Báo cáo thị trường căn hộ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh quý II/2026 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng, Tập đoàn One Mount cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong bối cảnh vĩ mô duy trì tích cực nhờ vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và đầu tư công nhưng chịu áp lực lớn từ mức lãi suất cho vay cao.

Cụ thể, nguồn cung mở mới duy trì dồi dào với 9.300 căn tại Hà Nội (tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang ở khu nội thành và khu tây) và 11.200 căn tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng (chủ yếu là phân khúc trung-cao cấp tại Bình Dương cũ).

Về giá bán sơ cấp, khu vực trung tâm Hà Nội neo ở mức 121 triệu đồng/m² (tăng 46% so với cùng kỳ), trong khi trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh đạt 103 triệu đồng/m². Mặc dù nguồn cung tăng, sức cầu lại suy giảm rõ rệt, kéo tỷ lệ hấp thụ của cả hai thị trường xuống mức 50% do tâm lý người mua thận trọng, chờ đợi và e ngại áp lực đòn bẩy tài chính.

Về triển vọng giai đoạn 2026-2027, sự bứt phá của các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như metro và đường Vành đai sẽ là động lực then chốt tái định hình không gian đô thị. Dự báo Hà Nội sẽ đón 35.000-40.000 căn mở mới mỗi năm với giá bán trung tâm tăng 10-13% trong năm 2026, trong khi khu vực Thành phố Hồ Chí Minh kỳ vọng có 30.000-35.000 căn/năm với mặt bằng giá đi ngang trong ngắn hạn trước khi bật tăng mạnh từ 15-20% vào năm 2027.

Báo cáo nhận định, lãi suất cao và xu hướng dịch chuyển dòng tiền tạo áp lực lên thị trường bất động sản, trong đó, mặt bằng lãi suất liên tục tăng trong nửa đầu năm 2026 và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, cho thấy dư địa điều hành chính sách tiền tệ thu hẹp và môi trường tài chính kém thuận lợi hơn đối với người mua nhà sử dụng đòn bẩy. Diễn biến lãi suất thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ bất động sản sang các kênh có lợi suất cao hơn như tiền gửi tiết kiệm.

Đáng chú ý, giá vàng hạ nhiệt sau khi đạt đỉnh vào 2/2026, ghi nhận bốn tháng giảm liên tiếp (đạt xấp xỉ 147 triệu đồng/lượng), gần tương đương mức cùng kỳ năm 2025. Song song, thị trường chứng khoán ghi nhận thanh khoản giảm so với đầu năm. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng giá trị giao dịch vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái.

Dự báo, lãi suất cuối năm 2026, nếu có giảm sẽ chỉ giảm nhẹ (khoảng 0,5%), do dư địa điều hành chính sách tiền tệ hạn chế (FED không giảm lãi suất, tốc độ tăng trưởng tiền gửi Việt Nam chậm…).

Báo cáo còn khẳng định, đầu tư công tiếp tục là điểm sáng của nền kinh tế với tỷ lệ giải ngân dự kiến đạt trên 85% cả năm 2026. Thị trường Hà Nội dẫn dắt bởi khu trung tâm, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh sôi động tại khu vực mở rộng.