Từ “điểm nóng đầu tư” đến giai đoạn sàng lọc
Trong giai đoạn 2018 - 2021, thị trường bất động sản tại các tỉnh Bắc Trung Bộ như Thanh Hóa, Nghệ An và Hà Tĩnh từng chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Hàng loạt dự án khu đô thị, khu nghỉ dưỡng ven biển và tổ hợp thương mại được đề xuất hoặc triển khai, tạo nên bức tranh sôi động cho thị trường địa ốc khu vực.
Tại Thanh Hóa, cùng với sự phát triển của thành phố Sầm Sơn và Khu kinh tế Nghi Sơn, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tìm đến để phát triển các dự án quy mô lớn. Không ít khu đô thị mới, khu nghỉ dưỡng ven biển được khởi động với kỳ vọng đón đầu sự phát triển du lịch và công nghiệp của địa phương.
Nghệ An cũng trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư bất động sản khi thành phố Vinh mở rộng không gian đô thị, còn khu vực Cửa Lò được định hướng phát triển thành đô thị du lịch biển. Một số dự án khu đô thị mới, khu thương mại - dịch vụ đã được triển khai, góp phần thay đổi diện mạo đô thị của địa phương.
Trong khi đó, Hà Tĩnh được kỳ vọng trở thành thị trường tiềm năng nhờ sự phát triển của Khu kinh tế Vũng Áng, nơi tập trung nhiều dự án công nghiệp lớn. Sự hình thành của các khu công nghiệp, cảng biển và hệ thống logistics đã tạo kỳ vọng về nhu cầu nhà ở, dịch vụ và bất động sản thương mại.
Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh từ năm 2022 đến nay, nhiều dự án tại khu vực này bắt đầu bộc lộ những khó khăn. Thanh khoản thị trường giảm, nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt hơn và chi phí tài chính gia tăng khiến nhiều doanh nghiệp gặp áp lực lớn về dòng tiền.
Không ít dự án sau khi được chấp thuận đầu tư đã phải điều chỉnh tiến độ hoặc tạm dừng triển khai. Một số doanh nghiệp lựa chọn chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác với đối tác khác để giảm áp lực vốn.
Thực tế này cho thấy thị trường bất động sản khu vực Bắc Trung Bộ đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Những doanh nghiệp phát triển dự án dàn trải hoặc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay đang gặp nhiều khó khăn, trong khi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững hơn vẫn duy trì được hoạt động nhưng với chiến lược thận trọng hơn.
Doanh nghiệp “co mình” để giữ sức cho chu kỳ mới
Trước những biến động của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi cách tiếp cận. Nếu như trước đây chiến lược phổ biến là mở rộng quỹ đất, phát triển nhiều dự án cùng lúc để gia tăng quy mô, thì hiện nay nhiều chủ đầu tư chuyển sang ưu tiên quản trị rủi ro và bảo toàn dòng tiền.
Một trong những bước đi đầu tiên là rà soát lại toàn bộ danh mục dự án. Những dự án chưa hoàn thiện pháp lý, quy mô quá lớn hoặc nằm ở những thị trường có thanh khoản thấp thường được đưa ra khỏi danh mục ưu tiên. Ngược lại, nguồn lực được tập trung vào các dự án đã có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng và nhu cầu thị trường ổn định.
Song song với đó, nhiều doanh nghiệp cũng đẩy mạnh hoạt động chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư. Xu hướng mua bán - sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản vì thế đang trở nên sôi động hơn trong thời gian gần đây.
Việc hợp tác với các đối tác có tiềm lực tài chính giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực vốn, đồng thời chia sẻ rủi ro trong quá trình triển khai dự án. Đây được xem là một giải pháp phù hợp trong bối cảnh thị trường chưa thực sự phục hồi và việc huy động vốn vẫn gặp nhiều khó khăn.
Bên cạnh việc tái cấu trúc danh mục dự án, chiến lược sản phẩm của các doanh nghiệp địa ốc cũng đang có sự điều chỉnh đáng kể. Nếu trước đây nhiều chủ đầu tư tập trung vào các dự án nghỉ dưỡng hoặc bất động sản cao cấp, thì hiện nay xu hướng chuyển dịch sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực đang trở nên rõ rệt.
Tại các đô thị như TP. Vinh, Thanh Hóa hay Hà Tĩnh, các dự án khu đô thị quy mô vừa, nhà ở thương mại hoặc nhà ở gắn với hạ tầng đô thị đang được ưu tiên phát triển hơn so với các dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn. Một số doanh nghiệp cũng bắt đầu quan tâm đến các phân khúc mới như bất động sản công nghiệp, nhà ở cho công nhân hoặc các khu đô thị gắn với khu công nghiệp. Sự phát triển của các khu kinh tế và khu công nghiệp tại Bắc Trung Bộ đang tạo ra nhu cầu thực về nhà ở và dịch vụ, mở ra cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản có chiến lược dài hạn.
Theo nhiều chuyên gia kinh tế, việc doanh nghiệp địa ốc chuyển sang chiến lược phòng thủ là bước điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn phát triển nóng của thị trường. Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, các doanh nghiệp buộc phải chuyển từ chiến lược tăng trưởng nhanh sang chiến lược phát triển bền vững. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư phải chú trọng nhiều hơn đến hiệu quả dự án, năng lực tài chính và khả năng hấp thụ của thị trường.
Ởgóc độ dài hạn, quá trình sàng lọc này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, chiến lược rõ ràng và năng lực triển khai dự án thực chất sẽ có cơ hội vươn lên, trong khi các doanh nghiệp yếu kém buộc phải tái cấu trúc hoặc rút lui khỏi thị trường.
Đối với khu vực Bắc Trung Bộ, tiềm năng phát triển bất động sản vẫn còn rất lớn. Sự phát triển của hạ tầng giao thông như cao tốc Bắc - Nam, các cảng biển và hệ thống logistics đang tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình đô thị hóa và thu hút đầu tư.
Cùng với đó, sự mở rộng của các khu công nghiệp và khu kinh tế ven biển cũng đang tạo ra nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở, thương mại và dịch vụ. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, dòng vốn đầu tư vào khu vực này nhiều khả năng sẽ thận trọng hơn, tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng và gắn với nhu cầu thực của thị trường.
Trong bối cảnh đó, việc rời khỏi cuộc đua mở rộng để quay về chiến lược phòng thủ có thể xem là bước “lùi một nhịp” cần thiết của doanh nghiệp địa ốc. Khi nền tảng tài chính được củng cố và thị trường dần phục hồi, chính những doanh nghiệp biết “đi chậm để đi chắc” hôm nay có thể sẽ là những đơn vị nắm bắt cơ hội tốt nhất trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản Việt Nam.
