Nghị quyết 21 và định hướng về thời hạn sử dụng nhà chung cư

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW thay thế Nghị quyết 18 năm 2022, tập trung vào các quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai nhằm tháo gỡ những vướng mắc hiện hữu, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.

Những vấn đề được đặt ra từ giao đất, xác định giá đất đến tăng phân quyền cho địa phương nhằm rút ngắn quá trình triển khai dự án. Cùng với đó, Nhà nước định hướng tăng vai trò kiểm soát, điều tiết giá đất, ưu tiên giao đất lâu dài cho các dự án nhà ở thương mại, nhất là chung cư, phát triển nhà ở cho thuê và quy định thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư.

Việc tăng nguồn cung nhà ở cũng được đặt trong mối liên hệ với bài toán giá bất động sản. Theo đánh giá của MBS, các định hướng ưu tiên phát triển chung cư, nhà ở cho thuê và bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư đều hướng tới mở rộng nguồn cung, trong đó căn hộ là phân khúc được chú trọng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Bên cạnh đó, bồi thường và giải phóng mặt bằng là một trong những nút thắt kéo dài tại nhiều dự án cũng được đặt vào diện cần đẩy nhanh, đặc biệt với các dự án trọng điểm. Việc phát triển khu tái định cư được định hướng chuyển từ tư duy chủ yếu “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”. Chính sách thuế cũng được tính đến, với khả năng thu thuế đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản và áp mức thuế cao hơn đối với bất động sản bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.

Trong số các nội dung trên, quy định về thời hạn sử dụng chung cư đáng chú ý bởi có thể tác động trực tiếp tới người mua nhà. Vấn đề không chỉ nằm ở tuổi thọ của tòa nhà, mà còn liên quan tới quyền và nghĩa vụ tài chính của chủ căn hộ khi công trình xuống cấp hoặc phải xây dựng lại.

Theo định hướng, UBND cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư; kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp và quyết định hệ số bồi thường. Chủ sở hữu căn hộ, trong khi đó, có quyền và nghĩa vụ tài chính tham gia quá trình xây dựng lại nhà chung cư.

Điểm chưa được xác định cụ thể là niên hạn của những chung cư mới sẽ kéo dài bao lâu và quyền lợi của người sở hữu sẽ được xử lý thế nào sau khi công trình hết thời gian sử dụng.

Nhìn sang một số thị trường quốc tế, chung cư có thời hạn không phải mô hình mới. Singapore phổ biến thời hạn 99 năm đối với một bộ phận lớn nhà ở công cộng, trong khi Trung Quốc áp dụng thời hạn sử dụng 70 năm đối với quyền sử dụng đất nhà ở. Malaysia phổ biến hai kỳ hạn 60 năm và 99 năm, Hong Kong có những dự án 50 năm, còn tại Anh, thời hạn của một số dự án chung cư có thể kéo dài từ 99 đến 250 năm.

Cách xử lý khi hết thời hạn cũng không giống nhau. Tại Trung Quốc, nếu công trình vẫn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu có thể phải nộp thêm phí để tiếp tục sử dụng; nếu không còn đáp ứng điều kiện, dự án có thể được tái phát triển, người dân nhận căn hộ tái định cư hoặc bồi thường. Malaysia cho phép chủ sở hữu xin gia hạn và nộp phí, trong khi Hong Kong cũng có cơ chế gia hạn đối với các công trình vẫn còn khả năng sử dụng.

Khoảng cách về giá giữa sản phẩm sở hữu lâu dài và có thời hạn cũng là một điểm đáng chú ý. Tại Malaysia, giá căn hộ sở hữu lâu dài có thể cao hơn khoảng 10-15% so với loại có thời hạn; tại Singapore, mức chênh lệch có thể lên tới khoảng 15%.

Từ kinh nghiệm quốc tế, MBS đưa ra kịch bản các chung cư phát triển theo quy định mới tại Việt Nam có thể có thời hạn khoảng 50-99 năm. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu có thể được ưu tiên nộp bổ sung chi phí để cải tạo và tái phát triển dự án. Đây mới là nhận định trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế, chưa phải mức niên hạn đã được ấn định.

Một điểm cần làm rõ là thời hạn sử dụng căn hộ không đồng nghĩa với thời hạn sử dụng đất của dự án. Theo đó, trường hợp có khả năng xảy ra cao hơn là đất xây dựng dự án nhà ở thương mại được giao lâu dài, còn căn hộ chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn của công trình. Nói cách khác, vấn đề đang được đặt ra là vòng đời của tòa nhà và cách xử lý sau khi công trình hết niên hạn, chứ không đơn giản là sau 50 hay 99 năm người mua mất quyền sử dụng đất. Cơ chế cụ thể sau khi hết niên hạn hiện vẫn chưa được quy định rõ.

Nếu thị trường sau này đồng thời tồn tại căn hộ có thời hạn và những sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài, lựa chọn của người mua có thể thay đổi. Trong ngắn hạn, các chung cư có quyền sử dụng lâu dài được đánh giá có thể nhận được nhiều sự quan tâm hơn, dù nhu cầu khó tăng quá mạnh trong bối cảnh nhà đầu tư vẫn thận trọng và mặt bằng lãi suất còn cao.

Về lâu dài, một bộ phận người mua có nhu cầu nắm giữ tài sản trong thời gian dài có thể thận trọng hơn với căn hộ có niên hạn. Trong trường hợp đó, nhà ở thấp tầng và đất nền có thể nhận được nhiều sự quan tâm hơn.

Từ thay đổi trong tâm lý người mua, thời điểm hoàn thiện pháp lý của dự án cũng trở nên đáng chú ý. Những dự án đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc được cấp phép bán hàng có thể có lợi thế hơn trong thu hút người mua, nhất là khi tâm lý ưu tiên sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài vẫn phổ biến.

Loạt dự án được MBS đánh giá có lợi thế

Theo báo cáo cập nhật của MBS, trong nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết, bốn dự án đáng chú ý gồm The Privé của DXG, Mizuki giai đoạn 3 của Nam Long (NLG), Gladia Heights của Khang Điền (KDH) và Eco Smart City của Phát Đạt (PDR).

Tuy nhiên, lợi thế từ các dự án này có ý nghĩa khác nhau đối với từng doanh nghiệp. Mizuki giai đoạn 3 và Gladia Heights chỉ đóng góp tỷ trọng tương đối nhỏ vào định giá của NLG và KDH. Trong khi đó, The Privé và Eco Smart City được đánh giá có ý nghĩa lớn hơn đối với câu chuyện của DXG và PDR. Vì vậy, hai doanh nghiệp này được chú ý nhiều hơn nếu nhu cầu dịch chuyển về những dự án có quyền sử dụng lâu dài.

Với DXG, điểm nhấn nằm ở The Privé. Doanh nghiệp hiện tập trung khai thác hai dự án Gem Sky World và The Privé, trong đó The Privé được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng chính trong giai đoạn 2025-2026.

Việc The Privé được triển khai trước thời điểm quy định mới có hiệu lực có thể hỗ trợ sức tiêu thụ, với tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng trên 80%. Đây cũng là một trong hai dự án, cùng Gem Sky World, được kỳ vọng đóng góp phần lớn lợi nhuận của DXG trong giai đoạn 2026-2027.

Không chỉ đóng góp vào kết quả kinh doanh, dòng tiền từ The Privé còn được kỳ vọng tạo thêm nguồn lực để DXG phát triển Park View và Park City trong dài hạn, hai dự án được kỳ vọng có chuyển biến về pháp lý. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất cao vẫn có thể ảnh hưởng tới khả năng bán hàng tại các dự án thấp tầng, khiến giá mục tiêu của DXG được điều chỉnh giảm 15% so với lần đánh giá trước.

Với PDR, dự án được chú ý là Eco Smart City. Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất khoảng 17.600 tỷ đồng quý III/2026 và được kỳ vọng bắt đầu mở bán vào đầu năm 2027. Việc hoàn tất quy hoạch và nghĩa vụ tiền sử dụng đất trước thời điểm quy định mới về niên hạn chung cư được áp dụng là cơ sở để kỳ vọng dự án có khả năng hấp thụ tốt hơn.

Ngoài Eco Smart City, PDR còn được kỳ vọng có thêm nguồn lực từ thương vụ bán cổ phần tại Thuận An 1. Giao dịch này có thể mang lại khoảng 1.900 tỷ đồng dòng tiền thực trong năm 2026, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp tiếp tục triển khai Bắc Hà Thanh, Thuận An 1 và Thuận An 2, đồng thời mở rộng quỹ đất tại TP.HCM và Đồng Nai.

MBS dự báo lợi nhuận năm 2026 của PDR đạt khoảng 1.005 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tác động của mặt bằng lãi suất cao khiến giá mục tiêu của cổ phiếu được điều chỉnh giảm 20% so với lần đánh giá trước.