Thị trường chứng khoán trải qua giai đoạn điều chỉnh kể từ đầu tháng 9, khi VN-Index giảm từ 1.850 điểm xuống 1.790 điểm. Trong đó, nhóm cổ phiếu bất động sản đang tạo áp lực đáng kể lên chỉ số.

Dữ liệu lịch sử cho thấy hàng loạt cổ phiếu bất động sản, ngoại trừ VHM và VIC, như DIG, DXS, DXG, NLG, SCR, KDH, SGR, CEO, KHG… đã lao dốc mạnh từ tháng 10/2025 đến nay.

Đáng chú ý, cổ phiếu SCR của TTC Land đã rơi xuống vùng 4.100 đồng/cp, thấp hơn đáy giai đoạn khủng hoảng trái phiếu năm 2022 và đang tiến gần đáy tháng 3/2020, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, ở mức 3.800 đồng/cp.

So với vùng giá trên 10.000 đồng/cp vào tháng 8/2026, SCR đã mất khoảng 58% giá trị.

Tương tự, cổ phiếu SGR của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn – Saigonres cũng miệt mài giảm giá trong hơn một năm qua, từ vùng 28.000 đồng/cp xuống 9.850 đồng/cp, tương đương mức giảm khoảng 65%. Đây cũng là vùng giá thấp của cổ phiếu vào cuối năm 2022.

Trong khi đó, cổ phiếu KDH của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền lao dốc từ vùng 36.000 đồng/cp xuống 16.000 đồng/cp kể từ tháng 10/2025. Vùng giá dưới 16.000 đồng/cp cũng là khu vực KDH từng thiết lập sau cuộc khủng hoảng trái phiếu diễn ra trong nửa cuối năm 2022.

Diễn biến này đáng chú ý khi Khang Điền được đa phần công ty chứng khoán đánh giá cao và khuyến nghị mua.

Cụ thể, tại báo cáo mới nhất đầu tháng 9, Vietcap khuyến nghị mua KDH với giá mục tiêu 31.700 đồng/cp. Chứng khoán SSI và ACBS cũng khuyến nghị mua với giá mục tiêu lần lượt 23.500 đồng/cp và 23.000 đồng/cp trong các báo cáo phát hành cuối tháng 8.

SSI Research đánh giá Khang Điền là chủ đầu tư uy tín với quỹ đất lớn tại TP.HCM, năng lực triển khai dự án mạnh và các dự án mở bán có pháp lý rõ ràng.

Một trường hợp khác là cổ phiếu DIG của Tổng công ty DIC. Doanh nghiệp đã hoàn thành nhiều thương vụ bán dự án, giúp dòng tiền cải thiện đáng kể, nợ vay giảm mạnh và tất toán xong nợ trái phiếu.

Tuy nhiên, trái với bức tranh tài chính sạch hơn, cổ phiếu DIG lại giảm về vùng 10.000 đồng/cp. Mã này từng có mức giá gần 80.000 đồng/cp trong cơn sốt thị trường chứng khoán năm 2021, nhưng sau đó bắt đầu lao dốc mạnh và chạm đáy vùng 10.000 đồng/cp vào cuối năm 2022 trước khi phục hồi.

Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực kép

Diễn biến cổ phiếu bất động sản vốn nhạy cảm với lãi suất cho vay mua nhà. Theo thống kê từ Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản DKRA Consulting, trong tháng 8, lãi suất vay mua nhà với khoản vay cố định 12–24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9%/năm.

Mặt bằng này cao hơn đáng kể so với vùng 8,5–9,2%/năm trong quý II mà người mua nhà có thể tiếp cận, theo khảo sát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam tại 10 ngân hàng thương mại.

Lãi suất tăng gây ảnh hưởng đáng kể đến thanh khoản thị trường bất động sản và khả năng bán hàng của các chủ đầu tư. Theo S&I Ratings, ngành bất động sản đang ở một chu kỳ khó khăn, thanh khoản sụt giảm trước sức ép lãi suất. Giao dịch tại cả Hà Nội và TP.HCM chững lại, với tỷ lệ hấp thụ giảm 20–40% so với các quý trước.

Dù các doanh nghiệp đã triển khai nhiều chương trình ưu đãi dài hạn và tín dụng kinh doanh bất động sản tăng khá tốt, khoảng 21% kể từ đầu năm, cho vay mua nhà vẫn chững lại ngay cả ở nhóm ngân hàng có room tín dụng cao. Điều này cho thấy dòng tiền tiếp tục tập trung vào các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong khi nhu cầu vay mua nhà chưa phục hồi tương ứng.

Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt với chi phí vay vốn cao, khoảng 12–14%/năm, cùng giá nhân công và nguyên vật liệu tăng 10–20%. Những yếu tố này khiến nguồn cung dù tăng nhưng giá bán khó có thể giảm mạnh.

Nhìn chung, S&I Ratings đánh giá nguồn cung bất động sản có thể gia tăng mạnh mẽ nhờ tiến trình tháo gỡ pháp lý. Tuy nhiên, trở ngại từ diễn biến lãi suất vẫn duy trì, ít nhất tới cuối năm. Bù lại, thanh khoản thị trường có thể được hỗ trợ từ quy hoạch hạ tầng đồng bộ và tốc độ triển khai nhanh.

Thị trường sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ nguồn cung và mức giá bán hiện tại nếu mặt bằng lãi suất không thay đổi đáng kể. Trong bối cảnh đó, việc nhiều cổ phiếu bất động sản quay lại vùng giá của giai đoạn khủng hoảng trái phiếu năm 2022 cho thấy áp lực từ chi phí vốn và sức mua vẫn đang đè nặng lên nhóm ngành này.