Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI, cho rằng việc sửa luật cần hướng tới một môi trường pháp lý ổn định, có tính dự báo để doanh nghiệp yên tâm đầu tư vào những dự án có vòng đời 20-50 năm.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, một số quy định trong dự thảo vẫn có thể tạo ra những rào cản mới đối với quá trình tiếp cận đất đai và triển khai dự án của doanh nghiệp.
Ngưỡng 75% có thể tạo rào cản cơ học
Một trong những vấn đề đáng chú ý là cơ chế tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Điểm e, khoản 3, Điều 35 dự thảo quy định trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì phần diện tích còn lại mới được nhà nước xem xét thu hồi.
PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng việc áp dụng đồng thời hai tỷ lệ này có thể tạo ra rào cản cơ học, không phản ánh đầy đủ thực tế sử dụng đất của từng dự án.
Bà dẫn chứng, với một dự án quy mô 100ha có 1.000 người sử dụng đất, nếu doanh nghiệp đã thỏa thuận được 95ha nhưng diện tích này thuộc quyền sử dụng của 740 người, doanh nghiệp đạt 95% diện tích nhưng mới đạt 74% số người sử dụng đất. Khi đó, dự án không đáp ứng đồng thời hai điều kiện và không thể áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi phần đất còn lại.
Ở chiều ngược lại, nếu doanh nghiệp thỏa thuận được với 950 người nhưng nhóm này chỉ nắm giữ 60% diện tích, dự án cũng không đạt điều kiện dù số người đồng thuận đã rất lớn.
Theo bà Nga, cách thiết kế này có thể khiến một nhóm nhỏ người sử dụng đất còn lại trở thành điểm nghẽn đối với toàn bộ dự án, bất kể nhà đầu tư đã đạt được mức độ thỏa thuận rất lớn về diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất.
Đáng chú ý, bà Nga cho rằng dự thảo cũng chưa làm rõ tiêu chí định lượng và thời hạn xử lý khi hồ sơ được trình HĐND cấp tỉnh xem xét. Điều này có thể khiến doanh nghiệp khó dự báo khả năng được áp dụng cơ chế thu hồi đất sau khi đã bỏ vốn để thỏa thuận, nhận chuyển nhượng phần lớn diện tích.
Từ đó, bà kiến nghị chỉ nên lựa chọn một trong hai tiêu chí về tỷ lệ diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất, đồng thời quy định rõ thời hạn xử lý của cơ quan nhà nước để giảm rủi ro cho doanh nghiệp.
Một quy định khác được chuyên gia lưu ý là điều kiện về quy mô đối với trung tâm logistics. Điểm a khoản 4 Điều 35, dự thảo quy định các trung tâm logistics chỉ được nhà nước thu hồi đất nếu có quy mô trên 50ha.
Theo bà Nga, diện tích đất không phải lúc nào cũng phản ánh hiệu quả kinh tế, công nghệ hay mức độ đóng góp của một dự án. Việc đặt ra ngưỡng cứng có thể tạo ra “hiệu ứng ngưỡng”, khi chỉ một chênh lệch nhỏ về diện tích lại dẫn tới cách thức tiếp cận đất hoàn toàn khác nhau.
Chẳng hạn, một trung tâm logistics 51ha nhưng công nghệ lạc hậu vẫn có thể được áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất, trong khi dự án 49ha ứng dụng công nghệ cao, có khả năng đóng góp lớn cho ngân sách lại phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất.
Bà Nga cảnh báo quy định này có thể tạo động cơ để nhà đầu tư đề xuất quy mô dự án lớn hơn thực tế cần thiết chỉ nhằm vượt ngưỡng 50ha và được áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất. Theo bà, nên thay ngưỡng cứng bằng cơ chế đánh giá tổng thể dựa trên hiệu quả kinh tế, công nghệ và các tiêu chí liên quan.
Gỡ rủi ro chuyển tiếp cho các dự án đang triển khai
Không chỉ các quy định về cơ chế tiếp cận đất, vấn đề chuyển tiếp khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực cũng được các chuyên gia lưu ý. Bởi trên thực tế, một dự án có thể mất nhiều năm từ thời điểm lựa chọn nhà đầu tư đến khi hoàn tất các thủ tục giao đất, cho thuê đất.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng đây là khoảng thời gian có thể phát sinh những tình huống pháp lý mà nếu quy định chuyển tiếp không đủ rõ, dự án đang triển khai có nguy cơ phải thực hiện lại một phần thủ tục.
Một trong những vấn đề được ông đề cập là dự thảo mở rộng phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất sang trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với một số quỹ đất do nhà nước quản lý.
Theo luật sư Tuấn, có thể xảy ra trường hợp dự án đã hoàn tất việc lựa chọn nhà đầu tư theo đúng quy định nhưng đến thời điểm luật mới có hiệu lực vẫn chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất. Nếu những dự án này phải chuyển sang cơ chế mới và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả lựa chọn nhà đầu tư trước đó có thể không còn ý nghĩa.
“Khi đó, dự án không chỉ bị kéo dài thời gian mà còn có thể phát sinh thêm chi phí do phải thực hiện lại một phần quy trình”, luật sư Tuấn nói.
Để hạn chế xáo trộn, ông Tuấn đề nghị những dự án đã hoàn thành việc lựa chọn nhà đầu tư trước thời điểm luật mới có hiệu lực cần tiếp tục được công nhận kết quả và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đã được xác lập.
Đối với các dự án đang trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, cần quy định cụ thể thời điểm chuyển tiếp để xác định trường hợp nào tiếp tục áp dụng pháp luật cũ và trường hợp nào phải thực hiện theo quy định mới.
Luật sư Tuấn cũng đề nghị rà soát quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo ông, hiện có những trường hợp dự án được chuyển nhượng theo pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc pháp luật về đầu tư. Vì vậy, thay vì chỉ dẫn chiếu đến “pháp luật về kinh doanh bất động sản”, dự thảo nên sử dụng cách diễn đạt rộng hơn là “theo quy định của pháp luật” để bao quát các hình thức chuyển nhượng hợp pháp.
