Triển vọng 2026: Cung lớn, giá lên, cầu áp lực

- Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2025, điều khiến ông cảm thấy ấn tượng nhất là gì?

2025 là năm ghi dấu những đổi thay lịch sử. Một là việc sáp nhập các tỉnh thành và vận hành chính quyền địa phương hai cấp. Hai là hệ thống chính sách – pháp luật đổi thay mạnh mẽ với 86 luật và hơn 300 nghị định được ban hành. Điều này đã dẫn đến sự thay đổi to lớn trong quy trình quản lý của nhà nước, hoạt động đầu tư kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp.

Với riêng thị trường bất động sản, 2025 đánh dấu năm phục hồi mạnh nhất kể từ sau khủng hoảng, với tổng nguồn cung tăng trưởng ấn tượng. Trong đó, nổi bật là sự phát triển của phân khúc nhà ở xã hội. Nguyên nhân quan trọng là nhiều chính sách tháo gỡ vướng mắc cho các dự án dược ban hành; quá trình phê duyệt dự án trong nhiều trường hợp diễn ra cực kỳ nhanh chóng.

Một điểm nhấn khác là thị trường cho thấy sự sàng lọc khắc nghiệt: doanh nghiệp yếu kém dần bị loại khỏi cuộc chơi, trong khi doanh nghiệp lớn tiếp tục mở rộng vị thế. Thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, có khoảng một nửa tổng nguồn cung sản phẩm bất động sản hiện nay đến từ những dự án của các doanh nghiệp lớn.

- Vậy, ông cho rằng thị trường bất động sản 2026 sẽ diễn biến như thế nào?

Tôi cho rằng thị trường bất động sản 2026 sẽ tiếp tục quán tính tăng trưởng của năm 2025. Đây sẽ là năm ghi nhận nguồn cung lớn, do hàng trăm dự án nhà ở thương mại đã được tháo gỡ vướng mắc trong năm 2025 và dự kiến triển khai vào các năm 2026 – 2027. Nhìn vào số thu từ đất đạt mức kỷ lục của Hà Nội, TP. HCM trong năm 2025 cũng là một cách để chúng ta củng cố cho dự báo này.

Ngoài ra, cũng phải thấy thêm rằng, năm 2026, số lượng dự án nhà ở xã hội được triển khai cũng rất lớn. Đó là chưa kể tới việc cải tạo chung cư cũ tại các thành phố lớn được thúc đẩy thêm. Như vậy, với 3 nguồn: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ, tổng nguồn cung nhà ở sẽ rất dồi dào.

Sự gia tăng của nguồn cung cho phép người mua có quyền lựa chọn, song cũng là áp lực đối với các chủ đầu tư. Tôi cho rằng năm 2026, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ thêm phần khốc liệt. Nhiều khả năng, biên lợi nhuận của các doanh nghiệp sẽ suy giảm. 

- Với dự báo nguồn cung lớn, mức độ cạnh tranh khốc liệt hơn, ông cho rằng thanh khoản của thị trường bất động sản năm 2026 sẽ như thế nào?

Nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn, nhưng lực cầu có thể tác động bởi rủi ro lãi suất. Nếu lãi suất tăng đáng kể, giá sản phẩm bất động sản sẽ tăng lên theo, khả năng tiếp cận sản phẩm của người mua sẽ kém hơn. Lãi suất tăng cũng bào mòn động lực vay mua nhà, gia tăng áp lực trả nợ vay ngân hàng, khiến sức mua suy yếu. Tôi cho rằng lãi suất là rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản 2026.

- Có ý kiến cho rằng giá bất động sản đang tiến vào vùng đỉnh, khó có đột phá trong năm 2026. Quan điểm của ông thì sao?

Giá bất động sản, trực tiếp là giá nhà ở các thành phố lớn, hiện ở mức cao, phần nhiều vượt qua sức mua của đa số người lao động. Song, trong ngắn hạn, tôi nghĩ giá vẫn còn động lực đi lên, bởi các yếu tố của giá thành sản phẩm bất động sản vẫn đang tăng. 

Chẳng hạn tiền sử dụng đất đã tăng liên tục trong những năm qua và chưa có dấu hiệu dừng lại. Giá các nguyên vật liệu xây dựng, nhân công… cũng tăng. Trong bối cảnh như vậy, kể cả chủ đầu tư có chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn, giá cũng rất khó giảm xuống.

Vì vậy, tôi cho rằng, song song với việc tăng nguồn cung có giá hợp lý (như nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội), nhà nước cần quản lý giá đất để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

- Nhìn theo phân khúc và địa bàn, ông dự báo dòng tiền đầu tư bất động sản năm 2026 sẽ đổ vào đâu?

Bất động sản nhà ở đô thị sẽ vẫn hút tiền nhất trong năm 2026. Tuy nhiên, tôi cho rằng giá nhà nội đô thành phố lớn đã rất cao, khó có sự đột phá. Trong khi đó, nhà vùng ven và các khu vực sẽ hình thành đô thị TOD sẽ có tiềm năng tốt nên sẽ thu hút được dòng tiền. 

Xét theo địa bàn thì mỗi tỉnh, thành sẽ có một cơ hội khác nhau. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể cân nhắc triển vọng phát triển của từng tỉnh, nhất là khi thị trường đang tái định hình khu vực trung tâm sau sáp nhập.

Theo phân khúc, giữa cao tầng và thấp tầng thì nhiều khả năng, nhà đầu tư ưa chuộng thấp tầng hơn. Nguyên do là cung thấp tầng ít hơn, trong khi năm 2026 dự kiến sẽ có làn sóng cung cao tầng khá lớn. Mặt khác, thấp tầng gắn liền với đất mà tốc độ tăng giá đất rất nhanh, nên biên lợi nhuận của thấp tầng sẽ cao hơn cao tầng.

Thời kỳ mới – tham vọng mới

- Triển vọng của thấp tầng có phải là nguyên do khiến GP.Invest tập trung vào làm thấp tầng tại các tỉnh phía Bắc?

GP.Invest đã phát triển một loạt dự án cao tầng tại Hà Nội như: Nam Đô Complex, Tràng An Complex, The Nine… Khi mở rộng ra các tỉnh phía Bắc, chúng tôi muốn hướng tới việc phát triển các khu đô thị đồng bộ, chứ không chỉ dừng lại ở việc xây dựng các toà tháp chung cư. Như tại Phú Thọ, GP.Invest đã phát triển thành công Palm Manor - khu đô thị đồng bộ đầu tiên của tỉnh. Dự án đã làm thay đổi phong cách sống của người dân Phú Thọ, từ chỗ ưa thích mua đất nền sang sở hữu nhà ở trong khu đô thị hiện đại, đồng bộ. Vì thế, dự án được thị trường đón nhận tốt, mang lại hiệu quả tốt cho công ty.

- Đầu năm 2026, GP.Invest công bố dự án Evergreen Estate tại Lạng Sơn. Tại sao tập đoàn lại quyết định đầu tư vào một thị trường còn tương đối sơ khai như Lạng Sơn?

Dù là thị trường còn tương đối mới đối với nhà đầu tư miền Bắc, nhưng Lạng Sơn rất tiềm năng. Những năm qua, hạ tầng của tỉnh được đầu tư mạnh mẽ và ngày càng hoàn thiện. Ngân sách cho hạ tầng của Lạng Sơn đến 2030 ước tính lên tới 30.000 tỷ đồng, đây là động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế, mở rộng không gian đô thị và nâng cao khả năng liên kết vùng. 

Bên cạnh đó, Lạng Sơn sở hữu nền kinh tế biên mậu chủ lực, với kim ngạch xuất nhập khẩu các loại hình đạt khoảng 70 tỷ USD/năm và tổng thu ngân sách khoảng 4.000 tỷ đồng/năm, qua đó hình thành tầng lớp doanh nghiệp và cư dân có tiềm lực tài chính tích lũy ổn định.

Đặc biệt, Lạng Sơn còn thiếu vắng các dự án bất động sản cao cấp được đầu tư bài bản, đủ khả năng đáp ứng nhu cầu nâng tầm không gian sống và khẳng định vị thế của giới tinh hoa địa phương. 

Trên thực tế, việc phát triển một khu đô thị đẳng cấp tại Lạng Sơn ban đầu cũng vấp phải những lo ngại về tính khả thi, tệp khách hàng… Nhưng chúng tôi nhận định thị trường Lạng Sơn cũng có nét tương đồng với Phú Thọ. 2 năm trước, khi làm Palm Manor, ngay cả lãnh đạo cấp cao của tỉnh Phú Thọ cũng e dè rằng dự án khó bán. Nhưng thực tế đã cho thấy dự án được chào đón nồng nhiệt. Chúng tôi tin rằng Evergreen Estate sẽ đạt được thành công tương tự Palm Manor.

Mặt khác, Evergreen Estate là dự án cao cấp, phát triển theo mô hình “compound” (khép kín), chỉ dành cho tầng lớp thu nhập cao, vì thế chúng tôi không quá lo lắng về tệp khách hàng.

- Nhưng như ông chia sẻ phía trên rằng thanh khoản thị trường 2026 sẽ đối diện áp lực…?

Có một thực tế là từ trước đến nay, GP.Invest chưa khi nào bán giá cao cho sản phẩm của mình. Chẳng hạn với Tràng An Complex, tại thời điểm mở bán, chúng tôi chỉ đặt giá 32 – 35 triệu đồng/m2, trong khi giao dịch thứ cấp sau đó có thể đạt 40- 45 triệu đồng/m2. Hay tại The Nine, giá mở bán chỉ là 45 – 50 triệu đồng/m2, trong khi hiện nay giá đã đạt 90 – 100 triệu đồng/m2. 

Nếu chủ trương bán chậm, găm hàng lại đợi thị trường tăng giá, chúng tôi có thể đạt được lợi nhuận lớn hơn. Song, quan điểm của GP.Invest là phải để cho khách hàng của mình có lợi ích khi mua sản phẩm. Vì vậy, dự án của tập đoàn luôn được hấp thụ rất nhanh. Không phải ngẫu nhiên mà GP.Invest có tệp khách hàng thân thiết, luôn đồng hành tại mỗi dự án. Như với Evergreen Estate, dù mới khởi công, nhưng đã có khá nhiều khách hàng “đặt chỗ” ngay từ bây giờ.

- Ngoài Evergreen Estate, GP.Invest còn kế hoạch nào khác trong năm 2026?

Năm 2026, GP.Invest quyết định mở rộng đầu tư trên nhiều địa bàn. Tập đoàn dự kiến phát triển 5 dự án. Bên cạnh Evergreen Estate, tập đoàn sẽ làm 4 dự án khác ở hai mảng: đô thị và công nghiệp. Một là dự án Palm Manor – giai đoạn 2, quy mô 21ha, trong đó có 2ha là nhà ở xã hội cao tầng. Hai là dự án khu công nghiệp tại tỉnh Hải Dương, quy mô 150ha. Ba là khu nhà ở tại Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, dự kiến khởi công tháng 6/2026. Bốn là một dự án tại trung tâm Hà Nội.

- Việc mở rộng đầu tư như vậy dường như không giống với “phong cách Nguyễn Quốc Hiệp”: thận trọng, chắc chắn?

Việc làm từng dự án và việc làm cùng lúc nhiều dự án không mâu thuẫn với nhau, vì GP.Invest luôn kiên định với nguyên tắc đầu tư chắc chắn. Sở dĩ chúng tôi tự tin làm nhiều dự án cùng lúc bởi 2 lý do. Một là năm qua, GP.Invest đã hoàn tất việc tăng vốn điều lệ. Cùng với khoản lợi nhuận tích luỹ từ các dự án đã triển khai, nền tảng tài chính của tập đoàn đã được nâng lên một tầm cao mới, đủ sức phát triển nhiều dự án cùng lúc. Trên thực tế, GP.Invest luôn duy trì tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) dưới 2 lần, bảo đảm an toàn vốn. 

Hai là về nhân sự. Tới tời điểm hiện nay, đội ngũ lãnh đạo, nhân sự chất lượng cao của tập đoàn đã được mở rộng đáng kể. Trước đây, dù là chủ tịch HĐQT, tổng giám đốc, tôi vẫn thường xuyên phải xuống công trường để giám sát. Nhưng từ dự án Palm Manor trở đi, phải 1 – 2 tháng tôi mới cần xuống công trường một lần, vì anh em đã trưởng thành và làm rất tốt rồi.

- Thị trường bất động sản đã vượt qua khủng hoảng 2022 – 2024 và đang trông giai đoạn tái định hình hậu kỳ khủng hoảng. Đây là giai đoạn “tạo sao”, nơi những “ông lớn” tiếp tục khuếch trương thế lực, còn những doanh nghiệp cỡ vừa vươn lên thành “ông lớn”. Sự mở rộng đầu tư của GP.Invest phải chăng là việc tận dụng giai đoạn sau khủng hoảng của thị trường bất động sản để vươn lên?

Sau khủng hoảng 2022 – 2024, thị trường bất động sản đã thanh lọc mạnh mẽ, các doanh nghiệp làm ăn chộp giật, không đủ uy tín và năng lực đã bị đào thải, thị trường chỉ còn những doanh nghiệp chuyên nghiệp. GP.Invest đã chứng minh được mình là doanh nghiệp có uy tín cao và năng lực vững chắc để trụ lại trên thị trường. 

Hiện nay, thị trường đang tiến vào chu kỳ tăng trưởng mới và GP.Invest có đủ nguồn lực để nắm bắt cơ hội. Đại hội đồng cổ đông thường niên GP.Invest vừa qua cũng đã nhất trí chuyển đổi hoạt động sang một thời kỳ mới, mở rộng đầu tư để nâng cao hiệu quả hoạt động và xác lập vị thế mới.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng xác định rằng 2026 là một năm mà thị trường gia tăng mức độ cạnh tranh. Việc đầu tư nhiều dự án, trên nhiều phân khúc, sẽ giúp pha loãng rủi ro và nâng cao hiệu quả trong điều kiện thuận lợi.

- Thị trường bất động sản đang tái định hình khung khổ pháp lý thông qua việc sửa đổi Luật Đất đai và sắp tới là sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Ông nhìn nhận như thế nào về cơ hội và thách thức từ sự sửa đổi này?

Luật pháp không cố định, mà luôn đổi mới để tương thích với thực tiễn. Cơ hội luôn tồn tại, thách thức luôn hiện hữu, không bao giờ hết được. Tôi cho rằng pháp luật đất đai, bất động sản hiện nay đã và đang tạo ra những cơ hội nhiều hơn là thách thức. Có tận dụng và chuyển hoá cơ hội thành kết quả được hay không là tuỳ thuộc vào mỗi doanh nghiệp.

- Trong giai đoạn mới của thị trường, ông có khuyến nghị gì cho nhà đầu tư?

Bất động sản là cuộc chơi đường dài, vì vậy trước hết, nhà đầu tư cần bảo đảm an toàn vốn trong mỗi quyết định “xuống tiền”. Trong một thị trường đa dạng nguồn cung, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn. Vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc việc đầu tư ở đâu, dự án nào, chủ đầu tư nào. Tôi cho rằng nhà đầu tư nên ưu tiên cho những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và triển vọng trung – dài hạn.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!