Dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong tháng đầu tiên của năm mới, mức độ quan tâm và lượng tin đăng trên toàn thị trường có sự sụt giảm rõ nét so với tháng 12/2025.

Nguyên nhân chính được xác định là do 'hiệu ứng' Tết Nguyên đán, khiến dòng tiền và tâm lý người mua có sự chững lại tạm thời để chuẩn bị cho kỳ nghỉ lễ dài ngày.

Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm 2025, chỉ số thị trường vẫn duy trì ở mức cao, do thị trường trong năm vừa qua đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, một điểm nhấn rõ nét nhất của thị trường đầu năm 2026 là sự lên ngôi của phân khúc cho thuê. Tại Hà Nội, phân khúc cho thuê đang vượt trội hơn bán cả về cung và cầu. Trong khi lượng quan tâm đến bất động sản bán chỉ tăng 23%, thị bất động sản cho thuê đã tăng 31% trong tháng 1/2026 so với cùng kỳ năm 2025.

Về lượng tin đăng, bất động sản cho thuê tăng đến 42%, gấp đôi so với lượng tin đăng bất động sản bán trong tháng 1 so với cùng kỳ. Nhà riêng và phòng trọ là hai loại hình dẫn đầu về nhu cầu thuê.

Tương tự, tại TP. HCM, mức độ quan tâm đến phòng trọ cho thuê tăng đột biến tới 130% và chung cư tăng 52% so với tháng 1/2025.

Sự chuyển dịch nhu cầu sang phân khúc cho thuê, trong khi bất động sản bán đang điều chỉnh giảm cho thấy xu hướng điều chỉnh của thị trường, nhất là trong bối cảnh áp lực từ lãi suất cho vay mua nhà tăng cao gây ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân.

Với mức lãi suất ưu đãi thấp nhất từ 9,6%/năm và thực tế có nơi lên đến gần 14%/năm, việc sở hữu nhà qua đòn bẩy tài chính trở nên rất áp lực đối với người dân. Điều này buộc nhiều người phải chuyển từ ý định mua nhà sang thuê nhà để giảm bớt gánh nặng tài chính.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thành viên Tập đoàn PropertyGuru, sau các đợt điều chỉnh lãi suất, nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn, đặc biệt trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đây cũng chính là nguyên nhân khiến mức độ quan tâm của thị trường quay đầu giảm trong đầu năm 2026.

Mặt khác, trong khi lãi suất tăng, giá rao bán các loại hình như chung cư và đất nền vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt mà tiếp tục giữ đà tăng trưởng. Giá đất nền đã tăng 187% so với quý I/2023, theo sau là giá chung cư tăng 175% và giá nhà riêng tăng 130%.

Khi giá bán vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người lao động, thanh khoản bất động sản bán tất yếu sẽ giảm sút. Thay vào đó, phân khúc cho thuê sẽ trở thành lựa chọn thay thế khả thi nhất với phần đông khách hàng của thị trường.

Tuy nhiên, dù lãi suất khó quay lại giai đoạn rẻ kéo dài, nhưng tác động đến thị trường sẽ không còn mang tính cú sốc như năm 2022.

Thay vào đó, theo ông Tuấn, thị trường sẽ ưu tiên các sản phẩm pháp lý rõ ràng, có dòng tiền, khả năng khai thác thực và các chủ đầu tư uy tín, dự án phát triển bài bản.