Trao đổi với VietnamFinance, ông Gene King, Giám đốc Đầu tư (CIO) của BW Industrial, chia sẻ về xu hướng dịch chuyển của dòng vốn FDI, nhu cầu mới của các nhà đầu tư, cũng như những yếu tố được cho là sẽ quyết định sức hấp dẫn của Việt Nam trong cuộc cạnh tranh thu hút các dự án công nghệ cao, AI và trung tâm dữ liệu.

- BW Industrial vừa công bố liên doanh đầu tư trị giá 120 triệu USD với một nhà đầu tư tổ chức toàn cầu để phát triển các dự án bất động sản công nghiệp cho thuê tại các vùng kinh tế trọng điểm của Việt Nam. Ông có thể chia sẻ kế hoạch triển khai nguồn vốn này và các dự án sẽ được ưu tiên trong thời gian tới?

Ông Gene King: Chúng tôi xem đây là minh chứng rõ nét cho niềm tin ngày càng lớn của các nhà đầu tư quốc tế vào thị trường bất động sản công nghiệp và logistics (I&L) Việt Nam. Liên doanh trị giá 120 triệu USD nói trên sẽ củng cố sự phát triển các dự án bất động sản công nghiệp cho thuê chất lượng cao tại các vùng kinh tế trọng điểm của Việt Nam.

Trong đó, BW đảm nhiệm vai trò quản lý tài sản và phát triển dự án, phụ trách toàn bộ các hoạt động từ tìm kiếm cơ hội đầu tư, triển khai dự án, vận hành đến quản lý đầu tư.

Liên doanh khởi động với ba dự án đang trong giai đoạn phát triển với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 270.000m2 và dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2026-2027.

Các dự án nằm tại vị trí kết nối trực tiếp với hệ thống cao tốc, sân bay quốc tế và cảng biển, song hành cùng quá trình xúc tiến mở rộng danh mục cơ hội tiềm năng.

Nguồn vốn được ưu tiên triển khai cho các dự án trọng điểm trước khi phát triển mở rộng thông qua các thương vụ thuộc danh mục tiềm năng nhằm đáp ứng nhu cầu thuê ổn định từ các ngành điện tử, ô tô và các lĩnh vực giá trị gia tăng cao khác.

Lĩnh vực chế biến, chế tạo hiện chiếm gần 60% tổng vốn FDI đăng ký trong năm 2025. Đáng chú ý, hơn một nửa số dự án FDI mới thuộc nhóm ngành này lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn, phản ánh rõ xu hướng khách thuê ngày càng ưu tiên tốc độ gia nhập thị trường, hiệu quả sử dụng vốn và tính linh hoạt trong khâu vận hành.

Điều này càng củng cố chiến lược mở rộng hợp tác cùng các nhà đầu tư quốc tế của BW. Kết hợp năng lực triển khai, vận hành tại thị trường nội địa với nguồn vốn tổ chức dài hạn, chúng tôi mong muốn mở rộng quy mô hoạt động và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của ngành sản xuất tại Việt Nam.

- Trong bối cảnh Việt Nam thu hút mạnh dòng vốn FDI vào các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn, AI và công nghệ cao, BW đang ghi nhận nhu cầu thuê nhà xưởng và kho vận thay đổi như thế nào? Những nhóm ngành nào hiện là động lực tăng trưởng chính của doanh nghiệp?

Ông Gene King: Nhu cầu công nghiệp tại Việt Nam đang dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc sản xuất giá trị gia tăng cao và số liệu thực tế đã minh chứng cho xu hướng này. Năm 2025, điện tử trở thành ngành xuất khẩu đầu tiên của Việt Nam vượt mốc 100 tỷ USD, tăng trưởng 48% so với cùng kỳ.

Tại BW, chúng tôi ghi nhận rõ sự dịch chuyển này khi các ngành giá trị gia tăng cao hiện chiếm khoảng 70% tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn cho thuê, trong đó riêng ngành điện tử chiếm tỷ trọng là nhóm khách thuê lớn nhất.

Nhu cầu của khách thuê cũng ngày càng phức tạp hơn với các yêu cầu về nguồn điện ổn định, hạ tầng kết nối thuận lợi, tiêu chuẩn kỹ thuật cao và khả năng mở rộng linh hoạt theo mạng lưới sản xuất.

Đà tăng trưởng này không chỉ đến từ các khoản đầu tư riêng lẻ mà còn từ hệ sinh thái chuỗi cung ứng mà các tập đoàn sản xuất lớn, hay còn gọi là "ong chúa", tạo ra khi mở rộng đầu tư tại Việt Nam.

Sự mở rộng của Foxconn tại Bắc Ninh, Lite-On tại Hải Phòng và Quảng Ninh hay Quanta Computer tại Ninh Bình là minh chứng rõ nét cho "hiệu ứng lan tỏa" này.

Khi một nhà sản xuất lớn thiết lập hoặc mở rộng cơ sở sản xuất, các nhà cung ứng cấp 1 và cấp 2 thường theo sau, tạo thêm nhu cầu cho cả nhà xưởng và hạ tầng logistics phụ trợ. Cả ba doanh nghiệp này đều đã mở rộng hoặc công bố khoản đầu tư mới tại các trung tâm sản xuất phía Bắc trong thời gian gần đây.

Điện tử và chuỗi cung ứng liên quan hiện là động lực tăng trưởng lớn nhất của BW. Trong thời gian tới, chúng tôi kỳ vọng các ngành bán dẫn, phần cứng phục vụ AI, sản xuất công nghệ cao và trung tâm dữ liệu sẽ chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong nhu cầu thị trường.

Đây đều là những lĩnh vực ưu tiên các địa điểm có hạ tầng số vững chắc, kết nối ổn định, nguồn nhân lực lao động tay nghề cao và dư địa mở rộng dài hạn, phù hợp với định hướng đầu tư hạ tầng của Việt Nam.

- Được biết, BW gần đây cũng mở rộng đầu tư vào hạ tầng phục vụ trung tâm dữ liệu. Theo ông, Việt Nam cần đáp ứng những điều kiện nào để thu hút các dự án AI và trung tâm dữ liệu quy mô lớn?

Ông Gene King: Ba yếu tố quan trọng nhất để Việt Nam trở thành điểm đến cạnh tranh của các dự án trung tâm dữ liệu là nguồn cung điện ổn định, hạ tầng khả năng kết nối mạng lưới hạ tầng và khung pháp lý hoàn thiện.

Luật Viễn thông (sửa đổi) cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu 100% hạ tầng trung tâm dữ liệu, đồng thời bổ sung các quy định về chủ quyền dữ liệu, được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho thị trường.

Trong ba yếu tố này, nguồn điện vẫn là thách thức lớn nhất. Vì vậy, chúng tôi cho rằng phát triển hạ tầng năng lượng sẽ là ưu tiên quan trọng trong thời gian tới. BW hiện cũng triển khai các kế hoạch đầu tư nhằm bổ sung năng lực cung cấp điện cho các dự án.

Cụ thể,Việc chủ động đầu tư hạ tầng để đón đầu nhu cầu thị trường cũng quan trọng không kém. Chẳng hạn, các biên bản ghi nhớ đã ký với BV Power và VSSES vừa qua của BW nhằm hướng đến nâng cấp phát triển hạ tầng điện phục vụ các trung tâm dữ liệu siêu quy mô (hyperscale data center) trong tương lai, với công suất 120MW ở giai đoạn đầu và dự kiến tăng lên khoảng 700MW tại Khu công nghiệp BW Supply Chain City.

Theo BW, kế hoạch này cũng phù hợp với định hướng phát triển khu công nghệ số tập trung tại khu vực phường Bình Dương (TP. HCM).

Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với sự mở rộng của hạ tầng số, thúc đẩy sản xuất công nghệ cao và sự gia tăng nhu cầu ngày càng lớnyêu cầu về nguồn năng lượng ổn định.

Chúng tôi cho rằng sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông và hạ tầng năng lượng sẽ là yếu tố quan trọng quyết định khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút các dự án AI và trung tâm dữ liệu quy mô lớn.

- Theo ông, trong 3-5 năm tới, những yếu tố nào sẽ quyết định sức hấp dẫn của Việt Nam trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao? Xu hướng này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản công nghiệp?

Ông Gene King: Chúng tôi cho rằng hạ tầng sẽ là một trong những yếu tố quan trọng quyết định năng lực lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam trong 3-5 năm tới. Hiện nay, Chính phủ đã cam kết đầu tư khoảng 320 tỷ USD đến năm 2030 cho hệ thống giao thông đa phương thức, xây dựng hạ tầng tiện ích công cộng và các giải pháp năng lượng.

Đồng thời, quỹ đất công nghiệp tại các trung tâm phát triển được dự báo sẽ ngày càng hạn chế khan hiếm. Tại các khu vực phía Nam như Đồng Nai và phường Bình Dương (TP. HCM), nguồn cung đất công nghiệp đang ngày càng khan hiếm, trong khi thời gian triển khai dự án thường kéo dài hơn so với một số thị trường khác trong khu vực.

Chúng tôi nhìn nhận đây vừa là thách thức, vừa đặt ra yêu cầu là cơ hội để mở rộng sang các khu vực có dư địa phát triển tiềm năng mới. Hạ tầng giao thông được cải thiện có thể mở rộng khả năng kết nối tới nhiều hành lang công nghiệp hơn, qua đó tạo điều kiện hình thành và phát triển các cụm công nghiệp mới.

Chúng tôi cho rằng sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông và giải pháp hạ tầng năng lượng sẽ là những yếu tố quan trọng đối với khả năng thu hút FDI để thu hút đầu tư nước ngoài và sự phát triển củanâng tầm lĩnh vực công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.