Những “vùng mờ” phức tạp

Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 31/2016/TT-BXD để thiết lập khung phân hạng chung cư A/B/C dựa trên 20 tiêu chí và bổ sung thêm 13 tiêu chí tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên cơ chế thực thi vẫn chưa đủ mạnh để tạo ra một ngôn ngữ phân loại chung cho toàn thị trường.

Hậu quả là không ít chủ đầu tư tự phong dự án của mình là “cao cấp”, “hạng sang”, “luxury”, “premium” mà không đối chiếu bất kỳ bộ chuẩn nào. Nhà đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư quốc tế hay các định chế tài chính muốn so sánh sản phẩm giữa các thị trường nhưng không có công cụ quy chiếu. Người mua nhà chưa có căn cứ để kiểm chứng mức giá họ đang trả có xứng đáng với phân khúc được quảng cáo hay không.

Ngoài nhà chung cư, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa có bất kỳ khung phân loại tiêu chuẩn nào áp dụng cho biệt thự, shophouse, officetel, condotel hay nhà phố thương mại. Các thuật ngữ này được sử dụng tùy tiện, không đồng nhất giữa các doanh nghiệp và địa phương.

Dự báo đến năm 2029, quy mô thị trường proptech Việt Nam sẽ đạt 1,446 tỷ USD, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 18,7% trong giai đoạn 2024-2029. Trong bối cảnh này, sự thiếu chuẩn phân loại sản phẩm đang trở thành một điểm nghẽn cấu trúc cản trở cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu lẫn việc phát triển các công cụ phân tích thị trường tự động.

Trong nhiều năm, thị trường tồn tại song song hai cách tính diện tích căn hộ: thông thủy và tim tường. Sự chênh lệch giữa hai cách tính này thường dao động từ 2-5%, thậm chí cao hơn tùy cấu trúc công trình. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 đã quy định diện tích căn hộ phải tính theo thông thủy, song trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp thị không rõ ràng hoặc trình bày theo cách gây nhầm lẫn cho người mua.

Nói đến định nghĩa vị trí, đây có thể là một “vùng mờ” phức tạp nhất và cũng ít được bàn đến nhất. Trong quảng cáo BĐS tại Việt Nam, cụm từ “vị trí trung tâm”, “gần trung tâm”, “kết nối trung tâm” được sử dụng gần như không có giới hạn. Một dự án cách trung tâm Hà Nội 15km vẫn có thể được gọi là “cửa ngõ trung tâm”; một dự án ở huyện ngoại thành vẫn có thể tự nhận “liền kề khu đô thị trung tâm”.

Marketing sai lệch: Hệ quả được cảnh báo ở cấp quốc gia

Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia (Bộ Công Thương) trong năm 2025 đã phải chính thức lên tiếng cảnh báo về “ma trận” quảng cáo BĐS sai lệch như nhiều quảng cáo chứa thông tin phóng đại tiện ích, cam kết lợi nhuận ảo và mô tả không trung thực về đặc điểm sản phẩm. Hành vi này đến từ hệ thống phân phối đa tầng, nơi thông tin được “sáng tạo thêm” qua mỗi cấp trung gian. Nguyên nhân cho mọi sai lệch đó chính là không có một bộ định nghĩa sản phẩm chuẩn để đối chiếu.

Về mặt pháp lý, theo ông Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), các tranh chấp BĐS thường phát sinh từ việc giao nhà không đúng cam kết về thiết kế, chất lượng và tranh chấp phần diện tích sở hữu chung, riêng trong chung cư. Căn nguyên của các tranh chấp này phần lớn bắt nguồn từ sự thiếu nhất quán trong định nghĩa và mô tả sản phẩm ngay từ khâu tiếp thị.

Trong bối cảnh đó, vai trò của proptech đang dịch chuyển từ một “công cụ hỗ trợ” sang một “cơ sở hạ tầng định chuẩn” cho thị trường. Thách thức lớn nhất với proptech Việt Nam hiện nay là làm việc với dữ liệu không đồng nhất: hệ thống dữ liệu quy hoạch phân tán và chưa có một bộ tiêu chuẩn chung để định nghĩa, phân loại sản phẩm BĐS.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các thị trường BĐS phát triển như Mỹ, Anh, Singapore đều xây dựng hệ thống phân loại sản phẩm chuẩn thông qua sự hợp tác giữa cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức, hiệp hội chuyên ngành. Đơn cử như hệ thống MLS tại Mỹ hay URA Property Market Information tại Singapore, trong đó proptech đóng vai trò triển khai và thực thi chuẩn này trên quy mô lớn thông qua dữ liệu và tự động hóa.

Meey Group: Proptech phải dẫn dắt chuẩn hóa, làm lành mạnh thị trường

Trong cuộc đua xây dựng hạ tầng dữ liệu BĐS tại Việt Nam, Meey Group là một trong số ít doanh nghiệp proptech đặt vấn đề chuẩn hóa dữ liệu là ưu tiên chiến lược.

Ông Mai Văn Tuyển, Giám đốc Công nghệ Meey Group, nhấn mạnh: “Các sản phẩm của chúng tôi được phát triển theo triết lý lấy dữ liệu làm trung tâm. Chúng tôi hướng tới việc hỗ trợ người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý tiếp cận thông tin theo cách rõ ràng, trực quan và có căn cứ. Khi dữ liệu trở nên dễ hiểu và dễ sử dụng, thị trường sẽ vận hành an toàn và bền vững hơn”.

Từ góc độ chiến lược, Meey Group cho rằng thị trường BĐS Việt Nam cần một Bộ định nghĩa sản phẩm chuẩn. Đây sẽ là một hệ thống phân loại mở, có thể cập nhật theo thị trường, bao gồm ít nhất ba trụ cột: phân hạng theo loại hình, chuẩn đo lường không gian và chuẩn định vị không gian địa lý.

Với hạ tầng dữ liệu đang xây dựng, proptech có đủ năng lực kỹ thuật để vừa đề xuất chuẩn (thông qua phân tích dữ liệu thị trường quy mô lớn), vừa thực thi chuẩn (thông qua tự động phân loại và gắn nhãn sản phẩm khi đưa lên nền tảng), và vừa giám sát sự tuân thủ chuẩn (thông qua cơ chế cảnh báo sai lệch). Đây là thứ quy định pháp lý thuần túy khó thực hiện ở quy mô và tốc độ cần thiết.

Xu hướng tích hợp dữ liệu BĐS vào cơ sở dữ liệu quốc gia và tiến tới cấp mã định danh riêng cho từng tài sản đang được Chính phủ quan tâm. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy điều kiện chín muồi để thiết lập một hạ tầng chuẩn hóa toàn diện đang dần hình thành.

Các doanh nghiệp proptech tại Việt Nam, trong đó có Meey Group, đang thúc đẩy việc ứng dụng công nghệ nhằm cải thiện khả năng tiếp cận và chuẩn hóa thông tin thị trường BĐS. Xu hướng này cho thấy công nghệ đang trở thành hạ tầng trung tâm, chi phối cách dữ liệu được hình thành, phân phối và khai thác, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ minh bạch, hiệu quả phân bổ nguồn lực và chất lượng quyết định đầu tư.