Theo dự phóng của Chứng khoán ACB (ACBS), nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp và cao su niêm yết có thể đạt khoảng 72.400 tỷ đồng doanh thu và gần 22.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế sau cổ đông thiểu số trong năm 2026, tăng lần lượt 14% và 56% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, triển vọng phân hóa rõ rệt khi nhóm sở hữu quỹ đất cao su chuyển đổi được kỳ vọng tăng trưởng vượt trội, trong khi phần lớn doanh nghiệp thuần khu công nghiệp chỉ tăng nhẹ, đi ngang hoặc suy giảm.
Mức tăng trưởng lớn của toàn nhóm chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sở hữu diện tích đất trồng cao su lớn. Cụ thể, ACBS kỳ vọng Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) và Cao su Phước Hòa (PHR) sẽ ghi nhận kết quả kinh doanh tăng mạnh trong năm 2026.
Động lực đến từ triển vọng giá cao su tiếp tục duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026-2030 khi nhu cầu vượt nguồn cung. Bên cạnh đó, biến động giá dầu dưới tác động của xung đột tại Trung Đông và điều kiện thời tiết bất lợi tại các quốc gia sản xuất chính do hiện tượng El Niño cũng được dự báo hỗ trợ giá cao su.
Ngoài hoạt động kinh doanh cốt lõi, GVR và PHR có thể ghi nhận những khoản tiền bồi thường đáng kể từ việc chuyển đổi đất cao su sang phát triển khu công nghiệp và triển khai các dự án đường cao tốc.
Theo ACBS, doanh thu năm 2026 của GVR có thể đạt hơn 33.000 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế sau cổ đông thiểu số đạt gần 9.950 tỷ đồng, tăng 139%.
PHR được dự báo đạt hơn 2.000 tỷ đồng doanh thu, tăng 14%, trong khi lợi nhuận đạt khoảng 1.820 tỷ đồng, gấp gần 4 lần cùng kỳ. Đây là hai doanh nghiệp đóng góp chủ yếu vào mức tăng trưởng lợi nhuận chung của nhóm được ACBS theo dõi.
Ở chiều ngược lại, triển vọng của nhóm doanh nghiệp thuần phát triển khu công nghiệp như IDC, SIP, BCM, KBC, NTC và SZC được dự báo kém đồng đều hơn.
Ngoại trừ KBC, kết quả kinh doanh của phần lớn doanh nghiệp trong nhóm này có thể chỉ tăng nhẹ, đi ngang hoặc suy giảm. Nguyên nhân chủ yếu là diện tích khu công nghiệp ký mới trong năm 2025 sụt giảm dưới tác động của chính sách thuế quan từ Mỹ.
Bên cạnh đó, việc áp dụng Thông tư 99 liên quan đến phương thức hạch toán doanh thu cho thuê khu công nghiệp cũng ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh ghi nhận trong kỳ. Một số doanh nghiệp như Sonadezi Châu Đức (SZC) và Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) phải chuyển từ phương thức ghi nhận doanh thu một lần sang phân bổ theo từng năm.
ACBS dự báo doanh thu năm 2026 của SZC giảm 32%, còn khoảng 744 tỷ đồng; lợi nhuận giảm 52% xuống 164 tỷ đồng. Doanh thu của NTC có thể giảm 28% xuống 515 tỷ đồng, dù lợi nhuận dự kiến tăng nhẹ 4% lên 335 tỷ đồng.
KBC là điểm sáng nổi bật trong nhóm doanh nghiệp thuần khu công nghiệp, với doanh thu dự báo đạt gần 10.600 tỷ đồng, tăng 58%; lợi nhuận đạt gần 2.800 tỷ đồng, tăng 33%.
FDI tăng, KCN xanh sở hữu lợi thế cạnh tranh
Dù kết quả kinh doanh năm 2026 được dự báo phân hóa, các tổ chức phân tích vẫn đánh giá tích cực về triển vọng dài hạn của ngành bất động sản khu công nghiệp.
Theo Chứng khoán MB (MBS), ngành đang bước vào một chu kỳ phát triển mới. Lợi thế cạnh tranh không còn chỉ nằm ở quy mô quỹ đất hoặc giá thuê thấp, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng phát triển hệ sinh thái xanh, hạ tầng công nghệ và năng lực số hóa.
Sự chuyển dịch từ khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp thế hệ mới không còn là lựa chọn, mà đang trở thành xu hướng tất yếu dưới tác động của những thay đổi trong chính sách thu hút đầu tư.
Theo MBS, áp lực từ các tiêu chuẩn phát triển bền vững, mục tiêu phát thải ròng bằng 0 và Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon của Liên minh châu Âu buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải đầu tư mạnh vào năng lượng tái tạo, hệ thống xử lý nước tuần hoàn, không gian xanh và hạ tầng số nếu muốn thu hút các dự án công nghệ cao, bán dẫn, điện tử hoặc sản xuất xe điện.
MBS đánh giá lợi thế sẽ thuộc về các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn, sẵn sàng cho thuê và có chiến lược chuyển đổi xanh rõ ràng. Công ty chứng khoán này ưu tiên ba cổ phiếu gồm Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM), Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) và Tổng công ty IDICO (IDC).
Tuy nhiên, ngành vẫn đối mặt với ba rủi ro đáng chú ý. Thứ nhất, chi phí giải phóng mặt bằng có thể gia tăng khi giá đền bù dần tiệm cận cơ chế thị trường. Thứ hai, các hàng rào thuế quan tại Mỹ có thể ảnh hưởng đến đầu ra xuất khẩu của khách thuê. Cuối cùng là nguy cơ bị điều tra về hành vi trung chuyển và xuất xứ hàng hóa, nhất là với những doanh nghiệp còn phụ thuộc nhiều vào nguyên liệu nhập khẩu từ Trung Quốc.
Dữ liệu thị trường cũng củng cố triển vọng tích cực của ngành. Theo JLL Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Lĩnh vực chế biến, chế tạo chiếm 62% tổng vốn đăng ký mới, tương đương 10,8 tỷ USD.
Bất chấp biến động địa chính trị và chính sách thương mại quốc tế, Việt Nam tiếp tục duy trì vị thế là trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của khu vực. Dòng vốn này đang củng cố nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại.
Đến cuối nửa đầu năm, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000 ha, tăng 1% so với cùng kỳ. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 10,4 triệu m2, tăng 15%, còn nhà kho xây sẵn đạt 8,6 triệu m2, tăng 10%.
Mức hấp thụ tiếp tục duy trì tích cực, với hàng trăm ha đất công nghiệp, khoảng 350.000 m2 nhà xưởng và 450.000 m2 nhà kho xây sẵn được giao dịch trong nửa đầu năm. Nhu cầu chủ yếu đến từ hoạt động mở rộng của các khách thuê hiện hữu.
Cùng với nhu cầu ổn định, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do quỹ đất chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Giá chào thuê trung bình tại miền Bắc đạt 142 USD/m2/kỳ thuê, trong khi miền Nam đạt 186 USD/m2/kỳ thuê.
Đối với bất động sản công nghiệp xây sẵn, giá thuê nhà xưởng tại miền Bắc đạt 5,3 USD/m2/tháng và nhà kho đạt 4,5 USD/m2/tháng. Tại miền Nam, mức giá tương ứng lần lượt là 5 USD và 4,9 USD/m2/tháng.
Đáng chú ý, các tài sản đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy, ESG, quản lý năng lượng hoặc có chứng nhận công trình xanh tiếp tục ghi nhận giá thuê cao hơn mặt bằng chung.
JLL dự báo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục diễn biến tích cực trong 12-24 tháng tới, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển sản xuất và các dự án hạ tầng trọng điểm.
Khu công nghiệp xanh, trung tâm dữ liệu, kho vận hiện đại và các dự án phục vụ ngành công nghệ cao được kỳ vọng trở thành những động lực tăng trưởng mới. Điều này cho thấy cuộc cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, tiêu chuẩn phát triển xanh và khả năng thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao.
