Nước chảy chỗ trũng

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét khi nguồn cung ngày càng tập trung vào tay một nhóm doanh nghiệp lớn. Nếu như trước đây thị trường có sự tham gia tương đối đa dạng của cả doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ thì hiện nay, bối cảnh chính sách mới cùng yêu cầu ngày càng cao về năng lực tài chính, pháp lý đang dần định hình một “cuộc chơi” mà các chủ đầu tư quy mô nhỏ khó có thể theo kịp.

Một trong những bối cảnh đáng chú ý của thị trường là sự thay đổi của khung khổ pháp lý trong 3-5 năm gần đây. Các quy định, thủ tục dự án ngày càng phức tạp, yêu cầu cao về năng lực tài chính và quỹ đất. Những doanh nghiệp vừa và nhỏ “đuối sức” khi không đủ vốn, không đủ khả năng tích lũy quỹ đất hoặc không tiếp cận được tín dụng trong bối cảnh hiện nay. Ngược lại, các doanh nghiệp có quy mô vốn lớn, quỹ đất tích lũy từ trước và khả năng tiếp cận đa dạng nguồn vốn đang nổi lên như những chủ thể có lợi thế rõ rệt.

Trong khi các tập đoàn lớn vẫn có thể huy động vốn thông qua nhiều kênh như hợp tác đầu tư, hoặc hợp tác với các quỹ đầu tư nước ngoài, thì các doanh nghiệp nhỏ và vừa lại phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng hoặc nguồn vốn tự có.

Sự chênh lệch về khả năng tiếp cận vốn kéo theo sự khác biệt về tốc độ triển khai dự án. Các doanh nghiệp lớn với dòng tiền ổn định từ nhiều dự án đang vận hành có thể duy trì tiến độ xây dựng, mở bán và bàn giao, từ đó tiếp tục tạo ra vòng quay vốn mới. '

Ngược lại, nhiều doanh nghiệp quy mô nhỏ gặp khó trong việc hoàn tất thủ tục pháp lý, thiếu vốn để triển khai hạ tầng hoặc thi công, dẫn đến tình trạng dự án kéo dài nhiều năm hoặc buộc phải chuyển nhượng lại cho các chủ đầu tư lớn hơn.

Thực tế, những “ông lớn” như Vingroup, Sun Group, MIK Group hay Masterise Group đang liên tiếp công bố và triển khai các đại đô thị có quy mô hàng trăm, hàng nghìn hecta. Không chỉ sở hữu nguồn lực tài chính dồi dào, các tập đoàn này còn có lợi thế lớn trong việc phát triển mô hình đô thị tích hợp – nơi hạ tầng, tiện ích, thương mại và dịch vụ được quy hoạch đồng bộ trong một tổng thể quy mô lớn.

Mô hình phát triển đô thị theo “đại dự án” cũng đang được nhiều địa phương ưu tiên nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng và tạo ra các cực tăng trưởng mới.

Khi các địa phương đẩy mạnh đầu tư vào những khu đô thị quy mô lớn, yêu cầu về năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai và khả năng đầu tư hạ tầng càng trở nên khắt khe. Điều này vô hình trung tạo ra một “sân chơi” phù hợp hơn với các tập đoàn bất động sản lớn, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ gần như không đủ nguồn lực để tham gia.

Một báo cáo gần đây của tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Rating cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến làn sóng phát triển các dự án đại đô thị quy mô lớn trên nhiều địa phương. Riêng trong năm 2025, cả nước ghi nhận khoảng 27 dự án có diện tích từ hàng trăm đến hàng nghìn hecta, với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 115 tỷ USD.

Tuy nhiên, cuộc đua này chủ yếu được dẫn dắt bởi một số tập đoàn lớn. Theo thống kê của đơn vị xếp hạng, hai nhà phát triển là Vingroup và Sun Group đang nắm giữ hơn một nửa tổng quy mô vốn đầu tư của các dự án đại đô thị. Điều này phản ánh một xu hướng tái cơ cấu mạnh mẽ của thị trường bất động sản - nơi nguồn lực đang tập trung dần vào tay một số nhà phát triển lớn.

Lối đi nào cho doanh nghiệp vừa và nhỏ?

Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ khi các tiêu chuẩn về pháp lý, quy hoạch và năng lực triển khai dự án ngày càng được siết chặt.

Theo ông Đính, trước đây quá trình phát triển đô thị tại nhiều địa phương diễn ra khá manh mún, với nhiều dự án nhỏ lẻ được triển khai rải rác. Tuy nhiên, khi yêu cầu về quy hoạch và hạ tầng ngày càng cao, các dự án bất động sản buộc phải được phát triển theo hướng bài bản, đồng bộ hơn. Điều này khiến “cuộc chơi” trên thị trường dần thay đổi, đặt ra những tiêu chuẩn cao hơn đối với năng lực của chủ đầu tư.

“Đây thực chất là một quá trình sàng lọc của thị trường. Những doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính, quản trị hoặc kinh nghiệm triển khai dự án sẽ gặp nhiều khó khăn để tiếp tục tồn tại nếu không có sự điều chỉnh phù hợp” - ông Đính nhận định.

Theo vị chuyên gia, trong bối cảnh mới, các doanh nghiệp vừa và nhỏ buộc phải tái cấu trúc hoạt động nếu muốn tiếp tục tham gia thị trường. Điều này không chỉ liên quan đến năng lực tài chính mà còn bao gồm việc chuẩn hóa quy trình quản trị, nâng cao tính minh bạch và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật.

“Doanh nghiệp nhỏ buộc phải thay đổi cách làm. Thay vì phát triển dự án theo kiểu nhỏ lẻ, thiếu chuẩn mực như trước đây, họ cần nâng cao năng lực quản trị, tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật và tìm kiếm các hình thức hợp tác mới để tham gia vào chuỗi phát triển của thị trường” - ông Đính cho biết.

Dù vậy, sự gia tăng vai trò của các tập đoàn lớn không đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp nhỏ sẽ hoàn toàn bị loại khỏi thị trường. Theo ông Đính, trong một thị trường ngày càng mở rộng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn có thể tìm được vị trí phù hợp nếu biết điều chỉnh chiến lược và nâng cao năng lực.

“Ngay cả khi các dự án ngày càng có quy mô lớn, các chủ đầu tư lớn cũng khó có thể tự mình triển khai toàn bộ các hạng mục. Vì vậy vẫn sẽ có nhiều phần việc mang tính hỗ trợ, đồng hành mà các doanh nghiệp nhỏ có thể bắt tay với các doanh nghiệp lớn nếu đủ năng lực” - ông Đính phân tích.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng các doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện nay đang gặp nhiều trở ngại trong việc phát triển dự án mới, đặc biệt là vấn đề quỹ đất và thủ tục pháp lý. Ngoài ra, hệ thống pháp luật hiện nay tương đối thuận lợi cho việc triển khai các dự án quy mô lớn, trong khi nhiều dự án nhỏ lại gặp khó khăn hơn về thủ tục và chi phí phát triển.

Tuy nhiên, theo vị doanh nhân này, doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn có cơ hội phát triển nếu lựa chọn đúng chiến lược. Thay vì cạnh tranh trực tiếp với các tập đoàn lớn ở những dự án quy mô lớn, các doanh nghiệp này nên tập trung vào những phân khúc phù hợp hơn với năng lực của mình.

Cụ thể, các doanh nghiệp vừa và nhỏ cần tìm kiếm những quỹ đất phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân, đồng thời phát triển các sản phẩm nhà ở phục vụ nhóm khách hàng có nhu cầu sử dụng thực sự.

“Trong thời gian tới, yếu tố quyết định của thị trường sẽ không chỉ nằm ở quy mô hay mức độ tiện ích của dự án, mà quan trọng hơn là sản phẩm đó phục vụ cho ai. Những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân vẫn sẽ có cơ hội phát triển tốt” - ông Quê nhấn mạnh.