Sức mua mắc kẹt giữa giá cao, lãi lớn

Theo báo cáo chiến lược đầu tư năm 2027 của Công ty Chứng khoán SSI, dự kiến nguồn cung căn hộ và nhà thấp tầng tại Hà Nội và TP. HCM tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm tới, nhờ các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ và nhiều dự án quy mô lớn được đưa ra thị trường.

Dẫn số liệu từ CBRE, SSI cho biết nguồn cung căn hộ mở bán mới dự kiến đạt khoảng 82.000 căn trong năm 2027, gần như đi ngang so với mức cao của năm nay. Trong khi đó, nguồn cung nhà thấp tầng có thể đạt khoảng 18.500 căn, tăng 30% so với cùng kỳ. Tổng nguồn cung mới của hai phân khúc ước đạt 100.500 căn, cho thấy thị trường tiếp tục phục hồi đáng kể so với giai đoạn 2022-2025.

Xu hướng gia tăng nguồn cung cũng được phản ánh trong báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI). Theo đó, tổng nguồn cung mới trên thị trường bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ. Nguồn cung lũy kế trong cùng giai đoạn ước đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21%.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng trong bối cảnh hiện nay chưa đồng nghĩa với sức mua sẽ phục hồi tương ứng. Theo SSI, giá bất động sản vẫn ở mức cao, trong khi lãi suất vay mua nhà gây sức ép ngày càng lớn lên khả năng chi trả của người dân. Lãi suất thả nổi trên thị trường hiện dao động trong khoảng 12-18,5% và chưa có nhiều dư địa giảm trong ngắn hạn.

Đáng chú ý, nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, trong khi các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người mua còn hạn chế. Điều này khiến khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu ở thực tiếp tục là bài toán khó đối với thị trường.

Áp lực tài chính cũng có thể gia tăng khi người mua hết thời gian được hưởng lãi suất ưu đãi hoặc ân hạn nợ gốc. Khi các khoản thanh toán bắt đầu tăng lên, những khách hàng có dòng tiền không ổn định sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì nghĩa vụ trả nợ, qua đó ảnh hưởng đến quyết định mua nhà cũng như khả năng nắm giữ tài sản.

Trong cuộc trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng, các chủ đầu tư địa ốc hiện đang chịu sức ép từ cả chi phí đầu vào lẫn khả năng chi trả của khách hàng. Chi phí đất đai, vật tư, nhân công, xây dựng và tài chính tăng khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên. Trong khi đó, thu nhập và khả năng chi trả của người mua không tăng tương ứng, thậm chí suy giảm do hoạt động kinh doanh khó khăn.

“Giảm giá thì ảnh hưởng đến lợi nhuận và những khách đã mua trước đó, nhưng giữ giá cao lại khó bán hàng. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư tăng chiết khấu thanh toán nhanh, giãn tiến độ đóng tiền, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc tặng nội thất”, ông Kiên nói.

Theo chuyên gia này, các chính sách ưu đãi có thể giúp khách hàng giảm áp lực tài chính ban đầu, nhưng không giải quyết triệt để bài toán khả năng trả nợ trong dài hạn.

Chẳng hạn, với một căn hộ giá 5 tỷ đồng, người mua vay 3 tỷ đồng và được hỗ trợ lãi suất trong hai năm đầu, khoản tiền lãi có thể tăng lên khoảng 30-37,5 triệu đồng mỗi tháng khi hết ưu đãi, nếu lãi suất thả nổi ở mức 12-15%/năm. Con số này chưa bao gồm tiền trả nợ gốc.

Thực tế, một số nhà đầu tư từng được ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ toàn bộ lãi suất nay phải đối mặt với khoản thanh toán hàng tháng tăng đột ngột, từ mức chưa phải trả lên 55-60 triệu đồng, trong khi thu nhập không đạt như kỳ vọng.

“Ưu đãi tài chính chỉ hiệu quả với những người thực sự có nhu cầu và đủ khả năng trả nợ lâu dài. Với nhóm khách hàng đang thiếu dòng tiền hoặc mất niềm tin vào thị trường, chiết khấu thêm vài phần trăm hay kéo dài thời gian thanh toán chưa chắc đủ sức thuyết phục họ xuống tiền”, ông Kiên nhận định.

Trước áp lực về khả năng chi trả, trọng tâm chính sách nhà ở cũng đang dần chuyển từ tháo gỡ pháp lý, khơi thông nguồn cung sang phát triển các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực. Từ năm 2025, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được thúc đẩy mạnh hơn.

SSI nhận định, nguồn cung gia tăng ở cả phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội sẽ khiến cạnh tranh trên thị trường gay gắt hơn. Lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp sở hữu quỹ dự án lớn, có năng lực triển khai, khả năng tiếp cận vốn và xử lý pháp lý tốt, đặc biệt là các chủ đầu tư có ngân hàng hậu thuẫn.

Giá sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng

Ở góc nhìn ngắn hạn, DXS-FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản trong quý IV/2026, dựa trên tỷ lệ hấp thụ 20-25% ghi nhận trong quý III.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10%, lãi suất thả nổi giảm về 10-12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Trong kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20-30%, giá đi ngang, lãi suất dao động 12-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%.

Ngược lại, trong kịch bản thách thức, lãi suất có thể tăng lên 14-16%, giá bán giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%, kéo theo áp lực điều chỉnh đối với một số tài sản trên thị trường thứ cấp.

Theo DXS-FERI, thị trường đang chuyển trọng tâm từ gia tăng nguồn cung sang tạo thanh khoản thực chất. Khi người mua ngày càng thận trọng, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, mức giá phù hợp và chính sách thanh toán linh hoạt sẽ có lợi thế trong cuộc cạnh tranh giành sức mua.

Cũng dự báo về diễn biến thị trường trong quý cuối năm, ông Lê Quốc Kiên cho rằng các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đẩy mạnh bán hàng nhằm hoàn thành kế hoạch doanh số và thu hồi dòng tiền. Tuy nhiên, thanh khoản nhiều khả năng vẫn phân hóa, khó ghi nhận sự phục hồi đồng đều về giao dịch thực tế.

Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra đánh giá tích cực hơn về nhu cầu nhà ở trong quý IV/2026. Theo tổ chức này, nhu cầu thực sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, quy hoạch hoàn chỉnh, hạ tầng và tiện ích đã được hoàn thiện.

VARS cho rằng yếu tố mùa vụ có thể thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong quý cuối năm, giúp giao dịch tăng mạnh, thậm chí có thể gấp đôi quý trước. Đáng chú ý, giao dịch nhà ở xã hội được dự báo có thể đạt mức cao nhất từ trước đến nay, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở của hàng vạn người lao động.

Dù vậy, VARS dự báo giá sơ cấp tiếp tục tăng bất chấp nguồn cung mới gia tăng, chủ yếu do chi phí phát triển dự án như tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, vật liệu và nhân công vẫn đi lên.

Áp lực giảm giá được dự báo tập trung vào nhóm sản phẩm mang tính đầu cơ, những dự án chưa hình thành cộng đồng dân cư hoặc chưa có khả năng khai thác. Đây cũng là những sản phẩm có nguy cơ tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản và phải điều chỉnh giá bán về mức thực chất hơn.