Quốc hội thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 - Ảnh: chinhphu.vn/Nhật Bắc

Họp phiên toàn thể tại Hội trường vào sáng nay (21/8), Quốc hội thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) cho rằng luật được sửa đổi sẽ tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW, tháo gỡ các điểm nghẽn trong thực tiễn và khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội.

Phân biệt rõ thẩm quyền quyết định một dự án

Đóng góp ý kiến vào những vấn đề cụ thể về ranh giới giữa quyền thu hồi đất của Nhà nước và cơ chế thỏa thuận dân sự về quyền sử dụng đất, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị cần phân biệt rõ thẩm quyền quyết định một dự án với căn cứ để Nhà nước sử dụng quyền lực công thu hồi quyền sử dụng đất của người dân. Một dự án thuộc thẩm quyền Quốc hội hoặc Thủ tướng quyết định đương nhiên là dự án quan trọng, nhưng không nên chỉ từ chủ thể quyết định dự án mà mặc nhiên suy ra việc thu hồi đất đã đáp ứng yêu cầu ‏"‏thật cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng". Đại biểu đề nghị rà soát khoản 6 Điều 35 theo hướng dự án vẫn phải đáp ứng tiêu chí về mục tiêu, tính chất và mức độ cần thiết của việc thu hồi đất; còn quyết định chủ trương đầu tư là căn cứ để triển khai thu hồi.

Bên cạnh đó, cần tách bạch rõ hơn chức năng điều tiết kinh tế của giá đất với chức năng bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Đại biểu nhấn mạnh, theo định hướng chính sách, giá đất phải góp phần bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh. Nhưng dự thảo lại sử dụng cùng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính cả nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Theo đại biểu, hai mục tiêu này không hoàn toàn đồng nhất. Khi giá đất được sử dụng như một công cụ kinh tế, Nhà nước có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất nhưng khi Nhà nước bắt buộc thu hồi đất thì mức bồi thường lại trực tiếp liên quan đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

Ngoài ra, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị cần rà soát đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đến từng điều, khoản bởi qua đối chiếu đã xuất hiện những điểm chưa khớp. Ví dụ, dự thảo Luật Nhà ở cho phép một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở lực lượng vũ trang và nhà ở cho thuê bằng vốn ngoài Nhà nước được giao chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu; nhưng Điều 56 dự thảo Luật Đất đai chưa thể hiện đầy đủ trường hợp tương ứng.

Đáng lưu ý hơn, Điều 35 dự thảo Luật Đất đai đưa ‏"‏nhà ở cho thuê" vào nhóm dự án có thể thu hồi đất. Vì vậy, cần làm rõ đây là nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở phục vụ chính sách, hay bao gồm cả nhà ở cho thuê thương mại do tư nhân đầu tư.

Đại biểu đề nghị trước khi hoàn thiện 3 dự án luật, Chính phủ lập bảng rà soát chéo đến từng điều, khoản đối với những vấn đề liên thông như lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng dự án và nghĩa vụ tài chính. Mục tiêu không chỉ là để các luật không mâu thuẫn về câu chữ, mà quan trọng hơn là một chính sách đã được mở ở luật này phải có đầy đủ cơ chế để thực hiện ở luật kia.

Xác định rõ việc kết hợp đa mục đích với chuyển mục đích sử dụng

Liên quan đến quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong dự thảo luật, đại biểu Trịnh Thị Tú Anh (Lâm Đồng) bày tỏ tán thành với chủ trương cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Đây là hướng đi phù hợp với yêu cầu sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, bởi cùng một diện tích đất có thể tạo ra nhiều giá trị kinh tế, xã hội mà không nhất thiết phải mở rộng thêm diện tích đất.

Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực rất dễ phát sinh khoảng trống quản lý nếu quy định không rõ. Ranh giới giữa sử dụng đất kết hợp đa mục đích với chuyển mục đích sử dụng trên thực tế phải được xác định ngay trong luật. Nếu không, chính sách rất tiến bộ này có thể bị lợi dụng để hợp thức hóa việc chuyển đổi công năng hoặc đầu tư đất đai.

Vì vậy, đại biểu đề nghị luật cần làm rõ các vấn đề: Loại đất nào được áp dụng cơ chế sử dụng đất đa mục đích. Mục đích sử dụng chính và mục đích kết hợp được xác định như thế nào. Điều kiện, tiêu chí và cơ chế giám sát trong suốt quá trình sử dụng. Nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm của người sử dụng đất khi khai thác thêm giá trị gia tăng từ đất.

Về quản lý sử dụng nguồn đất có nguồn gốc từ nông lâm trường quốc doanh, Dự thảo luật quy định rà soát hiện trạng sử dụng đất để xác định phần diện tích các công ty nông lâm nghiệp được tiếp tục sử dụng và phần diện tích bàn giao về địa phương để quản lý, giao đất, cho thuê đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Đại biểu Trịnh Thị Tú Anh cho rằng, thực tế tại nhiều địa phương, đất có nguồn gốc nông lâm trường rất phức tạp: tranh chấp, lấn chiếm, giao khoán sai đối tượng, lấn chồng ranh giới, thiếu hồ sơ hoặc không xác định rõ nguồn gốc sử dụng. Nếu chỉ bàn giao nguyên trạng mà không đồng thời xác định rõ trách nhiệm pháp lý của từng cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan, địa phương có thể nhận đất nhưng đồng thời nhận cả một khối lượng rất lớn về các vấn đề pháp lý chưa được giải quyết. Khi đó, mục tiêu cấp giấy chứng nhận đất cho người dân lại tiếp tục bị ách tắc. Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung quy định cụ thể về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh và các cơ quan tổ chức có liên quan trong việc rà soát, xác định ranh giới, hiện trạng, nguồn gốc đất, xử lý hồ sơ chồng lấn và các tranh chấp đất trước khi bàn giao.

Liên quan đến vấn đề về ghi nợ nghĩa vụ tài chính, dự thảo quy định người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được thực hiện một số quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn, một số ý kiến cho rằng quy định này cần được xem xét theo hướng linh hoạt hơn, nhất là đối với hộ nghèo, hộ cận nghèo và đồng bào dân tộc thiểu số. Nhà nước cho người dân ghi nợ tiền sử dụng đất chính là vì họ đang gặp khó khăn về tài chính. Nhưng nếu sau đó lại khóa toàn bộ những công cụ có thể giúp họ tạo ra thu nhập thì chính sách hỗ trợ có thể vô tình trở thành một rào cản đối với khả năng tự cải thiện đời sống của người dân.

Quy hoạch phải trở thành công cụ tổ chức không gian phát triển

Đề cập tới nội dung về quy hoạch trong dự thảo, đại biểu Nguyễn Duy Minh (Đà Nẵng) cho rằng, vấn đề không chỉ nằm ở việc quy hoạch bao nhiêu loại đất, phân bổ bao nhiêu chỉ tiêu, mà quan trọng hơn là quy hoạch phải trở thành công cụ tổ chức không gian phát triển bởi chính quyết định quy hoạch có thể làm thay đổi rất lớn giá trị của đất. Một khu vực từ đất nông nghiệp có giá trị thấp, sau khi được quy hoạch thành khu đô thị, trung tâm dịch vụ tài chính hoặc đầu mối giao thông thì giá trị đất có thể tăng lên gấp nhiều lần.

Về giá đất, nêu rõ dự thảo đã có bước thay đổi rất lớn khi chuyển từ xác định giá đất cụ thể sang bảng giá đất và hệ số điều chỉnh và có sự đơn giản hóa thủ tục, nhưng đại biểu cho rằng nếu dữ liệu giao dịch chưa đầy đủ, chưa phản ánh đúng giá trị thực tế mà vẫn được dùng để tính nghĩa vụ tài chính và bồi thường thì trên thực tế vẫn còn một số vướng mắc phát sinh. Trong thời gian vừa qua, ở nhiều địa phương, khi áp dụng bảng giá đất mới, xuất hiện nhiều rủi ro và nảy sinh vấn đề: Có nơi tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên gấp nhiều lần sau một lần điều chỉnh bảng giá đất; trong khi đó, chính cơ quan quản lý cũng thừa nhận là dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đầy đủ thực tế và phải điều chỉnh hệ số đất nhiều lần. Vì vậy, đại biểu Nguyễn Duy Minh đề nghị bổ sung yêu cầu về chất lượng dữ liệu đầu vào, khả năng kiểm chứng và trách nhiệm công khai dữ liệu, phương pháp kết quả xác định giá đất.

Về phân cấp phân quyền quy định trình tự thủ tục hành chính về đất đai, có ý kiến cho rằng, trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, nếu mỗi địa phương tự ban hành trình tự thủ tục hành chính đối với những vấn đề quan trọng như giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư thì nguy cơ hình thành các cách thức thực hiện khác nhau là rất rõ. Điều này gây bất lợi đối với những dự án liên tỉnh, liên vùng; nhà đầu tư không chỉ tuân thủ pháp luật chung mà còn phải nghiên cứu nhiều bộ quy trình khác nhau, làm tăng chi phí tuân thủ và tạo ra sự thiếu thống nhất trong môi trường đầu tư. Vì vậy, đề nghị Chính phủ ban hành khung trình tự thủ tục hành chính thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Địa phương được quyền quy định cơ chế phối hợp nội bộ giữa các cơ quan để rút ngắn thời gian xử lý nhưng không nên tự đặt thêm các thành phần hồ sơ, điều kiện hay thủ tục hành chính ngoài khung chính sách của pháp luật./.