Tồn kho tăng mạnh

2025 có thể xem là một năm bùng nổ của thị trường bất động sản, ít nhất trên khía cạnh nguồn cung. Không chỉ tăng rất mạnh so với những năm gần kề trước đó, 2025 còn ghi dấu sự xuất hiện của hàng loạt “siêu” dự án với quy mô diện tích lên tới hàng chục nghìn ha và tổng mức đầu tư nhiều tỷ USD - điều chưa từng có hoặc rất hiếm hoi ở các giai đoạn trước đó.

Đây được xem là hệ quả của những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án bất động sản mà Quốc hội, Chính phủ và các địa phương đã thực hiện trong nhiều năm qua, cũng như các “đột phá” của nhóm doanh nghiệp dẫn đầu thị trường như Vingroup, Sun Group…

Hệ quả dây chuyền là giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên rất mạnh. Khảo sát của Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance cho thấy hầu hết doanh nghiệp bất động sản lớn đang niêm yết ghi nhận mức tăng hàng tồn kho hàng chục %, thậm chí tăng bằng lần. 

Nổi bật nhất là Dịch vụ Hoàng Huy – HoSE: HHS (tăng 42 lần), Tập đoàn Sunshine – HNX: KSF (tăng 17 lần), Vinhomes – HoSE: VHM (tăng 2,4 lần), BGI Group – HNX: VC7 (tăng 2,1 lần), Văn Phú Invest – HoSE: VPI (tăng 88%), Vingroup – HoSE: VIC (tăng 81%)… Với giá trị tuyệt đối của hàng tồn kho ở mức rất lớn, việc tăng trưởng hai chữ số % hay tăng bằng lần của các doanh nghiệp này thực sự là một sự gia tăng đáng kinh ngạc.

Điều đáng nói hơn nữa là khá nhiều doanh nghiệp đã ghi nhận cột mốc mới, kỷ lục mới trong giá trị hàng tồn kho của mình. Chẳng hạn như Vinhomes đã có lần đầu tiên trong lịch sử ghi nhận giá trị hàng tồn kho vượt qua ngưỡng 100.000 tỷ đồng (134.793 tỷ đồng) để “xếp chung mâm” với Novaland – HoSE: NVL (153.392 tỷ đồng).

Ấn tượng hơn, Vingroup có lần đầu tiên đưa giá trị hàng tồn kho vượt qua ngưỡng 200.000 tỷ đồng (206.994 tỷ đồng). Hàng tồn kho của Vingroup chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng, với hơn 153.500 tỷ đồng, tập trung tại các đại dự án đang triển khai để bàn giao cho khách hàng đã ký hợp đồng. Tính đến cuối tháng 12/2025, doanh số chưa ghi nhận của Vinhomes, công ty kinh doanh bất động sản thuộc Vingroup đạt 186.426 tỷ đồng, tăng 98% so với cuối năm 2024.

Các doanh nghiệp như Tập đoàn Sunshine, Dịch vụ Hoàng Huy, Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) đã có lần đầu tiên ghi nhận giá trị hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng, lần lượt là: 14.687 tỷ đồng, 16.124 tỷ đồng và 10.403 tỷ đồng. 

Nhờ đó, các doanh nghiệp này chính thức gia nhập vào “câu lạc bộ tồn kho vạn tỷ” – nơi trước nay là sân chơi riêng của các “đại gia” như: Khang Điền – HoSE: KDH (23.264 tỷ đồng), Đất Xanh – HoSE: DXG (15.658 tỷ đồng), Phát Đạt – HoSE: PDR (16.715 tỷ đồng).

Ở phía ngược lại, Nam Long (HoSE: NLG) là cái tên duy nhất rời khỏi “câu lạc bộ tồn kho vạn tỷ” sau 4 năm hiện diện - giá trị tồn kho đến cuối 2025 là 8.678 tỷ đồng.

Đằng sau con số

Sự vươn lên mạnh mẽ của một số doanh nghiệp cả về giá trị tuyệt đối lẫn thứ tự trên “bảng xếp hạng” giá trị hàng tồn kho là sự phản ánh rõ rệt vị thế và những bước đi có tính đột phá trong năm 2025.

Chẳng hạn như Vinhomes, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam này đã có một năm 2025 “không thể nào quên” khi tung ra thị trường số lượng dự án lớn nhất trong lịch sử phát triển của mình, trong đó nổi bật là: Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Hạ Long Xanh, Vinhomes Olympic. 

Trong khi đó, sự “vùng lên” của Tập đoàn Sunshine, Dịch vụ Hoàng Huy lại có “mùi kỹ thuật”, dù cho trên thực tế, các doanh nghiệp này cũng đã có sự phát triển ấn tượng trong năm 2025. Cụ thể, Tập đoàn Sunshine trong năm đã hợp nhất một loạt doanh nghiệp khác, trong đó nổi bật là Sunshines Homes (UPCoM: SSH), qua đó nâng giá trị hàng tồn kho lên con số rất lớn. Điều tương tự xảy ra với Dịch vụ Hoàng Huy khi doanh nghiệp này hợp nhất Tập đoàn Bất động sản CRV (HoSE: CRV).

Ngược lại, diễn biến hàng tồn kho của Novaland lại cho thấy rất rõ sự “lừng khừng” trong việc phát triển dự án những năm qua. Giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này từ 2022 đến 2025 biến thiên trong biên độ hẹp - 134.956 (2022), 138.935 (2023), 146.607 (2024) và 153.392 (2025) - phản chiếu rất rõ 4 năm chìm trong khủng hoảng, không thể mở rộng một cách đáng kể nào về danh mục dự án đầu tư. 

Điều này cũng phần nào đúng với Phát Đạt hay Đất Xanh - những “gã khổng lồ” của thị trường bất động sản miền Nam - chật vật tìm đường ra khỏi khủng hoảng trong cùng giai đoạn.

Nhìn mây thấy trăng

Nhìn vào diễn biến giá trị hàng tồn kho là một trong những cách thức để dự báo triển vọng phát triển và ước tính doanh thu - lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản. 

Điển hình như với Vinhomes, đà tăng mãnh liệt về giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này trong năm 2025 phản chiếu rất rõ nét triển vọng tươi sáng về sự tăng trưởng kết quả kinh doanh trong năm 2026 và xa hơn. Điều này phần nào cũng đúng với Phát Đạt, Đất Xanh hay Khang Điền - những doanh nghiệp đang cho thấy sự trở lại sau thời gian dài vật lộn với khó khăn.

Tất nhiên, ngoại lệ luôn tồn tại. Chẳng hạn với Nam Long, doanh nghiệp nhà ở hàng đầu miền Nam này ghi giảm giá trị hàng tồn kho vì “lý do kỹ thuật” (bán cổ phần pháp nhân sở hữu Izumi City nên không được hợp nhất kết quả trên bảng tài sản như trước đó). Vì thế, triển vọng kết quả kinh doanh năm 2026 của doanh nghiệp này vẫn khá sáng, nhất là khi Nam Long vừa trải qua một năm cực kỳ thành công.

Với các doanh nghiệp vừa và nhỏ khác, do biên độ dao động giá trị hàng tồn kho không lớn, giá trị tuyệt đối hàng tồn kho ở mức vừa phải, việc đánh giá triển vọng kinh doanh năm 2026 còn phải soi chiếu thêm nhiều góc độ, từ tình trạng pháp lý của danh mục dự án, tốc độ triển khai/ra hàng, chính sách bán hàng, bối cảnh thị trường nơi dự án tồn tại, doanh số ghi nhận trước (pre-sales)… Tuy vậy, có một điều gần như chắc chắn đó là doanh nghiệp khó có thể tăng trưởng nếu hàng tồn kho ở mức “lèo tèo”. Bởi trong bất động sản, “có bột mới gột nên hồ”, còn “tay không mà dựng cơ đồ” thì chỉ có mơ!