Dùng vi bằng lừa đảo bán nhà đất

Vừa qua, Tòa án nhân dân TPHCM xử sơ thẩm đã tuyên phạt Ngô Tú Trâm (SN 1989; trú quận Tân Bình, TPHCM) 16 năm tù, Phạm Thị Cúc (SN 1972; trú quận 12, TPHCM) 7 năm tù về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản"; buộc các bị cáo phải khắc phục toàn bộ số tiền đã chiếm đoạt.

Theo đó, vào năm 2018 anh Phạm Ngọc S đăng tin bán nhà tại phường Thới An, quận 12. Đọc được thông tin, Trâm liên hệ mua với giá 850 triệu đồng, đặt cọc 100 triệu đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, Trâm rủ anh Phan Trường H cùng góp tiền mua nhà. Trâm bàn bạc và đề nghị Cúc đóng vai em chủ nhà, hẹn anh H đến mua nhà và nhận tiền cọc 100 triệu đồng. Sau đó, Trâm làm giả hợp đồng mua bán với Nguyễn Thị Mọp (hiện bỏ trốn), đưa Mọp ký tên.

Đầu năm 2019, Trâm cùng anh H đến Văn phòng Thừa phát lại quận 12 lập vi bằng mua bán căn nhà với giá 1 tỉ đồng, anh H tiếp tục đưa cho Mọp 160 triệu đồng (số tiền này Mọp đưa lại Trâm và được cho 2 triệu đồng). Một thời gian sau, Trâm nói không muốn mua nhà, kêu anh H mua một mình. Anh H đồng ý đến thừa phát lại lập vi bằng đưa cho Trâm 400 triệu đồng. Giữa năm 2019, anh H dọn đến căn nhà thì mới biết nhà của người khác. Bằng thủ đoạn tương tự, Trâm đã lừa nhiều người khác với số tiền 2,2 tỉ đồng.

Tình trạng giao dịch nhà đất bằng vi bằng của các văn phòng thừa phát lại cũng gây nhiều hệ lụy. Thông qua người quen, bà Lê Thị Q (SN 1957; ngụ quận 6, TPHCM) biết được bà P.A (ngụ thị trấn Nhà Bè, TPHCM) bán lô đất 28,8m2 với giá 400 triệu đồng. Thấy giá hời, bà Q gặp bà A đặt cọc 30 triệu đồng, số tiền còn lại cả hai thỏa thuận sẽ giao đủ khi ra văn phòng thừa phát lại trên đường Nguyễn Văn Linh (phường Bình Thuận, quận 7).

Đến hẹn, bà Q ra văn phòng thừa phát lại giao tiền cho bà P.A, đồng thời giao thêm 70 triệu đồng cho một người bạn của bà A để xây nhà. Tuy nhiên, lúc đến nhận đất, bà Q ngỡ ngàng khi một người khác khẳng định chủ quyền mảnh đất và nói rằng đã ra công chứng sang tên.

Kiến nghị sửa đổi tránh hệ lụy

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho biết các năm qua, hoạt động huy động vốn tại một số dự án phân lô bán nền hình thành trong tương lai thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, thậm chí có trường hợp bên huy động vốn chỉ lập phiếu thu “đặt cọc” giữ chỗ, hoặc biên bản “đặt cọc” có xác nhận của thừa phát lại, có dấu hiệu lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng đang là vấn nạn, cần được bổ sung các quy định để kiểm soát, quản lý chặt chẽ.

Trong khi đó, Bộ luật Dân sự không quy định giới hạn của giá trị “đặt cọc” do hai bên thỏa thuận, cũng không quy định việc “đặt cọc” phải tuân thủ theo quy định của pháp luật liên quan, như việc “đặt cọc” mua bán bất động sản (nhà, nền nhà…) hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

“Chế định thừa phát lại chưa được luật hoá, mới chỉ thực hiện thí điểm, nhưng đã bộc lộ một số sơ hở, bất cập, thể hiện trong việc lập vi bằng thừa phát lại đối với hành vi giao nhận tiền đặt cọc trong giao dịch phân lô bán nền, gây nhầm lẫn cho khách hàng” - Chủ tịch HoREA ông Lê Hoàng Châu nói. Ngoài ra, theo vị này, sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật được cho là nguyên nhân dẫn đến việc chủ đầu tư nhận tiền “đặt cọc” quá nhiều, gây ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng và dẫn đến phát sinh lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị xem xét hướng dẫn về huy động vốn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, đồng thời xem xét sửa đổi đồng bộ các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và chế định về thừa phát lại..

Ở góc độ pháp lý, trao đổi với Lao Động, Luật sư Nguyễn Doãn Hùng (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Điều này làm phát sinh tranh chấp, khiến công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng gặp khó khăn.

“Những đối tượng tham gia vào giao dịch đất đai và nhà ở, dùng vi bằng để lừa đảo tùy theo tính chất, mức độ, hậu quả của hành vi có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự”, luật sư Hùng nói và cho biết thêm thực chất vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán tài sản. Đó không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua. Do vậy, người dân khi tiến hành các giao dịch liên quan đến nhà đất cần thận trọng, tránh “tiền mất, tật mang...