Giá đất đang trở thành điểm nghẽn của thị trường

Trong những năm gần đây, định giá đất không chỉ là căn cứ để nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai, thu ngân sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, mà còn tác động trực tiếp đến quá trình triển khai các dự án đầu tư, phát triển hạ tầng, nhà ở và các hoạt động sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc xác định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương vẫn đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc.

Theo ông Nguyễn Thế Hào, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, thực tế thời gian qua cho thấy nhiều dự án bất động sản, khu đô thị và hạ tầng bị kéo dài tiến độ chỉ vì chưa hoàn tất các thủ tục xác định giá đất cụ thể. Hệ quả không chỉ là môi trường đầu tư bị ảnh hưởng mà còn làm suy giảm nguồn cung sản phẩm, đẩy chi phí đầu vào tăng cao và cuối cùng phản ánh vào giá bán nhà ở.

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đã chính thức vận hành với yêu cầu giá đất tiệm cận thị trường, bài toán xác định giá đất càng trở nên phức tạp hơn. Sự chênh lệch giữa giá giao dịch thực tế và giá được sử dụng trong các thủ tục hành chính, những hạn chế về dữ liệu đầu vào cũng như sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật đang tạo ra những "điểm nghẽn" kéo dài.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa doanh nghiệp, đấu giá đất, giải phóng mặt bằng và cả thị trường vốn.

Theo ông Khôi, rủi ro lớn nhất hiện nay là độ trễ của giá đất. Trong khi giá bất động sản và các chi phí đầu vào thay đổi nhanh theo thị trường thì quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm. Khi giá đất được phê duyệt, điều kiện thị trường đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị đảo lộn.

Bên cạnh đó là tình trạng thiếu dữ liệu đáng tin cậy. Nhiều giao dịch bất động sản vẫn khai giá thấp hơn thực tế, dữ liệu nằm rải rác ở các cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng, cơ quan đất đai và các sàn giao dịch. Khi thiếu một cơ sở dữ liệu thống nhất, mọi phương pháp định giá đều dễ phát sinh tranh cãi.

Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất mới bộc lộ bất cập

Nếu như trước đây việc xác định giá đất đã gặp không ít khó khăn thì việc mở rộng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ đang khiến nhiều địa phương đối mặt với áp lực lớn hơn.

Theo Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất cụ thể phục vụ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định trong bảng giá đất.

Quy định này trước đây tương đối phù hợp với việc xác định giá bồi thường. Tuy nhiên, Nghị quyết 254 đã mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với hầu hết trường hợp xác định giá đất cụ thể, ngoại trừ một số dự án đặc thù. Nghị định 49/2026 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện nghị quyết này đã chia hệ số điều chỉnh thành ba nhóm gồm: hệ số biến động giá thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch, hệ số các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Theo ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, mục tiêu ban đầu của phương pháp hệ số điều chỉnh là đơn giản hóa quy trình xác định giá đất. Tuy nhiên, khi mở rộng áp dụng cho hầu hết các trường hợp xác định giá đất cụ thể, phương pháp này lại phát sinh thêm nhiều thủ tục.

Thay vì chỉ sử dụng một hệ số như trước đây, hiện nay việc xác định giá đất phải tính đồng thời ba nhóm hệ số gồm hệ số biến động giá thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Để xây dựng các hệ số này, cơ quan thực hiện vẫn phải dựa vào các phương pháp so sánh, thặng dư hoặc thu nhập, đồng nghĩa với việc vẫn cần dữ liệu giao dịch và các mẫu so sánh tương tự.

Theo ông Phượng, đây là điểm nghịch lý bởi nhiều loại đất, đặc biệt là đất khu công nghiệp hoặc các loại hình bất động sản đặc thù, hiện chưa có đủ dữ liệu giao dịch để làm cơ sở xác định hệ số. Kết quả khảo sát tại nhiều địa phương cho thấy cách áp dụng hệ số điều chỉnh hiện cũng rất khác nhau. Có nơi xây dựng hệ số chi tiết cho từng loại đất và từng vị trí, trong khi một số địa phương lại áp dụng hệ số bằng 1 hoặc ở mức rất thấp nhằm hạn chế tác động tới kinh tế - xã hội.

Theo các chuyên gia, sự thiếu thống nhất này tiềm ẩn nguy cơ tạo ra những mặt bằng giá đất khác nhau giữa các địa phương, ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường và gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Từ thực tế đó, nhiều ý kiến cho rằng khi sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới, cần xem xét lại việc áp dụng đại trà phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Những trường hợp đơn giản có thể sử dụng hệ số, nhưng các dự án có tính chất phức tạp vẫn cần áp dụng phương pháp định giá cụ thể phù hợp với từng loại tài sản và từng mục đích sử dụng đất.

Thiếu dữ liệu, thiếu nguồn lực, thiếu cơ chế bảo vệ người làm

Bên cạnh những bất cập về phương pháp định giá, các địa phương cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở khâu thực thi. Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nhận định nguồn dữ liệu phục vụ định giá đất hiện vẫn phân tán, thiếu đồng bộ và chưa phản ánh đầy đủ diễn biến của thị trường.

Từ góc độ cơ quan quản lý địa phương, bà Nguyễn Thị Huệ, Trưởng phòng Quản lý giá, Sở Tài chính Phú Thọ, cho biết việc xác định giá đất hiện tạo áp lực rất lớn cho các cơ quan quản lý đất đai và văn phòng đăng ký đất đai.

Theo bà Huệ, nếu giá đất được xác định chưa sát thực tế, nguy cơ phát sinh khiếu nại trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là rất lớn. Trong khi đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch đầy đủ lại đặt ra những yêu cầu liên quan đến quyền riêng tư và việc khai thác thông tin của người dân.

Một bất cập khác là cơ chế tài chính dành cho hoạt động tư vấn định giá đất vẫn chưa được hoàn thiện. Dù khối lượng công việc ngày càng lớn và yêu cầu chuyên môn ngày càng cao, mức chi cho hoạt động tư vấn định giá tại nhiều địa phương vẫn ở mức thấp.

Ngoài ra, cơ chế bảo vệ những người thực hiện công tác định giá hiện chưa đủ rõ ràng, khiến nhiều đơn vị tư vấn và cán bộ quản lý có tâm lý thận trọng quá mức, dẫn tới kéo dài thời gian xử lý hồ sơ.

Để tháo gỡ những điểm nghẽn này, TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản được liên thông giữa các cơ quan thuế, đất đai, công chứng, ngân hàng và sàn giao dịch; ban hành bộ tiêu chuẩn riêng cho từng nhóm bất động sản; đồng thời thí điểm mô hình "sandbox" về định giá bất động sản tại một số địa phương lớn trong giai đoạn 2026-2028 cùng các giải pháp liên quan khác. Từ đó, định giá đất mới thực sự trở thành công cụ thúc đẩy phát triển thay vì tiếp tục là một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay.