Loạt đại gia bất động sản khất nợ trái phiếu

Đầu năm 2026, khi thị trường tài chính bước vào chu kỳ vận động mới, áp lực nợ trái phiếu tiếp tục là “điểm nóng” đối với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang phải khất nợ trái phiếu do khó khăn về dòng tiền và vẫn trong quá trình thương lượng với nhà đầu tư.

Mới đây, báo cáo lên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) cho biết chưa thu xếp được nguồn tiền để thanh toán nợ gốc hơn 1.435 tỷ đồng và lãi gần 428 tỷ đồng vào ngày 16/3 cho lô trái phiếu mã NVLH2224006. Nguyên nhân do chưa thu xếp được nguồn vốn.

Lô trái phiếu NVLH2224006 được phát hành vào ngày 15/3/2022, với kỳ hạn đến ngày 15/3/2024, sau đó được gia hạn thêm. Mệnh giá ban đầu của lô trái phiếu là 1.500 tỷ đồng.

Novaland cho biết đang tiến hành làm việc và thương thảo với các nhà đầu tư nhằm tìm kiếm phương án xử lý phù hợp đối với các khoản nợ gốc và lãi nói trên.

Không chỉ công ty mẹ, một đơn vị thành viên của Novaland là CTCP Nova Final Solution cũng rơi vào tình trạng tương tự. Do chưa thu xếp được nguồn tiền nên đến ngày đáo hạn 13/3, doanh nghiệp này chưa thể thanh toán 102,7 tỷ đồng tiền gốc và gần 23,3 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu NOVA Final Solution.Bond.2019 phát hành từ năm 2019. Công ty này cho biết đang tích cực làm việc với nhà đầu tư và dự kiến sẽ mua lại toàn bộ lô trái phiếu này trong tháng 4.

Trước đó, hồi giữa tháng 2 vừa qua, một công ty con khác của Novaland là Công ty TNHH No Va Thảo Điền (do Novaland sở hữu 99,99%) cũng báo cáo chậm thanh toán gốc lãi lô trái phiếu NTDCH2227001 với tổng nghĩa vụ 2.167,3 tỷ đồng do chưa cân đối được nguồn tiền.

Công ty Đầu tư LDG (mã chứng khoán: LDG) cũng gây chú ý khi mới đây cho biết vẫn chưa thể thanh toán nợ gốc và lãi liên quan đến gói trái phiếu LDGH2123002, đã đáo hạn từ ngày 10/12/2023. Đây là lô trái phiếu được phát hành vào tháng 12/2021 với tổng giá trị 400 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm và lãi suất 11,5%/năm.

Theo đó, doanh nghiệp này còn nợ khoảng 186,4 tỷ đồng tiền gốc, cùng với hơn 27 tỷ đồng tiền lãi chậm thanh toán qua 11 kỳ. Tổng nghĩa vụ tài chính liên quan đến lô trái phiếu này đã vượt 200 tỷ đồng nhưng đến nay vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Lý do được LDG đưa ra là do tình hình tài chính khó khăn kéo dài, đang làm việc với đối tác về kế hoạch thanh toán. Ngoài ra, doanh nghiệp đang tiếp tục đàm phán với trái chủ về kế hoạch thanh toán gốc, lãi kể trên.

Gói trái phiếu 400 tỷ đồng này, công ty đã tuân thủ mua lại được một phần gốc 213,6 tỷ đồng. Theo phương án phát hành, nguồn vốn huy động từ trái phiếu được sử dụng để tái bù đắp chi phí, tài trợ và phát triển dự án khu đô thị thông minh Thành Đô, đồng thời bổ sung quy mô vốn hoạt động.

Lời giải nào cho bài toán nợ trái phiếu bất động sản?

Theo giới phân tích, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang bước vào giai đoạn đáo hạn lớn trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao và điều kiện phát hành khắt khe hơn.

S&I Ratings cho hay, khối lượng trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2026 dự kiến tăng cao, đặc biệt tập trung vào quý II và quý IV. Trong cơ cấu đáo hạn, nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể.

Còn theo báo cáo của FiinGroup, trong năm 2026, quy mô trái phiếu đến hạn của khối phi ngân hàng lên tới gần 78.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, gần 70% áp lực này thuộc về nhóm bất động sản.

Áp lực trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc gia tăng trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn mới đang trở nên khó khăn hơn.

Năm nay, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với thời điểm cuối năm 2025. Hệ thống ngân hàng được định hướng duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên đáng kể, hiện lên tới 13-14%, khiến nhiều người mua nhà phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Lãi suất lên cao làm gia tăng áp lực trả nợ đối với người vay, kéo theo sự suy giảm của cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu mua nhà để ở.

Bên cạnh áp lực đáo hạn, các doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt với nhiều rào cản khi tìm kiếm nguồn vốn mới. Kênh phát hành trái phiếu đang chịu những yêu cầu khắt khe hơn.

Theo quy định hiện nay, các đợt phát hành trái phiếu ra công chúng bắt buộc phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm. Điều này khiến quá trình huy động vốn trở nên khó hơn so với trước.

Thêm vào đó, chi phí phát hành cũng tăng đáng kể khi lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản trong quý I năm nay đã lên khoảng 13,5%, mức cao nhất trong gần 2 năm qua.

Sự kết hợp giữa áp lực đáo hạn trái phiếu, chi phí vốn tăng và điều kiện huy động vốn khắt khe hơn khiến khả năng tiếp cận nguồn tài chính của doanh nghiệp bất động sản trong năm nay sẽ kém thuận lợi hơn so với các năm trước.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, câu chuyện tiền đâu trả nợ trái phiếu trở thành nỗi lo thường trực của không ít doanh nghiệp.

Các chuyên gia cho rằng, việc đẩy mạnh bán hàng, đặc biệt là các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện, được xem là chìa khóa để các doanh nghiệp tạo ra dòng tiền ổn định để trả nợ.

Để tăng cường khả năng bán hàng và cải thiện dòng tiền, các doanh nghiệp bất động sản cần linh hoạt trong việc điều chỉnh giá sản phẩm. Trong trường hợp gặp khó khăn về dòng tiền, việc giảm giá sản phẩm có thể kích thích nhu cầu mua của khách hàng, giúp doanh nghiệp bán được hàng và tránh được rủi ro vỡ nợ.

Có thể thấy, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao và phụ thuộc lớn vào kênh trái phiếu, các doanh nghiệp địa ốc đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc sâu rộng để tháo gỡ những “quả bom” nợ đến hạn.

Cuộc “gỡ bom” trái phiếu đang tạo ra sự phân hóa rõ nét trong ngành bất động sản. Những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, dự án thực chất và dòng tiền bền vững sẽ từng bước lấy lại vị thế trên thị trường vốn. Trái lại, các doanh nghiệp có mô hình kinh doanh manh mún, thiếu kỷ luật tài chính sẽ tự thu hẹp khả năng tiếp cận vốn trong tương lai.