Doanh nghiệp chịu áp lực từ cơ chế cũ

Trước khi Nghị định 225 ra đời, các doanh nghiệp tham gia dự án sử dụng đất phải đối mặt với nhiều rào cản. Theo Nghị định 115/2024, nhà đầu tư không chỉ cần đủ năng lực tài chính mà còn phải có kinh nghiệm triển khai dự án tương tự. Điều này khiến doanh nghiệp trẻ, năng động nhưng chưa từng triển khai dự án lớn gần như không thể tham gia. Họ thường phải liên danh với các đơn vị có kinh nghiệm hoặc “mượn” kinh nghiệm để đủ điều kiện, dẫn đến chi phí và rủi ro phát sinh.

Áp lực tài chính cũng là một thách thức lớn. Cách tính tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước (NSNN) dựa trên giá đất tham chiếu, bao gồm cả các giá trúng đấu giá bất thường, khiến doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn cao hơn khả năng thực tế. Tình trạng này đặc biệt gây khó cho các dự án quy mô lớn, kéo dài thời gian thu hồi vốn.

Không chỉ vậy, đối với các dự án trọng điểm từ hạ tầng giao thông đến lấn biển, cơ chế lựa chọn nhà đầu tư chưa rõ ràng khiến tiến độ bị trì hoãn. Nhiều dự án bị “treo” do thủ tục kéo dài hoặc không xác định được nhà đầu tư đủ năng lực.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, nhận định: “Cơ chế đấu thầu thời gian qua còn nhiều bất cập, chưa minh bạch. Việc xác định giá đất, chi phí bồi thường… chưa rõ ràng dẫn tới không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực. Thủ tục dự án thường kéo dài từ 6 tháng đến cả năm, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn về vốn và nhân lực triển khai”.

Nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp gặp khó khăn có thể tóm gọn trong ba điểm. Thứ nhất, tiêu chí kinh nghiệm cứng nhắc khiến doanh nghiệp mới gần như không thể cạnh tranh. Thứ hai, giá đất tham chiếu bất ổn tạo ra “giá ảo”, khiến mức nộp ngân sách nhà nước vượt khả năng tài chính. Thứ ba, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp đặc biệt chưa có hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến dự án trọng điểm bị trì hoãn, doanh nghiệp mất cơ hội triển khai và tiếp cận vốn kịp thời.

Ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, chia sẻ trong cuộc trao đổi với VietnamFinance: “Điểm nghẽn lớn nhất là chi phí đất và giải phóng mặt bằng. Việc xác định giá đất, miễn/giảm tiền sử dụng đất, thủ tục thu hồi - bồi thường - tái định cư… vẫn phức tạp. Nghị định đấu thầu chỉ tháo gỡ một phần; phần còn lại cần đồng bộ với Luật Đất đai và các văn bản tài chính đất đai để doanh nghiệp chủ động triển khai dự án”.

Cơ hội từ Nghị định 225

Nghị định 225 mang đến những cải thiện được doanh nghiệp quan tâm. Việc bỏ tiêu chí kinh nghiệm bắt buộc giúp nhà đầu tư chỉ cần đáp ứng năng lực tài chính, còn kinh nghiệm chỉ dùng để xếp hạng khi các nhà đầu tư có cùng tổng điểm. Điều này tạo cơ hội cho các nhà đầu tư mới, tăng tính cạnh tranh trên thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp phân tích: “Kinh nghiệm không phải lúc nào cũng là điều kiện bắt buộc. Với những dự án đặc thù như đường sắt tốc độ cao, năng lực tổ chức và kinh nghiệm vẫn quan trọng. Doanh nghiệp nhỏ khó tận dụng lợi ích từ Nghị định 225, vì tiêu chí tài chính vẫn là rào cản số một. Tuy nhiên, với các doanh nghiệp đã có vốn và nhân sự đủ mạnh, cơ chế mới giúp họ tham gia dự án dễ dàng hơn, giảm rủi ro pháp lý và chi phí liên danh”.

Một cải thiện quan trọng khác là điều chỉnh cách tính tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước. Việc loại bỏ các mức giá trúng vượt quá 20% giá sàn khỏi danh mục tham chiếu giúp giảm “giá ảo”, nâng hệ số an toàn vốn và giảm áp lực tài chính. Ông Hiệp nhận xét: “Việc loại bỏ giá trúng đấu giá bất thường giúp dự án an toàn hơn, doanh nghiệp không phải chạy theo giá ảo, từ đó tăng khả năng khả thi về tài chính”.

Cơ chế chỉ định nhà đầu tư trong các trường hợp đặc biệt cũng mở ra cơ hội rút ngắn thủ tục cho doanh nghiệp đủ năng lực. Nghị định mở rộng các trường hợp được chỉ định, từ dự án công nghệ chiến lược, hạ tầng số, dự án cần đẩy nhanh tiến độ, đến lấn biển và TOD. Theo ông Lê Đình Chung, quy trình rút gọn từ phê duyệt hồ sơ yêu cầu đến đàm phán hợp đồng giúp doanh nghiệp tiết kiệm nhiều tháng triển khai dự án.

Các ưu đãi khác cũng trực tiếp tác động đến doanh nghiệp. Doanh nghiệp khoa học công nghệ, khởi nghiệp, hoặc nhà đầu tư nước ngoài cam kết chuyển giao công nghệ được cộng điểm khi chấm thầu, khuyến khích tham gia các dự án đô thị thông minh, công nghệ cao. Việc nới điều kiện chuyển nhượng vốn tại SPV sau vận hành giúp doanh nghiệp linh hoạt trong gọi vốn và M&A.

Thách thức còn tồn tại

Dù Nghị định 225 mang đến nhiều cải thiện, doanh nghiệp vẫn mong cơ chế được hoàn thiện thêm. Minh bạch tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, hướng dẫn chi tiết về vốn chủ sở hữu và hệ số an toàn vốn là điều cần thiết để tránh tranh chấp. Chuẩn hóa đấu thầu qua mạng và hoàn thiện hệ thống hồ sơ điện tử sẽ giúp doanh nghiệp giảm thời gian và chi phí vận hành hồ sơ lớn, dữ liệu bản đồ/quy hoạch.

Hướng dẫn chuyển tiếp dự án dở dang là mong đợi quan trọng, để doanh nghiệp không phải làm lại các bước đã thực hiện, giảm rủi ro kiện tụng. Chi phí đất và giải phóng mặt bằng vẫn là “nút thắt” lớn, doanh nghiệp kỳ vọng hướng dẫn đồng bộ với Luật Đất đai và các văn bản tài chính đất đai.

Ông Lê Đình Chung nhận định: “Nghị định 225 đã tháo gỡ nhiều rào cản thủ tục, mở cửa cơ chế chỉ định, chuẩn hóa tiêu chí chấm đất, tạo ưu đãi cho đổi mới sáng tạo và nới điều kiện chuyển nhượng vốn. Tuy nhiên, chi phí đất, giải phóng mặt bằng và hướng dẫn chi tiết cho dự án dở dang vẫn là những vấn đề doanh nghiệp mong muốn được tháo gỡ tiếp”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh: “Nếu cơ chế đấu thầu và chỉ định được áp dụng minh bạch, với tiêu chí rõ ràng, Nghị định 225 sẽ tạo ra một thị trường bất động sản thông thoáng, hiệu quả hơn, giảm tính ‘xin - cho’, giúp chọn đúng doanh nghiệp có năng lực, kinh nghiệm, và đã quen với địa phương. Đây là cơ hội để doanh nghiệp thực sự chủ động triển khai dự án, tiết kiệm thời gian và nguồn lực”.