Lãi suất neo cao, người mua thận trọng

Đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng ghi nhận xu hướng tăng trở lại sau giai đoạn “dễ thở” 2023 - 2024. Theo các tổ chức nghiên cứu thị trường, lãi suất sau ưu đãi phổ biến dao động quanh mức 12% - 15%/năm, tác động trực tiếp đến quyết định tài chính của người mua và chiến lược của nhà đầu tư.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Mount Group, nhận định: “Mặt bằng lãi suất hiện nay chịu áp lực tăng trong ngắn hạn, phản ánh nhu cầu vốn lớn từ hệ thống ngân hàng đầu năm”.

Thực tế cho thấy sự biến động này đã tác động nhanh đến thanh khoản. Dù lượng quan tâm vẫn duy trì, giao dịch thực tế đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại diễn ra chậm lại. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định do chi phí tài chính tăng. Báo cáo của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy tâm lý thị trường chuyển sang trạng thái “nghe ngóng”, trong khi thanh khoản tập trung chọn lọc hơn.

Trong bối cảnh này, thị trường bắt đầu phân hóa. Nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính chịu áp lực lớn, trong khi những người có nguồn vốn tự có hoặc danh mục đa dạng dễ tận dụng cơ hội hơn trong giai đoạn điều chỉnh.

Áp lực chu kỳ và nhu cầu vốn tăng

Theo ông Trần Quang Trung, nguyên nhân tăng lãi suất chủ yếu do yếu tố chu kỳ tài chính. Vào cuối năm và đầu năm mới, các tổ chức tín dụng đẩy mạnh huy động vốn để chuẩn bị cho tăng trưởng kinh tế.

Đặc biệt năm 2026, nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn đồng loạt triển khai, từ giao thông đến các công trình phục vụ chiến lược phát triển quốc gia, kéo theo nhu cầu vốn từ ngân hàng tăng mạnh. Nhiều dự án có tổng mức đầu tư hàng chục đến hàng trăm nghìn tỷ đồng, khiến các ngân hàng phải huy động vốn nhanh và đẩy lãi suất lên.

Với góc nhìn rộng hơn, các tổ chức như VARS và SSI Research cho rằng áp lực lãi suất mang tính chu kỳ, gắn với vận động dòng tiền trong nền kinh tế. Khi dòng vốn chưa được giải tỏa, các kênh bổ sung chưa phát huy hiệu quả, lãi suất sẽ tiếp tục chịu áp lực.

Ngoài ra, sự lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản cũng làm lãi suất ảnh hưởng mạnh hơn. Người bán vẫn neo giá cao, trong khi người mua kỳ vọng mức giá hợp lý, thậm chí chờ các sản phẩm giảm sâu. Khoảng cách này khiến giao dịch chững lại, làm tăng áp lực tâm lý.

Sàng lọc mạnh, phân hóa sâu

Lãi suất tăng không chỉ tác động thanh khoản ngắn hạn mà còn thúc đẩy quá trình sàng lọc nhà đầu tư.

Theo SSI Research, chi phí vốn cao tạo ra sự phân hóa rõ rệt. Nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận hoặc bán tài sản để giảm áp lực. Ngược lại, nhóm có tiềm lực tài chính tốt linh hoạt hơn, có thể mua vào các sản phẩm giá hợp lý trong giai đoạn điều chỉnh.

Ông Trần Quang Trung nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi chiến lược đầu tư ngắn hạn không còn phù hợp. Nhà đầu tư cần tầm nhìn dài hạn, quản trị tài chính tốt, hạn chế phụ thuộc vào vốn vay.

Ở góc độ doanh nghiệp, áp lực lãi suất làm lộ rõ năng lực tài chính. Chủ đầu tư phụ thuộc vốn vay gặp khó trong duy trì dòng tiền, trong khi doanh nghiệp có nền tảng vững và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn trụ vững.

Đối với người mua nhà, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn vẫn cao nhưng bị “nén” do chi phí tài chính tăng. Một số phân khúc như nhà ở xã hội vẫn được hỗ trợ tín dụng ưu đãi, giúp người dân duy trì khả năng tiếp cận nhà ở.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh: “Đánh giá sản phẩm ‘rẻ’ hay ‘đắt’ không chỉ dựa vào giá bán mà cần xem khả năng tạo dòng tiền, vị trí, hạ tầng và thời gian hoàn vốn.” Ông khuyến nghị ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, chủ đầu tư uy tín và nắm giữ dài hạn ít nhất 3–5 năm.

Mặc dù lãi suất hiện còn cao, các chuyên gia thống nhất áp lực này không kéo dài. Theo dự báo ông Trần Quang Trung, nếu không có biến động lớn từ bên ngoài, lãi suất có thể ổn định từ giữa năm 2026.

Cơ sở dự báo là chu kỳ dòng tiền: khi bước qua nửa đầu năm, một phần vốn đã giải ngân, các kênh bổ sung như phát hành trái phiếu, thu hút vốn ngoại và điều tiết chính sách phát huy hiệu quả. Khi nguồn cung vốn cải thiện, lãi suất sẽ ổn định hơn.

Song song với đó, Chính phủ triển khai nhiều giải pháp mở rộng nguồn vốn, từ huy động dân cư, đưa vàng vào lưu thông đến xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại TP. HCM, kỳ vọng cân bằng cung - cầu vốn, giảm áp lực lên ngân hàng.

SSI Research dự báo lãi suất có thể hạ nhiệt vào cuối năm, khi thanh khoản hệ thống cải thiện và chính sách tiền tệ linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo thị trường khó quay lại tăng trưởng nóng. Bất động sản nhiều khả năng phục hồi theo hướng ổn định, phân hóa rõ giữa các phân khúc.

Với người mua, việc chờ “thời điểm hoàn hảo” không phải lúc nào cũng tối ưu. Ông Trần Quang Trung nhấn mạnh: nhu cầu nhà ở là dài hạn, gắn với tích lũy tài sản. Khi tìm được sản phẩm phù hợp nhu cầu và tài chính, đó đã là thời điểm thích hợp để ra quyết định. Trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, người mua ở thực có thể tiếp cận sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với thời kỳ tăng nóng trước đây.

Lãi suất cao nửa đầu 2026 đang tạo lực cản cho thị trường bất động sản, nhưng chủ yếu mang tính chu kỳ. Khi các yếu tố về nguồn vốn và điều hành vĩ mô cải thiện, mặt bằng lãi suất dự kiến ổn định từ giữa năm, mở ra cơ hội phục hồi lành mạnh, bền vững. Bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản quan trọng trong dài hạn, nhưng diễn biến lãi suất sẽ là biến số then chốt quyết định tốc độ và chất lượng phục hồi của thị trường.