Sốt giá nhà và vai trò của ngân hàng - doanh nghiệp BĐS

Năm 2016, cơn sốt BĐS Trung Quốc đạt đỉnh. Từ doanh nghiệp địa ốc, người mua nhà, môi giới đến ngân hàng – không ai muốn cơn sốt dừng lại, bởi 78% tài sản của người dân gắn với BĐS và niềm tin rằng Bắc Kinh sẽ không để thị trường sụp đổ. Giá nhà tăng phi mã, đến mức Thiên Tân đắt ngang London. Theo GMT Research (Hong Kong), một nguyên nhân quan trọng là mối quan hệ “cộng sinh” giữa doanh nghiệp BĐS và ngân hàng.

Trong giai đoạn bong bóng, doanh nghiệp địa ốc sử dụng nhiều “mánh” tài chính như lập công ty con để vay và giấu nợ, giúp bảng cân đối vẫn “đẹp” dù nợ ngầm phình to. Ngân hàng tiếp tay bằng cách bảo lãnh, thiết kế hợp đồng và thu phí, trong khi kiểm toán và luật sư “hợp pháp hóa” quy trình. Nhiều tài sản còn được thế chấp nhiều lần mà ngân hàng vẫn làm ngơ vì lợi nhuận.

Đến năm 2021, 41% tài sản ngân hàng Trung Quốc là các khoản tín dụng liên quan BĐS. Ngoài cho vay, họ còn mua trái phiếu doanh nghiệp địa ốc, vừa thu phí, vừa giúp các công ty vay rẻ hơn. Riêng giai đoạn 2017–2021, các ngân hàng thu 1,72 tỷ USD phí bảo lãnh, theo Dealogic.

Mối quan hệ “cộng sinh” ấy đã tạo ra vòng luẩn quẩn: giá nhà càng tăng, doanh nghiệp càng dễ vay; ngân hàng càng lợi nhuận cao và có động cơ tiếp tục bơm vốn, làm bong bóng BĐS thêm phình to.

Báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) cũng chỉ ra, trong mỗi đợt sóng tăng giá BĐS, luôn có kẻ hưởng lợi và người chịu thiệt. Và các định chế tài chính thường nằm ở phía được lợi: giá tài sản tăng giúp bảng cân đối của ngân hàng an toàn hơn, rủi ro nợ xấu giảm bớt, đồng thời họ có thêm dư địa mở rộng tín dụng nhờ tài sản thế chấp cao hơn.

Một chuyên gia tài chính – ngân hàng chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance rằng các ngân hàng không muốn giá BĐS giảm, bởi phần lớn khoản vay đều được thế chấp bằng nhà đất. Khi giá nhà giảm, giá trị tài sản bảo đảm sụt, buộc ngân hàng trích lập dự phòng lớn hơn. Đồng thời, tài sản rủi ro (RWA) tăng khiến hệ số an toàn vốn (CAR) giảm, làm ngân hàng bị đánh giá rủi ro cao hơn. Vì vậy, các ngân hàng có xu hướng “ủng hộ” mặt bằng giá ổn định để bảo toàn chỉ số an toàn và giảm áp lực dự phòng.

Muôn kiểu cộng sinh

Nhìn về Việt Nam, bức tranh thị trường BĐS cũng phần nào phản chiếu câu chuyện của Trung Quốc: giá nhà leo thang nhanh hơn thu nhập, còn các doanh nghiệp địa ốc lại dựa vào vốn vay ngân hàng và kênh trái phiếu.

Theo SHS, hệ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam hiện ở mức “nghẹt thở” nhất thế giới, chạm ngưỡng 27,3 lần, tức giá một căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình trong điều kiện không ăn, không mặc, không nuôi con, không dưỡng già,... Nhưng cùng lúc, BĐS lại đang là lĩnh vực được rót vốn tín dụng lớn nhất, chiếm khoảng 1/4 tổng dư nợ cho vay trong nền kinh tế, mà có thể lớn hơn nếu tính cả những khoản “núp bóng” tiêu dùng hay sản xuất. Tài sản thế chấp BĐS cũng chiếm phần áp đảo trong hệ thống ngân hàng, lên tới 70 - 80%.

Với sự “trùng hợp” như vậy, không phải ngẫu nhiên mà nhiều người đặt câu hỏi liệu rằng có “sợi dây liên kết” nào giữa ngân hàng và chủ đầu tư BĐS trong việc đẩy giá thị trường lên cao?

Theo SHS, ngân hàng lựa chọn cho vay dựa trên cân nhắc thực tế giữa rủi ro và lợi nhuận. So với nhà máy, dự án BĐS dễ thẩm định và định giá hơn, tài sản như đất đai, công trình có thể cầm cố và thanh lý ổn định, trong khi máy móc nhanh mất giá, đầu ra sản xuất khó lường. Hơn nữa, cho vay BĐS thường chia nhỏ theo tiến độ, dễ kiểm soát, còn vay xây nhà máy mỗi lần giải ngân thường lớn và kỳ hạn dài. Vì vậy, sự “ưu ái” BĐS của ngân hàng có cơ sở tài chính, không hẳn thiên vị.

Đồng quan điểm, chuyên gia Lê Hoài Ân cho rằng, việc tỷ trọng tín dụng BĐS tăng nhanh chưa đủ để khẳng định có sự “bắt tay” lợi ích giữa ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, ông thừa nhận vẫn tồn tại những trường hợp lách luật.

Một chiêu phổ biến là định giá tài sản bảo đảm thiếu tính độc lập, hoặc dựa trên dữ liệu giao dịch không chính xác, qua đó giúp doanh nghiệp vay được số vốn lớn hơn nhiều so với năng lực thực tế. Trong vụ án Phạm Công Danh trước đây, ngân hàng VNCB đã cho vay 5.000 tỷ đồng với tài sản bảo đảm là 13 lô đất của Tập đoàn Thiên Thanh - vốn đang được thế chấp tại ngân hàng khác. Đáng chú ý, những lô đất này còn được định giá cao gấp bốn lần so với mức định giá trước đó để hợp thức hóa khoản vay khổng lồ.

Một hình thức khác là sự liên thông giữa tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu để nuôi dự án, rồi dùng chính dự án đó làm tài sản bảo đảm cho khoản vay ngân hàng khác. Về hình thức, dòng tiền vẫn hợp pháp nhưng về bản chất, rủi ro được “đánh vòng” qua lại trong cùng hệ thống, ông Lê Hoài Ân cho hay.

Một cán bộ ngân hàng lâu năm cũng thừa nhận, có “muôn hình vạn trạng” cách thức để ngân hàng tăng “bơm vốn” cho doanh nghiệp BĐS nhằm giúp đôi bên cùng có lợi mà không vi phạm quy định pháp luật.

Phổ biến nhất là hình thức ngân hàng liên kết với chủ đầu tư để nhận tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán giữa người mua nhà và doanh nghiệp BĐS.

“Thông thường, khi một người mua nhà muốn vay tiền để mua một căn hộ trong một dự án BĐS chưa có sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, ngân hàng sẽ không nhận thế chấp bằng chính căn nhà đó, vì căn nhà chưa hình thành và chưa có đầy đủ pháp lý. Thay vào đó, ngân hàng sẽ nhận thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư. Tuy nhiên, hình thức này không phải ngân hàng nào cũng thực hiện với bất kỳ dự án BĐS nào mà chỉ được thực hiện bởi ngân hàng tài trợ vốn cho chính dự án BĐS đó”, người này cho hay.

Về bản chất, cơ chế này biến khoản vay cho người mua thành kênh vốn gián tiếp cho chủ đầu tư: sau khi vay từ ngân hàng, người mua nộp tiền trực tiếp cho doanh nghiệp, giúp dòng tiền chảy về tay chủ đầu tư.

Một hình thức khác là hỗ trợ lãi suất, điển hình là ân hạn lãi suất, cho người mua nhà. Theo cán bộ ngân hàng trên, các doanh nghiệp BĐS thường bắt tay ngân hàng tung ra gói vay ân hạn lãi suất 0% trong 1 - 2 năm đầu, thậm chí có dự án lên tới 5 năm. Người mua được miễn lãi tạm thời, còn phần lãi này do doanh nghiệp trả thay.

Nhưng trên thực tế, khoản hỗ trợ này không hề miễn phí mà thường được chủ đầu tư tính gộp vào giá bán căn hộ, khiến người mua tưởng được ưu đãi nhưng thực chất phải trả thêm chi phí ẩn. Dòng tiền ngân hàng giải ngân dưới danh nghĩa “hỗ trợ người mua nhà” chảy thẳng về tay chủ đầu tư, giúp họ tiếp cận vốn dễ dàng hơn khi không đủ điều kiện vay trực tiếp.

Nhận thấy những mối liên kết tiềm ẩn này, nhà điều hành đã liên tục hành động để ngăn chặn tình trạng lệch pha tín dụng và “sân trước - sân sau” trong lĩnh vực BĐS. Ngay từ đầu năm, Chính phủ đã yêu cầu thanh tra toàn diện các ngân hàng có quan hệ đặc biệt với doanh nghiệp địa ốc, trong khi Thủ tướng chỉ đạo siết chặt quy trình thẩm định tín dụng, đặc biệt với các dự án có dấu hiệu “thổi giá”, “đẩy giá”.

Song song đó, Ngân hàng Nhà nước cũng áp dụng loạt biện pháp kiểm soát rủi ro: tăng hệ số rủi ro tín dụng BĐS lên tới 250%, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống còn 30%. Dù được ví như “liều thuốc đắng”, những chính sách này được xem là bước đi cần thiết để “lành mạnh hóa” mối quan hệ giữa ngân hàng - doanh nghiệp BĐS và quan trọng nhất là tránh lặp lại bài học đau thương của Trung Quốc.