Trong dự thảo Tờ trình sửa đổi Luật Đất đai, Bộ NN&MT nhấn mạnh việc Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất; khắc phục việc giá đất khi giao đất cho tổ chức để thực hiện dự án quá cao thời gian qua. Hệ lụy của việc giá đất tăng đã phần nào thể hiện khi giá bất động sản cũng bị đẩy lên cao, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.

Từ đó, Tờ trình sửa đổi Luật đề xuất Nhà nước quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp khi giao đất phải dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành phù hợp với thực tế địa phương. Theo phương án này, giá đất tại thị trường sơ cấp (khi Nhà nước trực tiếp phân bổ nguồn lực đất đai) sẽ được khống chế trên cơ sở bảng giá được ấn định sẵn, có tính chất "bình ổn".

Kèm theo Tờ trình, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã sửa Điều 160 để bỏ hoàn toàn khái niệm "giá đất cụ thể", thay thế bằng "hệ số điều chỉnh giá đất". Đồng thời, dự thảo Luật sửa đổi cũng sửa Điều 159, mở rộng tối đa phạm vi áp dụng của bảng giá đất do Nhà nước ban hành để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, về mặt bản chất thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong luật hiện nay (phương pháp lấy giá đất trong bảng giá nhân với hệ số K) sẽ được mở rộng để Nhà nước tính tiền khi bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi, đồng thời tính tiền mà người sử dụng đất, tổ chức kinh tế phải nộp khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Một cách tổng quát, công cụ tài chính đất đai (ở cả "đầu thu" và "đầu chi") của Nhà nước sẽ đều xoay quanh bảng giá đất.

Để khẳng định quyền kiểm soát và quyết định giá đất của Nhà nước, dự thảo Luật sửa đổi cũng sửa Điều 158, bỏ "nguyên tắc thị trường" trong các phương pháp định giá đất, đồng thời khẳng định "vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất". Dự thảo Luật sửa đổi đồng thời sửa Điều 155 để quy định "Tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất", được hiểu là một giải pháp sử dụng các hệ số để "bình ổn" giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục đích, định hướng của Nhà nước.

Mục đích của tất cả những đề xuất này như trong thuyết minh là để kiềm chế giá đất, giá bất động sản không bị đẩy quá cao như thời gian qua, vốn đã gây ra những khó khăn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Những câu hỏi lớn cần lời đáp?

Một cách tổng quát, bên cạnh việc cần sửa luật để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (sau khi bỏ cấp huyện), một mục tiêu của sửa đổi Luật Đất đai là để kiềm chế giá đất - yếu tố đầu vào của nền kinh tế. Đây sẽ là sự sửa đổi lớn, làm thay đổi toàn bộ nền tảng lý luận để cấu thành Luật Đất đai hiện hành.

Mặc dù vậy, vẫn còn đó ít nhất hai câu hỏi lớn cần được trả lời trong phương án sửa đổi Luật Đất đai. Câu hỏi thứ nhất, làm thế nào để giải quyết mâu thuẫn giữa một bên là nhu cầu kiểm soát giá đất, kiểm soát tiền thu từ đất để không bị tăng quá cao với một bên là nhu cầu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua các cơ chế cạnh tranh, minh bạch?

Đây rõ ràng là một điểm xung khắc giữa các mục tiêu quản lý. Giải pháp Nhà nước quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp khi giao đất dựa trên bảng giá đất sẽ dẫn tới giá đất có tính chất phi thị trường, được ấn định thông qua cơ chế hành chính. Điều đó sẽ làm suy yếu, thậm chí vô hiệu hóa các công cụ thị trường trong phân bổ nguồn lực đất đai (cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).

Theo Luật Đất đai hiện nay, Nhà nước cơ bản giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu để đảm bảo tính thị trường, cạnh tranh, minh bạch nhưng nhược điểm là sẽ đẩy giá đất lên cao. Vậy làm thế nào để giá đất được kiểm soát, không bị tăng cao mà vẫn giao được đất đến đúng người cần, tránh cơ chế giao đất chỉ định, dễ hình thành cơ chế "sân sau", phát sinh nguy cơ lợi ích nhóm, nhũng nhiễu, tiêu cực?

Vấn đề thứ hai là giả định phương án sửa luật hiện nay có tác dụng làm giảm giá đất, giảm gánh nặng tài chính cho các dự án thì liệu giá nhà, giá bất động sản có giảm?

Giá đất tại thị trường sơ cấp là yếu tố đầu vào của dự án sẽ gián tiếp ảnh hưởng đến giá thành bất động sản ở thị trường thứ cấp nên việc kiểm soát "giá đất sơ cấp" được kỳ vọng sẽ giảm giá thành sản phẩm. Tuy nhiên, đó vẫn chỉ là một giả thiết chứa đựng nhiều yếu tố giả định.

Cần nhấn mạnh rằng trong một nền kinh tế thị trường thì giá cả của hàng hóa được quyết định dựa trên các quy luật thị trường, trong đó có quy luật cung - cầu. Hiện nay cán cân cung - cầu đang mất cân bằng, tại nhiều địa phương, nguồn cung không theo kịp nguồn cầu đã khiến người có bất động sản có cơ hội đẩy giá bán lên cao (trong giá bán có chứa lợi nhuận của người nắm giữ tài sản).

Do đó, để kiểm soát giá của hàng hóa bất động sản thì phải cải thiện khâu thực thi để đảm bảo các dự án được triển khai thông suốt, đưa sản phẩm ra thị trường nhằm cân bằng cán cân cung - cầu. Chỉ khi đó, người có bất động sản mới giảm lợi nhuận kỳ vọng và giá đất, giá nhà mới được kiểm soát.

Trái lại, giải pháp kiểm soát giá đất ở thị trường sơ cấp sẽ không phát huy tác dụng nếu không cải thiện nguồn cung. Vấn đề này cũng có liên quan trực tiếp với vấn đề thứ nhất: Nếu giải pháp "bình ổn" giá đất làm suy yếu cơ chế đấu giá, đấu thầu cạnh tranh, minh bạch thì rất có thể nguồn lực đất đai sẽ chảy vào một nhóm nhà đầu tư và những nhà đầu tư có ưu thế sẽ có cơ hội đẩy giá bán trên thị trường thứ cấp.

Hoàn thiện thể chế, hệ thống pháp luật để tháo gỡ các vướng mắc cho nền kinh tế là hết sức cần thiết và được các doanh nghiệp, người dân mong chờ. Tuy nhiên, việc lựa chọn chính sách cũng cần được cân nhắc cẩn trọng để không làm phát sinh những vấn đề mới trong tổ chức thực thi, sau khi luật được ban hành.