Bất động sản phát hành chiếm một nửa thị trường

Theo số liệu thống kê của VNDIRECT, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong tháng 4/2026 có những tín hiệu tích cực. Cụ thể, đã có 20 đợt phát hành TPDN thành công, với tổng giá trị hơn 41.300 tỷ đồng, tăng 52% so với tháng trước đó. Lũy kế 4 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt hơn 68.800 tỉ đồng, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Xét theo nhóm ngành, bất động sản tiếp tục dẫn đầu thị trường về giá trị phát hành trong tháng 4 với 7 đợt phát hành, tổng giá trị hơn 20.600 tỉ đồng, chiếm khoảng một nửa tổng lượng phát hành toàn thị trường.

Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công có thể kể đến như Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản Minh An đã phát hành 2 lô trái phiếu tổng giá trị 7.500 tỉ đồng với lãi suất 10 - 10,5%/năm hay Công ty CP Đầu tư xây dựng Thái Sơn công bố hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỉ đồng, kỳ hạn 36 tháng với lãi suất 12,5%/năm. Công ty TNHH Phát triển bất động sản An Gia Hưng cũng đã huy động gần 1.065 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất 11%/năm.

Hàng loạt doanh nghiệp khác như Văn Phú Invest, Bcons, Khải Hoàn Land hay Công ty CP Thời Đại Mới T&T cũng liên tiếp phát hành ra thị trường với các lô trái phiếu có lãi suất dao động từ khoảng 10 - 13,5%/năm...

Trước đó, báo cáo của FiinRatings cho thấy, trong quý I/2026 nhóm phi ngân hàng có động thái phát hành mạnh với tổng giá trị đạt 28.400 tỷ (chiếm 70,4% tổng phát hành, gấp 3,9 lần so với cùng kỳ năm ngoái).

Dẫn đầu nhóm bất động sản là trái phiếu của Công ty TNHH Đầu tư Marina Center có giá trị lên tới 10.196 tỷ đồng. Đợt phát hành này có kỳ hạn dài 10 năm với mức lãi suất bậc thang khá thấp từ 4% và có tài sản đảm bảo. Đáng chú ý, kênh phát hành đại chúng vốn chủ yếu là nơi các ngân hàng phát hành, nhưng đã ghi nhận một số đợt phát hành trong quý I đến từ doanh nghiệp phi tài chính như CTCP Transimex, CTCP Xây dựng Coteccons, CTCP Nông nghiệp BAF. Điều này cho thấy doanh nghiệp đã bắt đầu xem xét đến kênh đại chúng để huy động vốn, khi các Nghị định 245 giúp định hình kênh này bắt đầu có hiệu lực tháng 9/2025.

Trong khi đó, ngân hàng, nhóm phát hành chính của thị trường, chỉ đóng góp 29,6% giá trị trong quý I/2026 do lãi suất tăng cao, các ngân hàng chủ yếu ưu tiên nguồn vốn linh hoạt (tiền gửi, vốn liên ngân hàng, OMO) để đáp ứng nhanh với tình hình thanh khoản căng thẳng, khiến hoạt động phát hành TPDN của nhóm này kém sôi động hơn.

Sức ép từ lãi suất khiến chi phí vốn tăng, áp lực đáo hạn

Cũng theo FiinRatings, việc lãi suất tăng mạnh trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến chi phí vốn của trái phiếu và sẽ tiếp tục có tác động trong thời gian tới, nhưng mức độ ảnh hưởng sẽ phụ thuộc vào hồ sơ của doanh nghiệp.

Theo đó, lãi suất phát hành bình quân trên thị trường sơ cấp theo ngành trong quý I/2026 đối với nhóm bất động sản đạt 10,79%, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước là 10,39%. Trong khi ở thị trường thứ cấp, lãi suất giao dịch của nhóm DN bất động sản đạt 7,74%, cũng tăng nhẹ so với cùng kỳ là 7,34%.

FiinRatings đánh giá, mặt bằng lãi suất biến động đã tác động rõ rệt đến thị trường TPDN, thể hiện qua việc cả lãi suất coupon (tỷ lệ lãi suất cố định hàng năm) và lợi suất giao dịch (YTM) đều gia tăng ở hai nhóm chính là tổ chức tín dụng và bất động sản. Trong quý I, các tổ chức phát hành đã phải chấp nhận mức lãi suất coupon cao hơn khi phát hành trái phiếu, phản ánh chi phí vốn gia tăng trong bối cảnh điều kiện thị trường kém thuận lợi hơn.

Ở thị trường thứ cấp, lợi suất (YTM) bình quân trong Quý I/2026 cũng ghi nhận diễn biến tương ứng, cho thấy kỳ vọng của nhà đầu tư về lãi suất và mức bù rủi ro cần thiết trước áp lực thanh khoản các kỳ hạn gần. Do đó, điều này các doanh nghiệp đang có kế hoạch huy động vốn có tâm lý thận trọng, dẫn đến việc trì hoãn phát hành.

Tuy nhiên, FiinRatings vẫn cho rằng trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản bị kiểm soát, kênh TPDN sẽ tiếp tục đóng vai trò bù đắp cho tín dụng ngân hàng trong thời gian tới, là kênh vốn chiến lược giúp doanh nghiệp chủ động về kỳ hạn và cấu trúc tài sản. Ngoài ra, với các dự án đủ pháp lý đến từ doanh nghiệp có uy tín tốt cùng mức xếp hạng tín nhiệm cao, việc đàm phán mức biên độ lãi suất thấp hay cấu trúc lãi suất bậc thang sẽ mang lại ưu thế về chi phí vốn so với lãi vay ngân hàng hiện tại.

Ở góc độ phát sinh vấn đề và đáo hạn, thị trường ghi nhận có 12.800 tỷ đồng trái phiếu có vấn đề trong 3 tháng đầu năm, tăng 6,3% . Trong đó, 54,6% giá trị TPDN có vấn đề đến từ nhóm ngành bất động sản, 43,4% từ ngành năng lượng và phần còn lại đến từ thương mại, dịch vụ. Nhiều doanh nghiệp có TPDN vấn đề trong QI/2026, đặc biệt ngành năng lượng, sở hữu sức khỏe tín dụng yếu trong nhiều năm và cùng trong hệ sinh thái tập đoàn với các tổ chức phát hành có TPDN vấn đề trước đó, do dòng tiền và lợi nhuận vẫn còn hạn chế trong giai đoạn tái cầu trúc lại bộ máy.

Một điểm sáng đó là tỷ lệ trái phiếu có vấn đề phát sinh mới đã giảm từ năm 2024, cho thấy khả năng trả nợ cũng như năng lực tài chính của các tổ chức phát hành đã cải thiện đáng kể trong các năm gần đây.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất tăng mạnh trong quý I và nhiều khả năng duy trì trong các quý tiếp theo có thể gây áp lực lên khả năng trả nợ, buộc nhà phát hành của các lô trái phiếu lãi suất thả nổi phải cân đối tài chính hoặc đàm phán với trái chủ nhằm giãn hoãn, chuyển đổi nghĩa vụ nợ. Áp lực đáo hạn thời gian tới rơi vào khoảng 42.200 tỷ trong quý II và 73.30 tỷ đồng trong Quý III, với ngành bất động sản chiếm tới hơn 57% giá trị đáo hạn.