Khảo sát của Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, chung cư tiếp tục là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền với 24% và nhà riêng với 21%. Không chỉ dẫn đầu về mức độ quan tâm hiện tại, chung cư còn được đánh giá có triển vọng tích cực trong ngắn hạn: 36% môi giới cho rằng đây là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, tiếp đến là nhà riêng với 32%.

Về cơ cấu tìm kiếm, chung cư ngày càng chiếm ưu thế khi tỷ trọng mức độ quan tâm tăng lên 52%. Ngược lại, đất nền giảm còn 13%, còn nhà riêng chiếm 18%. Sự dịch chuyển này cho thấy người mua đang tập trung nhiều hơn vào loại hình có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi các phân khúc khác chịu ảnh hưởng rõ hơn từ giá bán và tâm lý chờ đợi.

Dù chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, mặt bằng giá rao bán tại Hà Nội vẫn điều chỉnh. So với quý II/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang. Diễn biến cho thấy mức độ quan tâm và giá bán không nhất thiết biến động cùng chiều: phân khúc thu hút người mua vẫn có thể giảm giá khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá nhìn chung ổn định nhưng diễn biến khác nhau giữa các khu vực. Trong quý III/2026, giá rao bán tại Hoàn Kiếm giảm 8% so với quý trước; Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5%.

Tâm lý chờ đợi vẫn hiện hữu. Có 36% môi giới cho biết khách hàng tiếp tục trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 25% ghi nhận người mua có xu hướng mặc cả và chờ giá giảm; 21% cho biết khách hàng vẫn thận trọng, cần cân nhắc thêm. Chỉ 18% môi giới nhận định khách hàng sẵn sàng chốt giao dịch khi tìm được sản phẩm có mức giá phù hợp.

Với biệt thự, mức độ quan tâm tại Hà Nội đang dịch chuyển về các khu vực ngoài lõi trung tâm, gắn với sự phát triển của các trục hạ tầng trọng điểm. Trong quý III/2026, Hà Đông dẫn đầu với 22% tổng mức độ quan tâm biệt thự bán; Hoài Đức và Long Biên cùng chiếm 9%.

Giá rao bán biệt thự cũng ghi nhận mức điều chỉnh rõ nét. Tại Hà Đông, giá rao bán ở Khu đô thị Thanh Hà giảm 16% so với quý trước, Khu đô thị Văn Phú giảm 10% và Khu đô thị Geleximco giảm 8%. Tuy vậy, so với quý I/2024, giá rao bán tại các dự án này vẫn tăng từ 38-44%. Điều đó cho thấy nhịp giảm trong ngắn hạn chưa xóa đi mức tăng giá đáng kể được tích lũy trong hơn hai năm.

Nhìn tổng thể, thị trường Hà Nội đang phân hóa giữa các loại hình bất động sản. Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, trong khi nhà riêng và biệt thự chịu tác động nhiều hơn từ mặt bằng giá, thông tin quy hoạch và chính sách tài chính. Người mua ngày càng chọn lọc, ưu tiên sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện thị trường hiện tại.

Trong giai đoạn điều chỉnh, tín hiệu phục hồi vì thế không chỉ nằm ở mức độ quan tâm mà còn ở khả năng cải thiện thanh khoản và thu hẹp khoảng cách giữa giá chào bán với kỳ vọng của người mua. Những sản phẩm có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực và có chính sách tài chính thuận lợi được kỳ vọng sẽ có lợi thế hơn trong quá trình tìm kiếm khách hàng.