Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ 1/7/2026, trong đó các quy định liên quan đến thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh của cá nhân cư trú - bao gồm cho thuê bất động sản được áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026. Đây được xem là một trong những điểm sửa đổi đáng chú ý nhất, tác động trực tiếp đến hàng triệu cá nhân đang cho thuê nhà, mặt bằng, nhà xưởng trên cả nước.

Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản được xếp vào nhóm cá nhân kinh doanh và phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 5% trên doanh thu, nếu tổng doanh thu trong năm vượt 100 triệu đồng. Cách tính này đồng nghĩa với việc chỉ cần vượt ngưỡng 100 triệu đồng, toàn bộ doanh thu phát sinh đều bị tính thuế, bất kể quy mô lớn hay nhỏ. Thực tế, quy định này nhiều năm qua bị cho là tạo gánh nặng đối với các cá nhân cho thuê nhà nhỏ lẻ, đặc biệt tại đô thị, nơi giá thuê thường cao.

Luật mới đã thay đổi căn bản cách tiếp cận. Theo khoản 1 và khoản 4 điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025, cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh - bao gồm cho thuê bất động sản - nếu có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chỉ khi doanh thu vượt trên mức này, cá nhân mới phát sinh nghĩa vụ thuế.

Như vậy, kể từ kỳ tính thuế năm 2026, ngưỡng chịu thuế đối với hoạt động cho thuê nhà đã được nâng từ 100 triệu đồng lên 500 triệu đồng mỗi năm, cao gấp 5 lần so với trước. Đây được đánh giá là bước điều chỉnh lớn, giúp giảm đáng kể số lượng cá nhân phải nộp thuế, nhất là những người cho thuê một căn nhà hoặc căn hộ với giá trung bình.

Không chỉ nâng ngưỡng, luật mới còn thay đổi cách tính thuế theo hướng có lợi hơn cho người nộp thuế. Nếu như trước đây, thuế thu nhập cá nhân được tính trên toàn bộ doanh thu khi vượt ngưỡng, thì theo quy định mới, thuế chỉ được tính trên phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm. Thuế suất vẫn giữ nguyên ở mức 5%.

Công thức tính thuế theo luật mới được xác định là: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Doanh thu năm - 500 triệu đồng) x 5%.

Ví dụ, một cá nhân cho thuê nhà với doanh thu 450 triệu đồng/năm sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định mới, trong khi theo luật cũ, khoản doanh thu này đã phải chịu thuế 22,5 triệu đồng mỗi năm. Trường hợp doanh thu đạt 660 triệu đồng/năm, phần vượt ngưỡng là 160 triệu đồng, số thuế phải nộp chỉ còn 8 triệu đồng, thay vì bị tính 5% trên toàn bộ doanh thu như trước.

Theo phân tích của Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường đại học Luật TP. HCM, cách tính mới phản ánh sát hơn khả năng chịu thuế của người cho thuê nhà. Việc chỉ đánh thuế phần vượt ngưỡng giúp bảo đảm tính công bằng, tránh tình trạng “vừa vượt đã bị đánh thuế toàn phần”, vốn gây nhiều băn khoăn trong thời gian qua.

Luật cũng tiếp tục loại trừ hoạt động kinh doanh lưu trú ra khỏi phạm vi cho thuê tài sản thuần túy. Các hoạt động cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, lưu trú kèm dịch vụ ăn uống, giải trí… sẽ được xếp vào nhóm kinh doanh dịch vụ và áp dụng quy định thuế riêng, không thuộc diện cho thuê tài sản thông thường.

Về thủ tục, cá nhân cho thuê nhà vẫn có thể lựa chọn khai thuế theo từng kỳ thanh toán hoặc khai theo năm. Việc kê khai, nộp thuế hiện đã được hỗ trợ trên các nền tảng điện tử như eTax Mobile, giúp người nộp thuế thuận tiện hơn, giảm tiếp xúc trực tiếp với cơ quan thuế.

Nhìn tổng thể, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025 đã nới đáng kể “vòng kim cô” đối với người cho thuê nhà, đặc biệt là nhóm cá nhân cho thuê nhỏ lẻ. Việc nâng ngưỡng chịu thuế và thay đổi cách tính không chỉ giảm gánh nặng tài chính, mà còn được kỳ vọng sẽ khuyến khích người dân kê khai trung thực, góp phần đưa hoạt động cho thuê bất động sản vào khuôn khổ minh bạch, bền vững hơn trong giai đoạn tới.