Đề nghị thu hồi hoặc sửa đổi quyết định số 5705/QĐ-STC ngày 22/10/2013 của Sở Tài chính Hà Nội do áp dụng trái quy định của Pháp luật trong việc phê duyệt đơn giá đất và đơn giá thuê đất của Khách sạn Bảo Sơn

Tên kiến nghị: Đề nghị thu hồi hoặc sửa đổi quyết định số 5705/QĐ-STC ngày 22/10/2013 của Sở Tài chính Hà Nội do áp dụng trái quy định của Pháp luật trong việc phê duyệt đơn giá đất và đơn giá thuê đất của Khách sạn Bảo Sơn

Tình trạng: Chưa phản hồi

Đơn vị kiến nghị: Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng và Du lịch Bảo Sơn

Công văn: , Ngày: 14/10/2016

Nội dung kiến nghị:

Ngày 20/06/2016, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng và Du lịch Bảo Sơn đã có công văn số 66/2016/CV-TĐBS báo cáo Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội, Sở Tài chính thành phố Hà Nội, Cục thuế Thành phố Hà Nội và Chi cục thuế Quận Đống Đa về việc áp dụng trái quy định của Pháp luật trong việc phê duyệt đơn giá đất và đơn giá thuê đất của Khách sạn Bảo Sơn tại quyết định số: 5705/QĐ-STC ngày 22/10/2013.

Công ty xin báo cáo bổ sung các căn cứ khẳng định quyết định số 5705/QĐ-STC ngày 22/10/2013 của Sở Tài chính thành phố Hà Nội là trái với quy định của Pháp luật như sau:

Tại Điều 1 Quyết định số 5705/QĐ-STC ngày 22/10/2013 của Sở Tài chính ghi:

Phê duyệt đơn giá thuê đất SXKD phi nông nghiệp làm cơ sở xác định đơn giá thuê đất của 3.042m2 đất nằm ngoài chỉ giới và 51m2 nằm trong chỉ giới của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng và Du lịch Bảo Sơn từ ngày 01/03/2013 như sau:

- Đơn giá thuê 3.042m2 đất nằm ngoài chỉ giới là: 1.439.843đ/m2/năm.

- Đơn giá thuê 3.042m2 đất nằm ngoài chỉ giới nêu trên được ổn định 5 năm kể từ ngày 27/08/2013 (ngày đơn vị nộp hồ sơ tại Bộ phận 1 cửa Sở Tài chính).

- Đơn giá thuê đất nằm trong chỉ giới 51m2 là: 719.912đ/m2/năm… Phê duyệt đơn giá thuê thuê 3.093m2 đất từ ngày 16/03/2011 đến 31/12/2012 như sau:

- Từ 16/03/2011 đến 31/12/2011: đơn giá đất 3.042 m2 đất nằm ngoài chỉ giới là 1.444.800đ/m2/năm; đơn giá thuê 51m2 đất nằm trong chỉ giới là: 722.400đ/m2/năm.

- Từ 01/01/2012 đến 31/12/2012: đơn giá đất 3.042m2 đất nằm ngoài chỉ giới là 1.444.800đ/m2/năm; đơn giá thuê 51m2 đất nằm trong chỉ giới là: 739.200đ/m2/năm.

Đơn gia thuê đất kỳ ổn định trước được tính từ ngày 16/03/2006 đến ngày 15/03/2011.

Chúng tôi nhận thấy việc áp dụng các Quy định của Pháp luật để ra Quyết định trên hoàn toàn sai trái bởi các lý do sau:

a/ Về chu kỳ ổn định: Trong quyết định: 5705/QĐ-STC ngày 22/10/2013 của Sở Tài chính nêu đơn giá thuê đất ổn định trong 05 năm từ ngày 16/03/2006 đến 15/03/2011. Như vậy theo quy định của Pháp luật thì chu kỳ ổn định của đơn giá tiếp theo của doanh nghiệp phải là từ ngày 16/03/2011 đến ngày 15/03/2016. Nhưng Sở Tài chính lại tính chu kỳ ổn định 5 năm tiếp theo của doanh nghiệp kể từ ngày 27/08/2013 với lý do (Ngày đơn vị nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa Sở Tài chính). Chúng tôi không hiểu Sở Tài chính thành phố Hà Nội viện dẫn quy định nào để tự áp dụng chu kỳ ổn định như vậy trong khi doanh nghiệp có Hợp đồng thuê đất, sử dụng đất ổn định từ năm 1995, đúng mục đích và nộp tiền thuê đất hàng năm đầy đủ ?

Điều 8 khoản 1 Nghị định số 142/2015/NĐ-CP ký ngày 14/11/2005 quy định: Đơn giá thuê đất của mỗi chu kỳ ổn định 5 năm. Hết thời hạn ổn định, Giám đốc Sở Tài chính điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng thời hạn tiếp theo.

Tại Điều 4 mục I Thông tư 94/2011/TT-BTC quy định về nguyên tắc điều chỉnh đơn giá đất như sau:

Hết thời hạn ổn định (05 năm) nhưng do nguyên nhân khách quan chưa điều chỉnh được đơn giá thuê đất thì tiếp tục áp dụng đơn giá thuê đất của kỳ ổn định trước để tạm nộp tiền thuê cho thời gian đó: Khi cơ quan có thẩm quyền thực hiện điều chỉnh đơn giá đất thuê của từng lần điều chỉnh thì áp dụng chính sách và giá đất thu tiền thuê đất tương ứng tại từng lần điều chỉnh đồng thời truy thu số tiền thuê đất còn thiếu của thời gian tạm nộp (nếu có).

b/ Về đơn giá thuê đất:

Ngày 11/04/2006, Công ty đã ký Hợp đồng thuê đất số 27/2006/STNMT-HĐTĐTN và xác định lại giá thuê đất từ 95.000đ/m2/năm (năm 1995) lên 106.575đ/m2/năm đối với diện tích 3.042m2 đất nằm ngoài chỉ giới và 53.287đ/m2/năm đối với đất nằm trong chỉ giới. Tổng số tiền hàng năm Công ty phải nộp thực tế từ năm 2008 đến 2010 là 326.918.787đ/năm. Trong hợp đồng cũng quy định đầy đủ hệ số, tỷ lệ %, nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất.

Tại Thông tư số 94/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính, Điều 5 bổ sung sửa đổi và hướng dẫn thực hiện Khoản 7 Điều 2 Nghị định 121 ghi rõ: “Điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất đã ghi trong Hợp đồng thuê đất (nếu Hợp đồng được giao đất trước 01/01/2006)” chứ không ghi điều chỉnh giá thuê đất theo khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố công bố.

Tại Điều 5 Khoản 1.1 Thông tư 94/2011/TT-BTC về việc bổ sung hướng dẫn thực hiện khoản 7 Điều 2 Nghị định 121/2010/NĐ-CP quy định: “Dự án thuê đất đã bàn giao đất sử dụng trước ngày 01/01/2006 và trả tiền thuê đất hàng năm được tiếp tục thực hiện theo nguyên tắc điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất đã ghi trong hợp đồng thuê đất ký giữa Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với bên thuê đất”.

Như vậy việc điều chỉnh tiền thuê đất của chu kỳ 5 năm tiếp theo của doanh nghiệp từ ngày 16/03/2011 đến ngày 15/03/2016 phải được áp dụng theo nguyên tắc của Hợp đồng nghĩa là đơn giá thuê đất của doanh nghiệp được tính như sau:

Đơn giá tiền thuê đất 3.042m2 đất nằm ngoài chỉ giới 1 năm là:

     25.800.000 đồng/m2 x 1 x 0,7% = 180.600 đồng/m2/năm

Đơn giá thuê đất 51m2 đất nằm trong chỉ giới 1 năm là:

     25.800.000 đồng/m2 x 0,5 x 0,7% = 90.300 đồng/m2/năm

Vậy mà Sở Tài chính ký quyết định giá đất thuê 3.093m2 từ 16/03/2011 đến ngày 01/01/2013 có loại đơn giá đất mà mức giá cao nhất là: 1.478.400đ/m2/năm gấp 8,18 lần quy định của Pháp luật. Chúng tôi cho rằng cách tính đơn giá thuê đất của Sở Tài chính tại quyết định 5705/QĐ-STC ngày 22/10/2013 là cách tính của các dự án mới; hoặc chuẩn bị thuê đất chứ không phải trường hợp Dự án thuê đất đã bàn giao đất sử dụng trước ngày 01/01/2006.

1. Việc tính tiền thuê đất năm 2015:

Do áp dụng sai quy định của Pháp luật không xác định đúng chu kỳ ổn định tiền thuê đất của doanh nghiệp và cách tính đơn giá thuê đất trái quy định của Pháp luật tại Quyết định: 5705/QĐ-STC ngày 22/10/2013 của Sở Tài chính đã kéo theo hệ lụy việc tính tiền thuê đất của doanh nghiệp ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp (Nếu đúng quy định của Pháp luật thì năm 2015 đang làm ăn ổn định của chu kỳ 5 năm từ ngày 16/03/2011 đến ngày 15/03/2016).

Tại công văn số: 5513/STC-QLCS ngày 13/10/2015 của Sở Tài chính phúc đáp Công văn số: 71/2015/CV-TĐBS ngày 15/10/2015 của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng và Du lịch Bảo Sơn, Sở Tài chính viện dẫn khoản 1 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ và Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 77/2014/TT-BTC để giải thích cho việc áp dụng tính giá thuê đất cho 3.093 m2 đất của Khách sạn Bảo Sơn là hoàn toàn sai quy định của luật vì rằng: Thứ nhất: Trong Khoản 1 Điều 8 quy định khung giá đất lên cao thì Cơ quan thuế, tài chính trình UBND tỉnh tính lại giá thuê đất khi doanh nghiệp có đơn yêu cầu (ở đây doanh nghiệp không yêu cầu). Thứ hai là Khoản 2 Điều 8 Thông tư 77 ghi rõ: “Đối với hợp đồng thuê đất do quy định về thủ tục hành chính mà không ghi nội dung nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất nhưng mục đích sử dụng đất không thay đổi đến ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, chưa được thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ và không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 18 Thông tư này thì Cơ quan thuế báo cáo UBND Tỉnh thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất tương ứng mỗi chu kỳ ổn định 5 năm sau không tăng quá 15% chu kỳ trước đó”. Đối chiếu với quy định của pháp luật, diện tích 3.093m2 đất làm Khách sạn Bảo Sơn không thuộc quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 18 Thông tư 77/2014/TT-BTC (quy định cho khu chế xuất, khu công nghiệp, kết cấu hạ tầng..v.v…); vả lại khu đất 3.093m2 có mục đích sử dụng làm khách sạn Bảo Sơn ổn định trong suốt 20 năm qua. Việc Sở Tài chính cho rằng giá thuê đất của Khách sạn Bảo Sơn không áp dụng được Điểm a Khoản 2 Điều 8 Nghị định này, nghĩa là không áp dụng giá thuê đất chu kỳ sau không hơn chu kỳ trước là 15% là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.

Chúng tôi xin trích dẫn công văn số 1837/TCT-CS ngày 04/05/2016 của Tổng cục Thuế gửi Cục thuế Tỉnh Bạc Liêu về điều chỉnh giá thuê đất năm 2015-2016 như sau: “Đối với dự án đầu tư mà tại một trong ba loại giấy tờ nêu trên có quy định đơn giá thuê đất và nguyên tắc Điều chỉnh đơn giá thuê theo các quy định về đơn giá cho thuê đất của Bộ Tài chính (Quyết định số 210A-TC/VP ngày 01 tháng 04 năm 1990, Quyết định số 1417/TC-TCĐN ngày 30 tháng 12 năm 1994, Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC ngày 24 tháng 02 năm 1998, Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24 tháng 11 năm 2000, Quyết định số 1357/TC/QĐ-TCT ngày 30 tháng 12 năm 1995) hoặc đã thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư), thay đổi mẫu Hợp đồng thuê đất do quy định về thủ tục hành chính mà tại các giấy tờ được cấp đổi không còn nội dung ghi nguyên tắc Điều chỉnh đơn giá thuê đất nhưng mục đích sử dụng đất không thay đổi, đến ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành chưa thực hiện Điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ và không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 18 Thông tư này thì cơ quan thuế báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện Điều chỉnh đơn giá thuê đất tương ứng với mỗi chu kỳ Điều chỉnh theo nguyên tắc sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm tăng 15% so với chu kỳ trước đó”.

Vì vậy kính đề nghị Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội, Giám đốc Sở Tài chính thành phố Hà Nội xem xét thu hồi hoặc điều chỉnh quyết định: 5705/QĐ-STC ngày 22/10/2013 của Sở Tài chính đảm bảo đúng quy định của Pháp luật và lợi ích hợp pháp của Doanh nghiệp.

---

Đơn vị phản hồi: Bộ Tài chính, UBND TP Hà Nội, Sở Tài chính Hà Nội

Công văn: , Ngày:

Nội dung trả lời: