Lãi suất cho vay lên nấc thang mới

Từ cuối năm 2025 tới nay, mặt bằng lãi suất cho vay liên tục tăng trưởng, nhất là trong lĩnh vực bất động sản (cho vay mua nhà, kinh doanh bất động sản). Tới tháng 3/2026, lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng đã đạt mức khá cao. 

Chẳng hạn như tại MB, lãi suất cho vay mua nhà mục đích để ở đã tăng lên đáng kể so với 1 – 2 tháng trước, đạt 9,5% (cố định 12 tháng), 10% (cố định 18 tháng), 10,5% (cố định 24 tháng), 11% (cố định 30 tháng); lãi suất áp dụng cho mục đích kinh doanh bất động sản cao hơn 0,5%. Lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi được tính theo công thức: lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3,5%; trả nợ trước hạn trong 3 năm đầu phạt 2,5%.

Tại ACB, lãi suất cho vay mua nhà cũng đã tăng lên 10,8% (cố định 24 tháng), hạn mức cho vay tới 95% giá trị định giá tài sản.

Tại Techcombank, lãi suất cho vay mua nhà đạt 10% (cố định 6 tháng), 11% (cố định 12 tháng), 12% (cố định 18 tháng và 24 tháng), cho vay 80% giá trị tài sản, trả nợ trước hạn phạt 2,5% trong năm đầu, 2% trong năm 2-3 và 1% trong năm 4-5.

Lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã đạt 13% - 14%, thậm chí hơn. Điều này gây áp lực khá lớn cho người dân và doanh nghiệp.

Có khả năng can thiệp điều chỉnh?

Lãi suất cho vay tăng cao là một trong những lực cản đối với mục tiêu tăng trưởng GDP 2 chữ số trong năm 2026. Vì vậy, vấn đề can thiệp vào mặt bằng lãi suất được đặt ra, nhất là trong trường hợp lãi suất trở nên “quá nóng”.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance về vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại TP. HCM (VIFC-HCM) cho rằng nếu lãi suất tiếp tục tăng lên mức có nguy cơ cản trở phục hồi đầu tư và tiêu dùng, thì khả năng Chính phủ có động thái can thiệp là khá cao. 

Tuy nhiên, ông Huân nhấn mạnh rằng cần hiểu hai chữ “can thiệp” trong bối cảnh điều hành hiện nay không mang nghĩa áp trần hành chính cứng như trước đây mà thiên về điều tiết thanh khoản, tín hiệu chính sách và định hướng thị trường để kéo mặt bằng lãi suất về vùng phù hợp với mục tiêu tăng trưởng.

“Thực tế, Việt Nam đang theo đuổi một mục tiêu rất tham vọng là tăng trưởng cao trong các năm tới, thậm chí hướng tới quỹ đạo hai chữ số. Trong một nền kinh tế mà kênh dẫn vốn chủ yếu vẫn là ngân hàng, lãi suất cao kéo dài sẽ trực tiếp làm tăng chi phí vốn của doanh nghiệp, đặc biệt là các lĩnh vực cần vốn lớn như bất động sản, hạ tầng, công nghiệp chế biến hay năng lượng. Nếu chi phí vốn vượt quá khả năng sinh lời kỳ vọng, đầu tư tư nhân sẽ chậm lại, từ đó làm suy yếu động lực tăng trưởng. Vì vậy, về logic chính sách, khó có khả năng nhà điều hành để lãi suất tăng mạnh và kéo dài ngoài tầm kiểm soát”, ông Huân nhấn mạnh.

Dù vậy, theo ông Huân, mức độ và cách thức can thiệp sẽ phụ thuộc vào bối cảnh vĩ mô, nhất là lạm phát và tỷ giá. Nếu lãi suất tăng chủ yếu do thiếu thanh khoản ngắn hạn hoặc do cạnh tranh huy động cục bộ, Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn có thể bơm vốn qua thị trường mở, tái cấp vốn hoặc điều tiết tín phiếu để hạ nhiệt. 

Nếu mặt bằng lãi suất tăng do kỳ vọng thị trường thay đổi hoặc chi phí vốn toàn hệ thống tăng, cơ quan điều hành có thể sử dụng tín hiệu định hướng, ví dụ yêu cầu các ngân hàng lớn tiết giảm chi phí, chia sẻ lợi nhuận để giữ ổn định lãi suất cho vay ở các lĩnh vực ưu tiên. Đây là cách Việt Nam đã nhiều lần thực hiện trong các giai đoạn cần hỗ trợ tăng trưởng.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận một thực tế là không gian điều hành lãi suất không hoàn toàn tự do. Nếu lạm phát hoặc áp lực tỷ giá tăng lên đáng kể, việc hạ lãi suất quá mạnh sẽ tạo rủi ro mất ổn định vĩ mô. Trong trường hợp đó, chính sách có xu hướng chuyển sang hỗ trợ tăng trưởng bằng các kênh khác, như mở rộng tín dụng mục tiêu, tăng đầu tư công hoặc hỗ trợ tài khóa, thay vì ép lãi suất giảm sâu. Nói cách khác, ưu tiên tăng trưởng rất cao, nhưng vẫn phải đặt trong ràng buộc ổn định vĩ mô.

Vì vậy, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng mạnh năm 2026, kịch bản có xác suất cao nhất là Ngân hàng Nhà nước sẽ không để lãi suất tăng vượt quá vùng chịu đựng của nền kinh tế. Nếu áp lực tăng tiếp diễn, cơ quan điều hành nhiều khả năng sẽ chủ động điều tiết thanh khoản và định hướng hệ thống ngân hàng để mặt bằng lãi suất ổn định hoặc giảm nhẹ. Điều này không chỉ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, mà còn là điều kiện cần để đạt mục tiêu tăng trưởng cao mà Chính phủ đang theo đuổi. Nói cách khác, tăng trưởng cao và lãi suất quá cao khó có thể đồng thời tồn tại trong cùng một giai đoạn điều hành.

Trợ lực nào cho việc kiểm soát mặt bằng lãi suất?

Bên cạnh yếu tố định hướng và quyết tâm chính sách của Chính phủ, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân cho rằng thực tế còn nhiều lực thị trường và cấu trúc kinh tế có thể góp phần kìm hãm hoặc hạ nhiệt đà tăng lãi suất. 

Trước hết là chính chu kỳ của thanh khoản trong hệ thống ngân hàng. Khi tín dụng tăng nhanh hơn huy động, lãi suất thường bị đẩy lên; nhưng đến một ngưỡng nhất định, lãi suất cao sẽ tự làm chậm lại cầu tín dụng, doanh nghiệp trì hoãn vay mới, thị trường bất động sản và đầu tư giảm nhịp. Khi cầu vốn hạ nhiệt, áp lực thanh khoản cũng dịu xuống và lãi suất có xu hướng tự ổn định. Đây là cơ chế điều chỉnh nội sinh của thị trường tiền tệ, không cần can thiệp hành chính trực tiếp.

Một yếu tố quan trọng khác là diễn biến của lạm phát và kỳ vọng lạm phát. Lãi suất danh nghĩa luôn phản ánh một phần kỳ vọng về giá cả tương lai. Nếu lạm phát được kiểm soát tốt và kỳ vọng lạm phát ổn định, áp lực tăng lãi suất sẽ giảm đáng kể vì người gửi tiền không yêu cầu mức bù rủi ro cao hơn. Ngược lại, khi lạm phát có dấu hiệu hạ nhiệt, mặt bằng lãi suất thực có thể được duy trì mà không cần tăng danh nghĩa. Do đó, ổn định giá cả vẫn là “neo” quan trọng nhất giúp kìm hãm lãi suất trong trung hạn.

Bối cảnh quốc tế cũng có ảnh hưởng rõ rệt. Khi lãi suất toàn cầu, đặc biệt tại Mỹ và các nền kinh tế lớn, bước vào pha ổn định hoặc giảm, áp lực tỷ giá và dòng vốn đối với Việt Nam sẽ nhẹ đi. Khi đó, Ngân hàng Nhà nước có dư địa lớn hơn để duy trì hoặc hạ mặt bằng lãi suất trong nước mà không lo chênh lệch lãi suất gây mất ổn định ngoại hối. Nói cách khác, chu kỳ tiền tệ toàn cầu luôn là một “trần vô hình” đối với lãi suất nội địa.

Ngoài ra, sự phát triển của các kênh dẫn vốn ngoài ngân hàng cũng có tác dụng hạ nhiệt lãi suất. Khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư, hoặc các cấu trúc như REITs, quỹ hạ tầng… hoạt động hiệu quả hơn, gánh nặng cung vốn trung dài hạn không còn dồn quá nhiều lên hệ thống ngân hàng. Khi nhu cầu vay ngân hàng giảm tương đối, áp lực cạnh tranh huy động và cho vay cũng giảm theo, qua đó giúp mặt bằng lãi suất ổn định hơn. Đây là yếu tố mang tính cấu trúc, nhưng rất quan trọng đối với xu hướng dài hạn của lãi suất tại Việt Nam.

Cuối cùng, bản thân khu vực doanh nghiệp và thị trường tài sản cũng có tác động ngược trở lại lãi suất. Khi chi phí vốn tăng cao, các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu tài chính, giảm đòn bẩy và tối ưu dòng tiền. Quá trình “giảm đòn bẩy” này làm nhu cầu tín dụng yếu đi trong một giai đoạn, từ đó làm giảm áp lực tăng lãi suất. Thị trường bất động sản Việt Nam đã từng trải qua cơ chế này: sau giai đoạn lãi suất cao, cầu tín dụng suy giảm mạnh, kéo theo lãi suất hạ dần.

Vì vậy, ngoài ý chí điều hành, chính các lực thị trường như chu kỳ tín dụng, lạm phát, lãi suất toàn cầu, sự phát triển của thị trường vốn và hành vi điều chỉnh của doanh nghiệp sẽ cùng tạo nên cơ chế tự cân bằng, giúp kìm hãm đà tăng và đưa lãi suất về vùng ổn định hơn theo thời gian.