Hướng tiếp cận này là hợp lý trong bối cảnh kinh tế thị trường bởi đất đai là nguồn lực hữu hạn. Một doanh nghiệp được tiếp cận hàng chục hoặc hàng trăm hecta đất nhưng nhiều năm không triển khai dự án thì không chỉ là câu chuyện riêng của doanh nghiệp đó. Một nguồn lực phát triển bị đóng băng, trong khi doanh nghiệp khác có vốn, có năng lực triển khai lại khó tiếp cận đất.

Chủ trương nghiên cứu áp mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng đang đặt ra một thay đổi đáng chú ý đối với thị trường bất động sản. Nếu trước đây doanh nghiệp có thể nắm giữ một khu đất hoặc dự án trong thời gian dài với kỳ vọng giá trị tài sản tăng lên, thì trong tương lai, thời gian nắm giữ có thể trở thành một khoản chi phí ngày càng lớn.

Nhưng nếu chính sách thuế chỉ tạo áp lực buộc người đang giữ đất phải "nhả đất" mà pháp luật chưa tạo ra một con đường đủ thông thoáng để dự án chuyển sang nhà đầu tư khác, chúng ta có thể gặp một nghịch lý: Doanh nghiệp không đủ sức làm tiếp phải chịu thêm chi phí vì giữ dự án, nhưng muốn bán dự án cũng chưa chắc bán được. Đây mới là vấn đề cần được tính toán cùng với thuế đất bỏ hoang.

Mở đường cho M&A dự án không có nghĩa hạ chuẩn để hợp thức hóa sai phạm

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh. Về nguyên tắc, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng nếu nội dung dự án không thay đổi. Đó là cơ chế rất quan trọng để nguồn lực đất đai dịch chuyển từ doanh nghiệp không còn khả năng triển khai sang doanh nghiệp có năng lực tốt hơn.

Tuy nhiên, để chuyển nhượng được dự án, Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản đặt ra một loạt điều kiện. Dự án phải có chủ trương đầu tư, có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư; quyền sử dụng đất không có tranh chấp, không bị kê biên, dự án không bị đình chỉ hoặc có quyết định thu hồi đất, trường hợp đang thế chấp thì phải giải chấp và dự án phải còn trong thời hạn thực hiện.

Đặc biệt, chủ đầu tư chuyển nhượng phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Những điều kiện này có lý do của nó. M&A dự án không thể trở thành con đường chuyển giao một tài sản đang tranh chấp, trốn tránh nghĩa vụ tài chính hoặc đẩy toàn bộ hậu quả pháp lý sang người mua mới. Nhưng nhìn từ một chiều khác, những dự án cần được tái cấu trúc nhất thường lại chính là những dự án khó đáp ứng đầy đủ nhất các điều kiện để chuyển nhượng.

Một dự án khỏe mạnh, đã giải phóng mặt bằng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không vướng tín dụng, còn thời hạn thực hiện và đầy đủ hồ sơ pháp lý thường không phải là dự án buộc chủ đầu tư phải tìm đường thoát bằng mọi giá.

Ngược lại, dự án đình trệ thường đi cùng khó khăn tài chính. Doanh nghiệp thiếu vốn để hoàn thiện bồi thường, không đủ khả năng trả nợ để giải chấp, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất hoặc tiến độ dự án đã bị kéo dài.

Nói cách khác, có thể xuất hiện một khoảng trống chính sách: thuế tạo áp lực phải rời khỏi dự án nhưng điều kiện chuyển nhượng lại khiến việc rời khỏi dự án trở nên khó khăn. Chính vì vậy, bàn về thuế đối với đất bỏ hoang không nên dừng ở câu hỏi đánh bao nhiêu %? Cần đặt nó trong một hệ thống chính sách lớn hơn về tái phân bổ nguồn lực đất đai.

Nếu một chủ đầu tư đã có đất nhưng không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục dự án, chính sách hợp lý không nhất thiết phải chờ doanh nghiệp kiệt quệ rồi thu hồi đất. Một khả năng khác là tạo điều kiện để dự án được chuyển sang doanh nghiệp có vốn, có kinh nghiệm và có khả năng hoàn thành. M&A trong trường hợp này không đơn thuần là một giao dịch mua bán doanh nghiệp. Nó có thể trở thành công cụ để giải phóng những nguồn lực đang mắc kẹt.

Chính ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên hoạt động chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, khi bình luận về chính sách thuế đối với đất bỏ hoang cũng cho rằng các nhà phát triển bất động sản sẽ phải tính tới khả năng thất bại, kịch bản rút lui và cơ cấu lại danh mục đầu tư, thay vì tiếp tục giữ đất khi không còn đủ năng lực triển khai. Nếu đã yêu cầu doanh nghiệp phải có "kịch bản rút lui", pháp luật cũng cần bảo đảm rằng tồn tại một lối ra khả thi.

Tất nhiên, mở đường cho M&A dự án không có nghĩa là hạ chuẩn để hợp thức hóa sai phạm hoặc cho phép chủ đầu tư cũ thoát khỏi nghĩa vụ. Vấn đề cần nghiên cứu là liệu có thể thiết kế cơ chế để nghĩa vụ được xử lý đồng thời với quá trình chuyển giao, thay vì trong mọi trường hợp đều phải hoàn thành toàn bộ trước khi dự án được chuyển nhượng.

Ví dụ, với nghĩa vụ tài chính về đất đai đã xác định rõ nhưng doanh nghiệp chuyển nhượng chưa đủ khả năng thanh toán, có thể nghiên cứu cơ chế cho phép bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ này như một phần của phương án M&A, với sự kiểm soát của cơ quan nhà nước và được phản ánh minh bạch trong giá chuyển nhượng.

Với khoản vay có tài sản bảo đảm là dự án, thay vì chỉ nhìn giao dịch theo trình tự doanh nghiệp cũ phải giải chấp xong rồi mới được chuyển nhượng, có thể nghiên cứu những cơ chế phối hợp giữa chủ đầu tư, bên nhận chuyển nhượng, ngân hàng và cơ quan có thẩm quyền để việc thanh toán nợ, giải chấp và chuyển giao dự án được thực hiện trong cùng một cấu trúc giao dịch an toàn.

Đối với dự án còn vướng bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc các thủ tục hành chính, cần phân định rõ phần việc nào thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư cũ, phần nào có thể được nhà đầu tư mới kế thừa và tiếp tục thực hiện. Mục tiêu cuối cùng không phải giúp bên chuyển nhượng thoát khỏi trách nhiệm mà là tránh tình trạng chỉ vì một dự án chưa hoàn chỉnh mà nguồn lực đất đai tiếp tục bị khóa trong nhiều năm.

Pháp luật hiện hành đã quy định thời hạn xử lý hồ sơ chuyển nhượng. Theo Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản, đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thời hạn thẩm định và quyết định cho phép chuyển nhượng là 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ; đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, thời hạn ở giai đoạn UBND cấp tỉnh lấy ý kiến, thẩm định và trình là 45 ngày. Nghị định 96/2024/NĐ-CP cũng quy định cụ thể hồ sơ, quá trình lấy ý kiến, bàn giao và nghĩa vụ của các bên sau khi được phép chuyển nhượng.

Nhưng với M&A bất động sản, vấn đề nhiều khi không nằm ở số ngày xử lý một bộ hồ sơ đã hoàn chỉnh. Khó nhất là làm thế nào để dự án đạt đến trạng thái đủ điều kiện chuyển nhượng. Đây là lý do việc sửa đổi chính sách đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản lần này nên nhìn thuế đất bỏ hoang và chuyển nhượng dự án như hai mặt của cùng một bài toán.

Một mặt, Nhà nước cần làm tăng chi phí đối với hành vi găm giữ đất khi chủ thể có đủ điều kiện nhưng không đưa đất vào sử dụng. Mặt khác, phải tạo ra thị trường chuyển nhượng đủ minh bạch để chủ thể không còn khả năng phát triển dự án có thể rời đi, đưa dự án sang tay người có năng lực hơn.

Khi đó, áp lực thuế mới thực sự tạo ra chuyển động trên thị trường. Nếu không, chính sách có thể chỉ làm tăng chi phí của những dự án vốn đã khó khăn, trong khi đất vẫn không được đưa vào sử dụng.

Nền tảng để hình thành một thị trường M&A dự án minh bạch hơn

Nghị quyết 21-NQ/TW không chỉ đề cập thuế mà còn yêu cầu công khai thông tin về pháp lý dự án, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp, hiện trạng sử dụng đất; đồng thời kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và thị trường bất động sản.

Đây là nền tảng quan trọng để hình thành một thị trường M&A dự án minh bạch hơn, bởi người mua chỉ có thể định giá đúng dự án khi biết rõ mình đang mua tài sản gì và phải kế thừa những nghĩa vụ nào.

Mục tiêu của thuế đất bỏ hoang không nên là thu được càng nhiều tiền từ những khu đất ngủ đông càng tốt. Thành công của chính sách phải được đo bằng việc những khu đất ấy có được đưa trở lại hoạt động kinh tế hay không.

Một dự án từ doanh nghiệp không còn khả năng thực hiện được chuyển sang một doanh nghiệp có vốn và có năng lực, sau đó tiếp tục xây dựng, tạo sản phẩm và đóng góp cho nền kinh tế, có thể mang lại giá trị lớn hơn rất nhiều so với việc duy trì dự án trong trạng thái đình trệ rồi thu thuế qua từng năm.

Vì vậy, nếu thuế là công cụ tạo áp lực đối với người đang găm giữ đất thì M&A cần trở thành một trong những cánh cửa để nguồn lực ấy dịch chuyển.