, việc quản lý phải được thực hiện xuyên suốt từ thời điểm tiếp nhận thông báo khởi công đến khi công trình hoàn thành, đưa vào sử dụng nhằm kịp thời phát hiện và xử lý vi phạm.

Tại TP.HCM, nhiều người dân bày tỏ kỳ vọng quy định mới sẽ giúp giảm đáng kể thời gian và phiền hà khi xây dựng nhà ở. Dẫu vậy, không ít ý kiến cũng lo ngại tình trạng xây dựng sai quy hoạch có thể gia tăng nếu công tác quản lý địa phương thiếu chặt chẽ.

Đối với các công trình vẫn thuộc diện phải xin GPXD, Luật Xây dựng 2025 không quy định cứng thời gian cấp phép như trước. Theo quy định hiện hành, thời gian cấp GPXD là 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ và 20 ngày đối với các công trình khác. Trong quá trình xây dựng luật, Bộ Xây dựng từng đề xuất rút thời gian này xuống còn khoảng 7 ngày.