Theo số liệu của Bộ Xây dựng, năm 2025 thị trường cả nước có thêm khoảng 128.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 88% so với năm 2024. Trong đó, phân khúc căn hộ chiếm 62% (hơn 80.000 sản phẩm), phân khúc nhà ở thấp tầng và đất nền chiếm 38% (khoảng 47.000 sản phẩm), lần lượt gấp 2 lần và 2,5 lần so với năm trước.

Sự gia tăng nguồn cung này phản ánh xu hướng tái cấu trúc rõ nét theo hướng tập trung vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn – nơi tốc độ đô thị hóa vẫn duy trì ở mức cao. Đặc biệt, chương trình phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh: năm 2025 hoàn thành khoảng 102.000 căn; năm 2026 dự kiến trên 110.000 căn, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030.

Việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và căn hộ giá phù hợp giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh thực chất giữa các chủ đầu tư. Trong bối cảnh mới, cạnh tranh không còn xoay quanh giá bán hay khuyến mãi, mà chuyển sang chất lượng hạ tầng, hệ thống tiện ích và khả năng kết nối với giao thông công cộng (MRT, BRT). Những dự án có kết nối thuận tiện với trung tâm đô thị, hạ tầng đồng bộ và dịch vụ đầy đủ sẽ có lợi thế hấp thụ tốt hơn.

Quá trình sáp nhập địa giới hành chính và mở rộng không gian đô thị tại nhiều địa phương đang tạo ra dư địa phát triển trung và dài hạn. Các khu vực ven đô, đô thị vệ tinh và những địa phương có dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia đi qua được dự báo trở thành “điểm nóng” thu hút đầu tư trong những năm tới.

Việc mở rộng hệ thống cao tốc, vành đai và các trục giao thông liên vùng thúc đẩy xu hướng giãn dân ra khu vực phụ cận – nơi mặt bằng giá bất động sản còn thấp hơn khu vực trung tâm. Tuy nhiên, hạ tầng không còn là yếu tố đủ để bảo đảm thành công. Trong bối cảnh dòng tiền có nhiều kênh lựa chọn thay thế như chứng khoán, vàng, tiền gửi, sản phẩm bất động sản muốn hấp thụ tốt phải chứng minh được hiệu quả khai thác thực tế.

Như vậy, yếu tố quyết định không chỉ là vị trí gắn với hạ tầng, mà còn là pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Xu hướng phát triển bền vững và thay đổi hành vi đầu tư

Khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, đặc biệt các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản, buộc doanh nghiệp phải công khai minh bạch hồ sơ pháp lý, tiến độ triển khai và phương án tài chính. Sự minh bạch hóa dữ liệu, quản lý giao dịch và công khai thông tin quy hoạch, lịch sử giao dịch sẽ thu hẹp không gian cho các đợt "thổi giá" theo tin đồn.

Điều này có thể làm dòng tiền đầu cơ suy giảm trong ngắn hạn, nhưng lại tạo nền tảng cho thị trường tái cân bằng và quay về phục vụ nhu cầu ở thực trong trung và dài hạn.

Tâm lý người mua cũng thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, người mua nhà và nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới là uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án, tiến độ xây dựng và khả năng cho thuê, tạo dòng tiền.

Tư duy lướt sóng dần được thay thế bằng chiến lược tích lũy tài sản dài hạn. Bất động sản quay trở lại bản chất là tài sản gắn với nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh ổn định.

Cùng với đó, năm 2026 được dự báo chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Các sản phẩm căn hộ giá phù hợp, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và dự án có khả năng tạo dòng tiền sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Ngược lại, những dự án: Pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng thiếu đồng bộ, giá bán vượt quá sức mua và không có khả năng tạo dòng tiền sẽ gặp khó khăn trong thanh khoản.

Thị trường không còn nhiều dư địa để "đi chậm và sửa sai". Áp lực tăng trưởng bền vững đòi hỏi chủ đầu tư phải chuyển sang mô hình quản trị minh bạch, kiểm soát rủi ro tốt hơn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế.

Việc tháo gỡ pháp lý cho khoảng 1.000 dự án tồn đọng trong năm 2025 giúp cải thiện nguồn cung, đồng thời gia tăng cạnh tranh thực chất. Thanh khoản trở nên chọn lọc, biên lợi nhuận thu hẹp và rủi ro kinh doanh gia tăng, đặc biệt với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Thách thức về vốn và áp lực tài chính

Một yếu tố then chốt của năm 2026 là kênh vốn tín dụng dự kiến khó khăn hơn. Trong bối cảnh rủi ro nợ xấu bất động sản tăng và định hướng kiểm soát tăng trưởng tín dụng, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp sẽ bị sàng lọc chặt chẽ hơn.

Mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà. Khi giá bất động sản tại các đô thị lớn đã cao so với thu nhập bình quân, chi phí vốn gia tăng sẽ thu hẹp nhóm khách hàng có khả năng tham gia, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong các quý II và IV/2026 cũng tạo ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể. Doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đối diện với nguy cơ lớn hơn trong quá trình huy động vốn mới.

Từ góc nhìn xếp hạng tín nhiệm, năm 2026 sẽ là phép thử về chất lượng bảng cân đối kế toán, khả năng quản trị dòng tiền và năng lực quản trị rủi ro của các chủ đầu tư.

Theo đó, thị trường năm 2026 chịu tác động mạnh của sáu nhóm chính sách lớn:

Thứ nhất, đột phá về thể chế phát triển nhà ở xã hội, chuyển từ quản lý chặt “đầu vào” sang trao quyền chủ động và thực hiện cơ chế hậu kiểm, giúp rút ngắn thời gian triển khai và khơi thông nguồn lực.

Thứ hai, sửa đổi các quy định về xây dựng và quy hoạch, giảm chồng chéo pháp luật, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Thứ ba, các nghị quyết và nghị định mới tháo gỡ vướng mắc cho dự án tồn đọng, giải phóng nguồn lực đất đai và gia tăng nguồn cung.

Thứ tư, chính sách khơi thông dòng vốn trung và dài hạn, phát triển quỹ nhà ở quốc gia và xử lý nợ xấu gắn với bất động sản.

Thứ năm, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương, rút ngắn quy trình hành chính và nâng cao tính chủ động trong quản lý.

Thứ sáu, triển khai hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tăng tính công khai, minh bạch, hạn chế đầu cơ.

Các chính sách này cho thấy sự chuyển dịch từ tư duy “quản lý chặt về thủ tục” sang “quản lý hiệu quả nguồn lực”, tạo nền tảng thể chế tương đối đầy đủ cho giai đoạn phát triển mới.

Kịch bản phát triển và định hướng chiến lược

Trong bức tranh tổng thể, kịch bản “trung tính” – thị trường phát triển sôi động nhưng không bùng phát cực đoan – được đánh giá có xác suất cao trong giai đoạn 2025–2030.

Năm 2026 được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”. Phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Tuy nhiên, sự sàng lọc sẽ mạnh mẽ hơn: Dự án phải bảo đảm pháp lý minh bạch; hạ tầng và tiện ích đồng bộ; mức giá phù hợp sức mua; và có khả năng khai thác sử dụng hoặc cho thuê ngay.

Đối với nhà đầu tư, chiến lược phù hợp là kiểm soát tỷ lệ vay ở mức an toàn, ưu tiên tài sản có dòng tiền và xác định chu kỳ nắm giữ dài hơn. Việc phân bổ danh mục hợp lý, cân bằng giữa an toàn và tăng trưởng sẽ là chìa khóa trong chu kỳ mới.

Thị trường bất động sản năm 2026 bước vào giai đoạn chuyển đổi mang tính cấu trúc. Khi dư địa tăng trưởng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn dần thu hẹp, “cuộc chơi” nghiêng về những chủ đầu tư có chiến lược kinh doanh phù hợp, quản trị rủi ro tốt và năng lực tài chính vững mạnh.

Quá trình sàng lọc không chỉ loại bỏ dòng tiền đầu cơ mang tính “nóng”, mà còn đặt nền móng cho một thị trường phát triển bền vững hơn – nơi nhu cầu ở thực và giá trị khai thác tài sản dài hạn giữ vai trò trung tâm.

Saigon Ratings nhận định, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản vẫn có nhiều nền tảng và dư địa phát triển tích cực, nhờ tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu nhà ở lớn của các tầng lớp dân cư. Tuy nhiên, thị trường không còn nhiều dư địa để "đi chậm và sửa sai", phát triển dựa trên kỳ vọng tăng giá đơn thuần. Thay vào đó, áp lực tăng trưởng bền vững đòi hỏi các chủ đầu tư dự án bất động sản phải chuyển sang mô hình minh bạch hơn, kiểm soát rủi ro tốt hơn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế.

(*) Ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings