Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 28/2/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11,7% so với quý IV/2025 (tương đương tăng hơn 233.000 tỷ đồng) và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.

Trong cơ cấu tín dụng, dư nợ đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt gần 784.000 tỷ đồng. Tiếp đến là cho vay mua quyền sử dụng đất với 255.352 tỷ đồng; các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất hơn 139.000 tỷ đồng và các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 84.281 tỷ đồng.

Đáng chú ý, dòng vốn tập trung mạnh vào nhóm dự án khu đô thị và nhà ở, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản, tăng 24,1% so với quý IV/2025. Diễn biến này cho thấy, dù NHNN đã phát đi tín hiệu kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản, lĩnh vực này vẫn tiếp tục là “điểm hút” tín dụng trong hai tháng đầu năm 2026.

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, lãnh đạo nhiều ngân hàng đều nhìn nhận bất động sản vẫn là một trụ cột quan trọng của nền kinh tế. Đại diện VPBank cho rằng, với tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện mới dưới 40%, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 77% của Trung Quốc. Đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở trong 10 - 20 năm tới còn rất lớn. Cùng với đó, nhà ở vẫn là tài sản tích lũy quan trọng nhất của phần lớn người dân.

Đồng quan điểm, Chủ tịch HĐQT Techcombank Hồ Hùng Anh nhận định bất động sản đã và sẽ tiếp tục đóng vai trò động lực tăng trưởng trong trung và dài hạn, ít nhất trong 5 - 10 năm tới. Tuy nhiên, các ngân hàng cũng nhấn mạnh vấn đề cốt lõi không nằm ở việc “có hay không” cấp tín dụng cho bất động sản, mà là kiểm soát dòng vốn vào đúng phân khúc.

Ở khối ngân hàng quốc doanh, Vietcombank cho biết định hướng tín dụng được phân loại rõ ràng, ưu tiên các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực với mức giá hợp lý, đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay mang tính đầu cơ.

Ngân hàng này tập trung vào ba trụ cột chính, bao gồm khu công nghiệp - chế xuất (gắn với thu hút FDI và xuất khẩu), du lịch - nghỉ dưỡng (động lực kinh tế địa phương), và nhà ở xã hội, văn phòng tại các đô thị lớn. Đáng chú ý, nhà ở xã hội còn được xác định là một mục tiêu trong chiến lược ESG, góp phần ổn định an sinh cho người thu nhập thấp và công nhân.

Trong khi đó, các ngân hàng tư nhân cũng theo đuổi chiến lược chọn lọc thay vì mở rộng tín dụng đại trà. Lãnh đạo VPBank cho biết ngân hàng ưu tiên vốn cho các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp, đồng thời hạn chế cấp tín dụng cho bất động sản nghỉ dưỡng hoặc phân khúc siêu cao cấp. Cách tiếp cận này nhằm cân bằng giữa an toàn hệ thống và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Tương tự, Techcombank duy trì nguyên tắc thận trọng, chỉ tài trợ cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và khả năng thanh khoản tốt. Chủ tịch Hồ Hùng Anh khẳng định ngân hàng không cấp vốn cho các dự án thiếu pháp lý hoặc nằm ở khu vực kém thanh khoản.

Bổ sung thêm, Tổng Giám đốc Jens Lottner cho biết ngân hàng kiểm soát chặt dòng tiền, chỉ giải ngân khi xác định rõ người mua cuối cùng, mục đích sử dụng vốn và mức độ phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Những dự án không chứng minh được dòng tiền hoặc sức cầu sẽ bị từ chối tài trợ.