Không phải cứ 20 năm tuổi là căn hộ hết giá trị

Mối quan tâm về "niên hạn chung cư" nóng trở lại sau khi Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28.7.2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Nghị quyết nêu định hướng: Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định khi hết thời hạn sử dụng.

Sau đó, tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18.9.2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9, Chính phủ tiếp tục yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, thống nhất với pháp luật về xây dựng; đồng thời phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, cần phân biệt rất rõ giữa "thời hạn sử dụng công trình" và "thời hạn sở hữu căn hộ".

Luật Nhà ở 2023 hiện hành không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Luật quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, căn cứ kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn này được tính từ khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Khi hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn nhưng công trình bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, kết luận kiểm định sẽ xác định thời gian được tiếp tục sử dụng; chỉ những trường hợp thuộc diện phải phá dỡ mới phải thực hiện phá dỡ, xây dựng lại.

Điều này có nghĩa một căn hộ 20 năm tuổi không mặc nhiên trở thành căn hộ "sắp hết hạn", càng không có nghĩa quyền sở hữu tự động chấm dứt.

Tuổi 20 năm chỉ cho thấy công trình đã đi qua một phần vòng đời sử dụng. Giá trị còn lại của căn hộ phụ thuộc vào chất lượng thực tế của tòa nhà, vị trí, hạ tầng, quản lý vận hành, khả năng cải tạo, quy hoạch khu vực và đặc biệt là nhu cầu của thị trường.

Đây cũng là điểm cần lưu ý khi nhìn vào khái niệm "niên hạn". Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng được xác định từ hồ sơ thiết kế và kiểm định thực tế, chứ không có một con số chung áp dụng cứng cho mọi chung cư.

Căn hộ 20 năm tuổi có thể giảm giá, nhưng không phải vì một "chiếc đồng hồ" pháp lý

Thị trường thực tế cho thấy tuổi căn hộ có ảnh hưởng đến giá, nhưng mức độ ảnh hưởng không giống nhau.

Báo cáo thị trường quý II.2026 của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư thứ cấp bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2; tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2. Thanh khoản cũng giảm, với 26.567 giao dịch nhà ở và căn hộ thành công trong quý II, bằng 86,1% quý I và 77,1% so với cùng kỳ năm trước.

Những con số này cho thấy giá chung cư hiện nay đang chịu tác động của nhiều yếu tố, chứ không thể quy toàn bộ biến động giá cho câu chuyện niên hạn.

Với một căn hộ 20 năm tuổi, người mua thường quan tâm đồng thời đến ít nhất 5 yếu tố: vị trí, chất lượng công trình, chi phí sửa chữa - vận hành, pháp lý và khả năng thanh khoản.

Một tòa nhà cũ nhưng nằm ở vị trí trung tâm, kết nối giao thông thuận tiện, quỹ đất khan hiếm, được quản lý tốt và có kế hoạch cải tạo rõ ràng vẫn có thể giữ giá tốt. Ngược lại, một dự án mới nhưng vị trí xa, hạ tầng yếu, chất lượng vận hành kém hoặc pháp lý còn vướng mắc cũng có thể khó bán.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Dữ liệu 626 dự án mà đơn vị này theo dõi cho thấy 594 dự án, tương đương 95%, có giá tin đăng quý II.2026 cao hơn cùng kỳ năm trước, với mức tăng trung bình khoảng 22,5%. Theo ông Tuấn, chất lượng dự án, vị trí, hạ tầng, quản lý vận hành và nhu cầu ở thực ngày càng quyết định giá trị tài sản nhiều hơn.

Ở góc độ này, một căn hộ 20 năm tuổi có thể bị thị trường chiết khấu vì đã cũ, nhưng mức chiết khấu không thể xác định chỉ bằng phép tính "20 năm trên tổng niên hạn".

Một căn hộ còn 30-40 năm theo hồ sơ thiết kế nhưng tòa nhà xuống cấp, hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện nước, thang máy hoặc kết cấu có vấn đề có thể bị người mua đánh giá thấp hơn nhiều so với một tòa nhà có tuổi tương đương nhưng được bảo trì tốt.

Ngược lại, nếu tòa nhà vẫn được kiểm định an toàn, quản lý tốt và nằm trong khu vực có nhu cầu ở cao, tuổi công trình có thể chỉ là một yếu tố trong quá trình thương lượng giá.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng lưu ý rằng chính sách về thời hạn sử dụng căn hộ cần được hiểu thận trọng vì liên quan trực tiếp đến quyền tài sản và tâm lý sở hữu. Theo ông, nếu không giải thích rõ, khái niệm "thời hạn chung cư" rất dễ bị hiểu thành việc quyền sở hữu căn hộ tự động chấm dứt sau một khoảng thời gian cố định.

Điều người mua cần tính không chỉ là "còn bao nhiêu năm"

Nếu định hướng mới được thể chế hóa, cách định giá căn hộ có thể thay đổi, đặc biệt đối với các dự án chung cư xây dựng mới. Người mua sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến tuổi công trình, hồ sơ thiết kế, chất lượng thực tế và phương án xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Nhưng với các căn hộ đã hình thành, câu chuyện phức tạp hơn.

Bộ Xây dựng từng nêu rõ trong quá trình xây dựng chính sách rằng việc xác định thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa với việc tất cả chung cư chỉ được sử dụng trong 50 hoặc 70 năm. Tuổi thọ thiết kế phải được xác định trong hồ sơ thiết kế và có thể khác nhau tùy công trình; khi hết thời hạn, cơ quan có thẩm quyền kiểm định để xác định có được tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ.

Định hướng hiện nay cũng không phải là "đến hạn thì mất trắng".

Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu gắn thời hạn sử dụng căn hộ với việc bảo đảm quyền tài sản và cho phép chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng. Chính phủ cũng yêu cầu làm rõ quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới.

Đây là điểm có ý nghĩa lớn đối với giá trị căn hộ. Nếu cơ chế xử lý khi chung cư hết thời hạn được quy định rõ, người mua có thể tính toán giá trị tài sản theo toàn bộ vòng đời, thay vì chỉ nhìn vào thời điểm tòa nhà phải phá dỡ.

Một căn hộ 20 năm tuổi vì vậy cần được đặt trong câu hỏi rộng hơn: Tòa nhà còn an toàn không? Còn bao nhiêu thời gian sử dụng theo hồ sơ và kết luận kiểm định? Quỹ đất được xử lý thế nào nếu phải xây dựng lại? Cư dân có quyền gì khi cải tạo? Chi phí đóng góp ra sao? Khả năng tái định cư thế nào? Dự án có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại hay không?

Đây cũng là lý do Chính phủ yêu cầu dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi phải quy định cụ thể việc xử lý chung cư hết thời hạn, thay vì chỉ xác lập một mốc thời gian rồi để thị trường tự giải quyết.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đã từng đưa phương án "sở hữu chung cư có thời hạn" vào dự thảo nhưng đến tháng 7.2026 đã đưa nội dung này ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Dự thảo hiện tập trung vào thời hạn sử dụng công trình, kiểm định và cơ chế xử lý khi chung cư hết thời hạn, thay vì đơn giản hóa vấn đề thành việc chấm dứt quyền sở hữu sau một số năm nhất định.

Như vậy, câu hỏi "căn hộ 20 năm tuổi có mất giá mạnh?" chưa thể trả lời bằng một tỉ lệ giảm giá cố định. Chính sách mới có thể khiến người mua quan tâm hơn đến tuổi công trình và làm thị trường phân hóa rõ hơn, nhưng không tạo ra một cơ chế tự động khiến mọi căn hộ 20 năm tuổi cùng mất giá.

Trong dài hạn, giá trị của căn hộ có thể sẽ được nhìn theo một công thức thực tế hơn: vị trí + chất lượng công trình + thời gian sử dụng còn lại + quyền tài sản + khả năng cải tạo, xây dựng lại + nhu cầu ở thực.

Và với người đang sở hữu căn hộ 20 năm tuổi, điều quan trọng nhất hiện nay không phải vội bán vì lo "hết hạn", mà là xác định chính xác tình trạng pháp lý và kỹ thuật của tòa nhà. Bởi theo pháp luật hiện hành, hết thời hạn thiết kế không đồng nghĩa công trình lập tức phải phá dỡ; kết luận kiểm định mới là căn cứ quan trọng để xác định công trình có được tiếp tục sử dụng hay không.