Một thập niên giá tăng nhờ kỳ vọng, không nhờ dòng tiền

Trong nhiều năm qua, giá bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM liên tục tăng mạnh, trong khi giá cho thuê và khả năng khai thác lại tăng chậm hơn đáng kể. Thực tế này khiến khoảng cách giữa giá bán và giá trị sử dụng ngày càng được nới rộng, đặt ra câu hỏi về tính bền vững của mặt bằng giá hiện nay.

Chia sẻ với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng dữ liệu thị trường trong 10 năm cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ rệt giữa giá bán và giá trị khai thác. Nhiều tài sản gần như không tạo ra dòng tiền, thậm chí bị bỏ hoang trong thời gian dài, vẫn tăng giá mạnh chỉ nhờ kỳ vọng.

“Một mảnh đất trống không tạo ra một đồng dòng tiền, một căn nhà bỏ hoang nhiều năm vẫn có thể tăng giá gấp 2-3 lần chỉ nhờ tin đồn, quy hoạch” - ông Tuấn nhận định.

Chính cơ chế kỳ vọng này đã góp phần đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao, trong khi hiệu quả sử dụng đất, một chỉ số quan trọng phản ánh chất lượng tăng trưởng lại không cải thiện tương xứng. Thị trường phát triển theo chiều rộng, dựa nhiều vào đầu cơ, tích trữ tài sản và “lướt sóng”, thay vì dựa trên nhu cầu ở thực hay khả năng khai thác kinh tế.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, giai đoạn này đang đi đến hồi kết. Từ năm 2026 trở đi, thị trường bất động sản được dự báo sẽ bước vào một trạng thái hoàn toàn mới, khi hàng loạt chính sách về dữ liệu, tín dụng và thuế đồng loạt phát huy tác dụng, buộc bất động sản phải quay về đúng bản chất kinh tế của nó là tạo ra dòng tiền và giá trị sử dụng thực.

Một trong những thay đổi mang tính nền tảng là việc triển khai mã định danh bất động sản từ ngày 1/3/2026. Có thể hiểu, mỗi mảnh đất, mỗi ngôi nhà sẽ có một “căn cước công dân” riêng, gắn với thông tin về chủ sở hữu, vị trí, tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch.

Tác động lớn nhất của hệ thống định danh này, theo các chuyên gia, không chỉ nằm ở quản lý nhà nước, mà còn ở minh bạch hóa dữ liệu thị trường. Khi thông tin được chuẩn hóa và liên thông, các hiện tượng như mua bán hai giá, kê khai giá thấp để né thuế, hay “thổi giá” dựa trên tin đồn sẽ ngày càng khó tồn tại.

“Giá bất động sản khi đó sẽ được đặt lên bàn cân so sánh trực tiếp với giá cho thuê, khả năng khai thác và hiệu quả sử dụng đất. Một câu hỏi rất đơn giản nhưng mang tính quyết định sẽ được đặt ra: bất động sản này tạo ra bao nhiêu tiền mỗi năm?” – ông Tuấn nói.

Sự thay đổi này đánh dấu bước chuyển quan trọng trong cách thị trường tự định giá. Từ chỗ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai, bất động sản buộc phải chứng minh giá trị thông qua dòng tiền hiện tại và bền vững.

“Bộ ba” buộc thị trường quay về giá trị thực

Không dừng lại ở dữ liệu, quá trình “bẻ lái” thị trường bất động sản còn được củng cố bởi các chính sách về tín dụng và thuế, những công cụ có tác động trực tiếp đến hành vi của nhà đầu tư.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, một trong những chính sách được đánh giá có tác động trực tiếp đến mặt bằng giá bất động sản là dự thảo Nghị quyết 66 về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Điểm then chốt trong dự thảo nhằm kiểm soát giá bất động sản là quy định tỷ lệ cho vay tối đa đối với bất động sản thứ hai dự kiến giảm xuống 50%, và với bất động sản thứ ba chỉ còn khoảng 30%. Đây là sự thay đổi rất rõ trong tư duy điều hành.

“Nhà nước không còn nhìn bất động sản như một ‘tài sản cất giữ’, mà là một ‘tài sản phải chứng minh hiệu quả kinh tế’” - ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.

Khi tín dụng bị siết theo hướng phân biệt rõ giữa nhu cầu ở thực và đầu tư tích trữ, các ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng buộc phải thay đổi cách định giá tài sản. Thay vì cho vay dựa trên “giá kỳ vọng”, dòng vốn sẽ ưu tiên những bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, như nhà ở cho thuê, mặt bằng kinh doanh hiệu quả, kho xưởng hay bất động sản công nghiệp.

Song song với tín dụng, dự thảo đánh thuế căn nhà thứ hai được xem là “mảnh ghép” tiếp theo trong chuỗi chính sách tái cấu trúc thị trường. Theo các chuyên gia, chính sách này không đơn thuần nhằm tăng thu ngân sách, mà hướng đến việc gia tăng chi phí nắm giữ đối với các tài sản không được khai thác hiệu quả.

Ông Tuấn cho rằng khi chi phí thuế, lãi vay và chi phí cơ hội cùng lúc tăng lên, chiến lược “ôm nhà chờ giá” sẽ không còn là lựa chọn hợp lý. Nhà đầu tư buộc phải tự trả lời hai câu hỏi cốt lõi. Thứ nhất, bất động sản có tạo ra dòng tiền đủ để bù đắp chi phí hay không? Thứ hai, nếu không khai thác, giá trị của việc nắm giữ dài hạn còn ý nghĩa gì?

Theo ông Tuấn, chính sách thuế này sẽ tác động mạnh nhất đến phân khúc đầu cơ và tích trữ tài sản nhàn rỗi, nơi bất động sản tồn tại chủ yếu nhờ kỳ vọng tăng giá. Ngược lại, nó sẽ tạo áp lực đưa tài sản vào sử dụng thực tế như cho thuê, kinh doanh hay phục vụ nhu cầu ở thật.

Trong giai đoạn chuyển tiếp, thị trường được dự báo sẽ sàng lọc và phân hóa mạnh. Nhóm bất động sản không gắn với nhu cầu ở, làm việc hay sản xuất được nhận định sẽ suy yếu rõ rệt, bao gồm các khu đất bỏ hoang, dự án xa trung tâm, thiếu hạ tầng hoặc những tài sản chỉ được mua để “giữ chỗ” chờ tăng giá.

Ở chiều ngược lại, các phân khúc có nhu cầu thực và khả năng khai thác tốt được dự báo sẽ dần chiếm ưu thế, như chung cư tại khu vực có nhu cầu ở cao, nhà ở cho thuê, kho xưởng, logistics, bất động sản công nghiệp, mặt bằng kinh doanh hiệu quả và các loại hình phục vụ trực tiếp cho hoạt động sản xuất - dịch vụ.

“Khi bất động sản được đối xử như vàng để tích trữ và chờ tăng giá, thì chính các chính sách về thuế, tín dụng và dữ liệu sẽ buộc nó phải quay lại đúng vai trò là tạo giá trị cho nền kinh tế” - ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.