Từ tích lũy đến khai thác

Trong giai đoạn 2015 - 2025, bất động sản được xem là kênh đầu tư gần như mặc định với nhiều nhà đầu tư Việt. Chỉ cần nắm giữ tài sản đủ lâu, giá trị thường tăng theo quá trình đô thị hóa, mang lại lợi nhuận mà không cần quản lý phức tạp.

Nghiên cứu của PropertyGuru Vietnam cho thấy, căn hộ chung cư vượt trội với mức tăng gần 200%, cao hơn vàng (130%), chứng khoán (109%) hay gửi tiết kiệm (59%). Bình quân lợi nhuận đạt 12,5% - 20%/năm, tức khoản đầu tư 1 tỷ đồng vào năm 2015 hiện mang về tối thiểu 2 tỷ đồng tiền lãi, chưa kể vốn gốc.

Tuy nhiên, thị trường hiện nay đang chuyển sang giai đoạn khác. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dòng tiền, nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng khai thác tài sản trở thành tiêu chí quan trọng hơn so với việc chỉ giữ chờ tăng giá.

“Thị trường không còn trả lợi nhuận cho kỳ vọng đơn thuần, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu và khai thác được giá trị thực của tài sản”, VARS nhận định.

Thực tế, một tài sản không tạo ra dòng tiền đồng nghĩa với việc chủ sở hữu phải liên tục chi trả từ vốn riêng để duy trì. Khi kéo dài, áp lực này có thể buộc nhiều người bán ra, ngay cả khi chưa đạt kỳ vọng lợi nhuận. Dòng tiền giờ đây không chỉ là lợi nhuận, mà còn là điều kiện để tài sản tồn tại.

Giai đoạn chọn lọc của thị trường

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, năm 2026 dự báo chứng kiến sự trở lại có chọn lọc. Nhà đầu tư giảm sử dụng đòn bẩy cao, ưu tiên sản phẩm có dòng tiền ổn định, thời gian hoàn vốn dài nhưng rủi ro thấp. Đây là thay đổi mang tính cấu trúc, giúp thị trường tránh lặp lại những chu kỳ tăng nóng - sụt giảm mạnh.

PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) nhận định thị trường đã thay đổi đáng kể. “Để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư không thể chạy theo số đông mà cần lựa chọn những bất động sản chất lượng vượt trội, ví như ‘hoa hậu’ trên thị trường. Đó là những khu vực sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ từ y tế, giáo dục đến an ninh, đồng thời có khả năng khai thác dòng tiền ổn định”, ông nhấn mạnh.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứ, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, dự báo năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và chủ đầu tư. Dòng vốn đang ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ ngắn hạn. “Cuộc chơi mới không dành cho dòng tiền nóng”, bà nhận định. Những doanh nghiệp yếu vốn hoặc phát triển sản phẩm lệch nhu cầu sẽ bị sàng lọc bởi chi phí đất đai, phát triển dự án và áp lực tài chính.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đồng quan điểm: “Sự thay đổi trong hành vi của người mua và nhà đầu tư sẽ là yếu tố then chốt. Sau những bài học đắt giá từ đầu tư lướt sóng, thị trường quay về giá trị thật. Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc ở, khai thác và sử dụng lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá”.

Việt Nam vẫn đang đô thị hóa nhanh. Mỗi năm, các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm thu hút hàng trăm nghìn lao động, kéo theo nhu cầu ổn định về nhà ở. Thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp, nhu cầu hiện nay chủ yếu hướng tới phân khúc vừa túi tiền và trung cấp. Những bất động sản đáp ứng nhu cầu này, có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trở thành tâm điểm của nhà đầu tư.

PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh chỉ những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế mới duy trì được giá trị. Ngược lại, các tài sản đầu cơ, pháp lý mập mờ hoặc khó khai thác sẽ mất thanh khoản, tiềm ẩn rủi ro cao.

Nhà đầu tư trở thành “người vận hành tài sản”

Trong chu kỳ mới, nhà đầu tư không chỉ là người nắm giữ mà phải vận hành tài sản, tạo dòng tiền và quản lý chi phí hiệu quả. Ông David Jackson lưu ý nhà đầu tư nên ưu tiên tài sản có dòng tiền ổn định, dù thời gian hoàn vốn dài, đó là cách bảo vệ vốn và hạn chế rủi ro khi thị trường biến động.

Bà Phạm Thị Miền và PGS.TS Ngô Trí Long đều nhấn mạnh: chỉ những sản phẩm “tốt nhất” mới tồn tại và phát triển, không nhất thiết phải là dự án cao cấp, mà là bất động sản đáp ứng đầy đủ tiêu chí vị trí, pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác dài hạn.

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định sự thay đổi hành vi của nhà đầu tư sẽ quyết định thành bại: “Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc ở, khai thác và sử dụng lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá”.

Trong chu kỳ mới, dòng tiền trở thành yếu tố trọng yếu. Tài sản không tạo ra dòng tiền sẽ trở thành gánh nặng, buộc chủ sở hữu phải chi trả từ vốn riêng để duy trì, dẫn đến nguy cơ bán tháo hoặc lỗ. Ngược lại, bất động sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ giữ giá trị bền vững, mang lại lợi nhuận thực sự cho nhà đầu tư.