Giao dịch sẽ sớm trở lại
- Thị trường nửa đầu năm 2026 thường bị nhận xét là “trầm lắng”. Tuy nhiên, chúng ta phải hiểu như thế nào về hai chữ “trầm lắng” – đó là “trầm lắng” cục bộ hay toàn diện, nhất thời hay có tính chu kỳ?
Tôi cho rằng thị trường chỉ chững lại, giảm độ nóng, chứ chưa đến nỗi trầm lắng, bởi lực cầu không mất đi mà chỉ chuyển sang trạng thái nghe ngóng, chờ đợi.
Tình trạng này xuất phát từ một số nguyên nhân. Một là chính sách điều hành lãi suất giật cục - tăng mạnh đột ngột, việc cho vay bất động sản bị hạn chế. Hai là giai đoạn trước, thị trường tăng quá nóng và thường cái gì tăng quá nhanh, quá nóng cũng sẽ xuất hiện một giai đoạn điều chỉnh giảm.
Ba là nguồn cung đang đổ mạnh ra thị trường, dẫn đến tâm lý lo ngại về khả năng dư cung. Bốn là rủi ro đánh thuế bất động sản đã xuất hiện nhưng chưa có lộ trình rõ ràng để nhà đầu tư có thể lên kế hoạch trung – dài hạn. Năm là tình trạng lập mới quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch diễn ra tại nhiều địa phương, khiến người mua có tâm lý chờ đợi để tránh rủi ro quy hoạch.
Như vậy, những điều khiến thị trường nửa năm qua chững lại hầu hết là yếu tố ngoại cảnh, không xuất phát từ bản thân thị trường, trừ yếu tố nguồn cung. Vì vậy, sự lo ngại về một chu kỳ trầm lắng là có phần thái quá.
Thực tế cho thấy nhu cầu của người dân vẫn còn lớn. Các dự án nhà ở thương mại có giá hợp lý vẫn thanh khoản tốt. Các dự án nhà ở xã hội rất sôi động.
Tôi cho rằng lực cầu sẽ sớm trở lại. Ví dụ phân khúc thổ cư tại Hà Nội, từ đầu năm tới nay chậm lại, nhưng dự kiến từ tháng 7/2026 trở đi, giao dịch sẽ sôi động hơn, tháng 6/2026 quy hoạch Hà Nội sẽ công bố khiến tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư được gỡ bỏ.
Cơ hội vẫn xuất hiện nhiều trên thị trường
- Phân tích của ông cho thấy tâm lý và lựa chọn của người mua đang thay đổi đáng kể trong thời gian qua. Vậy, ở thời điểm hiện tại, ông nhận thấy người mua đang ưu tiên cho điều gì?
Bản chất của đầu tư là không để tiền chết. Việc gửi tiền vào ngân hàng chỉ là nhất thời, bất đắc dĩ, bởi lãi suất tiền gửi có lên tới 8% - 9% cũng không thoả mãn được kỳ vọng của nhà đầu tư. Vì vậy, dòng tiền chưa khi nào ngưng chảy. Chỉ là trong bối cảnh hiện nay, người mua đang trở nên “chọn lọc” hơn, không còn cảnh “nhắm mắt mà mua” như những năm trước đó. Bây giờ, chỉ những địa bàn, phân khúc, sản phẩm có “câu chuyện” mới thu hút được người mua.
Bên cạnh đó, dự án phải có chính sách tốt, mang lại lợi nhuận cho người mua thì mới hấp dẫn dòng tiền.
- Vậy theo quan sát của ông, những địa bàn nào, phân khúc nào đang có sức hút?
Các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng vẫn duy trì sức hút. Chủ đầu tư nào có thể tung ra sản phẩm giá hợp lý thì chắc chắn bán tốt thời điểm này.
Các tỉnh thành, địa phương có “câu chuyện” cũng hấp dẫn, ví dụ Phú Quốc có câu chuyện của APEC 2027, Đà Nẵng có câu chuyện của Trung tâm tài chính quốc tế và khu thương mại tự do, Hạ Long có câu chuyện của đường sắt cao tốc…
Các dự án đồng bộ có ưu thế lớn trên thị trường. Người mua không chỉ cần một nơi để ở, mà cần một nơi để an cư lâu dài, vì thế dự án phải có đủ tiện ích: trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên… Những dự án đồng bộ như vậy không chỉ hút khách Việt mà ngay cả người nước ngoài cũng sẵn sàng mua.
Về phân khúc, xét tuyệt đối thì không có phân khúc nào hoàn toàn tốt, trừ nhà ở xã hội, nhưng xét tương đối có thể tìm thấy cơ hội ở một số địa bàn. Ví dụ cũng là chung cư đô thị lớn, nhưng chung cư trong nội đô có thanh khoản và giá trị khác biệt hoàn toàn với chung cư ngoại thành.
Nhìn chung, người mua hiện nay đang hướng sự ưu tiên tới giá trị sử dụng và khai thác của sản phẩm. Sản phẩm phải dùng được, cho thuê được, khai thác kinh doanh được, vì các yếu tố này hỗ trợ cho việc nắm giữ trung – dài hạn. Một cách ngắn gọn thì bất động sản dòng tiền có ưu thế trên thị trường hiện nay.
Thị trường sẽ vận động theo hướng tốt lên
- Ông có cho rằng thị trường nửa cuối năm 2026 sẽ chuyển biến tốt hơn?
Chúng ta vẫn phải xem xét thêm các chuyển biến về chính sách tiền tệ để có thể đánh giá chính xác hơn về triển vọng của thị trường. Tín hiệu tốt là Chính phủ đã đã có chỉ đạo về việc hạ mặt bằng lãi suất và nới “room” tín dụng. Tất nhiên, chúng ta vẫn phải chấp nhận độ trễ của chính sách tiền tệ.
Bên cạnh đó, tôi kỳ vọng về việc mở rộng hơn nữa quyền sở hữu nhà của người nước ngoài. Đây sẽ là nguồn cầu lớn và mạnh cho thị trường bất động sản Việt Nam - vốn đang cho thấy sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung.
- Theo ông, hiện nay có phải là thời điểm tốt để mua vào bất động sản hay không?
Việc ra quyết định mua bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích của các đối tượng khác nhau. Với người mua ở thực, có nguồn lực tài chính và không cần vay ngân hàng, việc mua nhà không cần trì hoãn. Người sử dụng đòn bẩy tài chính thì có thể cân nhắc giữa các lựa chọn, với phân khúc nhà ở xã hội thì nên mạnh dạn.
Với nhà đầu tư, thị trường vẫn tồn tại các điểm sáng tại một số địa bàn, phân khúc, giỏ hàng, chẳng hạn đất nền tại các khu công nghiệp sắp triển khai, có hạ tầng mạnh thì vẫn nên đầu tư. Hay với chung cư nội đô Hà Nội, TP. HCM, thời điểm này có thể mua vào nếu không dùng đòn bẩy tài chính hoặc chủ đầu tư có chính sách ưu đãi trong vay vốn vì giá đang điều chỉnh nhẹ về vùng hấp dẫn hơn.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
